試述房建業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程管理

劉國(guó)鋒 劉 帥

(山西 太原 030001)

試述房建業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程管理

劉國(guó)鋒 劉 帥

(山西 太原 030001)

從房屋建筑工程項(xiàng)目管理業(yè)主方的角度出發(fā)，對(duì)投資管理、合同管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全管理、資料管理、信息化管理等項(xiàng)目全過(guò)程管理進(jìn)行了分析，提出了各環(huán)節(jié)的管理意見(jiàn)，以促進(jìn)業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目的有效管控。

房屋建筑，業(yè)主方，管理

房屋建筑工程作為業(yè)主方的一種固定資產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目，其投資巨大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、參與單位眾多、管理過(guò)程涉及的業(yè)務(wù)知識(shí)多、程序環(huán)節(jié)復(fù)雜，對(duì)于業(yè)主方來(lái)講是一種真正的考驗(yàn)。整個(gè)運(yùn)作過(guò)程管理好了，則工程項(xiàng)目進(jìn)展有序迅速、資金控制在合理計(jì)劃范圍之內(nèi)、質(zhì)量達(dá)到或超越合格標(biāo)準(zhǔn)能經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)、安全生產(chǎn)方面能夠?qū)崿F(xiàn)無(wú)重大事故；反之，過(guò)程如果監(jiān)管不力，項(xiàng)目的管理則會(huì)陷入進(jìn)度緩慢、投資明顯增加、質(zhì)量低劣無(wú)保證、安全生產(chǎn)無(wú)保障的怪圈之中，使業(yè)主方的利益受到損害，不能達(dá)到預(yù)期的投資收益甚至于造成嚴(yán)重虧損，可以說(shuō)是得不償失。

業(yè)主方做好項(xiàng)目的管理工作，對(duì)項(xiàng)目發(fā)揮良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益意義重大。因此，業(yè)主方要組建選派專(zhuān)業(yè)、高效的管理團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目開(kāi)工前期、具體施工階段、竣工驗(yàn)收后期階段均要全身心地介入，從投資管理、合同管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全管理、資料管理、信息化管理等多方面對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行有效地管理，做到從宏觀層面的控制到微觀的抽查監(jiān)督多管齊下，從而確保項(xiàng)目管理穩(wěn)扎穩(wěn)打、消除隱患問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)預(yù)期各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，圓滿交付使用。

1 投資管理——維護(hù)經(jīng)濟(jì)利益

業(yè)主方投資管理就是要在各階段采取必要的管理手段，將工程投資控制在業(yè)主方預(yù)先設(shè)定并經(jīng)過(guò)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)的限額內(nèi)。在工程的招投標(biāo)階段，業(yè)主方要采用先進(jìn)科學(xué)的工程量清單計(jì)價(jià)模式，切實(shí)保證能夠?qū)崿F(xiàn)讓項(xiàng)目“合理低價(jià)中標(biāo)”，從而使項(xiàng)目的建設(shè)成本控制在預(yù)設(shè)的標(biāo)底價(jià)之內(nèi)；在施工過(guò)程階段，遇到設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商等情況時(shí)，業(yè)主方要綜合考慮成本因素，比如材料的代換、施工技術(shù)的變化等要本著同等價(jià)位的原則，合理進(jìn)行必要的變更，并建立材料的市場(chǎng)詢價(jià)體系，對(duì)工程造價(jià)要進(jìn)行各工序的全面跟蹤控制，以確保不被過(guò)程中各種人為因素抬高工程造價(jià)；在竣工結(jié)算過(guò)程中，業(yè)主方更是要嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)圖紙精確算量，對(duì)各種設(shè)計(jì)變更、簽證文件要逐一認(rèn)真審核，對(duì)項(xiàng)目單價(jià)、取費(fèi)程序等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以避免施工單位弄虛作假、高估冒算、高套多計(jì)等情況的發(fā)生，最大幅度地控制好工程最終結(jié)算造價(jià)，切實(shí)維護(hù)好投資方的經(jīng)濟(jì)利益。

2 合同管理——實(shí)現(xiàn)合法權(quán)益

業(yè)主方在項(xiàng)目管理過(guò)程中，涉及的合同文件很多，有勘察設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、施工合同以及各種補(bǔ)充協(xié)議等等，合同協(xié)議的簽訂過(guò)程必須本著嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的態(tài)度，進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)地反復(fù)推敲，重大合同要邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家、律師、工程技術(shù)人員進(jìn)行集中評(píng)審，以明確甲乙雙方各自的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，切實(shí)約定好各方不能圓滿完成受委托事項(xiàng)時(shí)的具體懲罰條款，正確估計(jì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素并采取適當(dāng)措施加以規(guī)避和轉(zhuǎn)移。合同執(zhí)行過(guò)程中，要在確保己方義務(wù)、責(zé)任如約完成的前提下，要求對(duì)方盡職盡責(zé)、保質(zhì)保量按時(shí)完成所約定的事項(xiàng)，力求減少項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各種索賠與反索賠事項(xiàng)的發(fā)生，遇到對(duì)方不予或延期按照合同履行任務(wù)時(shí)，要做到有理、有利、有證，并在必要時(shí)能夠勇于通過(guò)協(xié)商、談判以至拿起法律武器來(lái)保障業(yè)主方的各項(xiàng)正當(dāng)利益不受侵害。

3 質(zhì)量管理——鑄就精品工程

業(yè)主方質(zhì)量管理首先要保證地質(zhì)勘察工作的質(zhì)量、設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，要求勘察單位提供科學(xué)準(zhǔn)確的勘探資料，設(shè)計(jì)單位出具的圖紙達(dá)到符合現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，這些前期工作能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，為具體施工操作奠定良好基礎(chǔ)。監(jiān)理單位、監(jiān)理工程師的質(zhì)量也是不容忽視的，有的監(jiān)理單位人員敷衍塞責(zé)、素質(zhì)不高，收取了業(yè)主方的傭金負(fù)責(zé)監(jiān)督，但在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下為施工單位大開(kāi)方便之門(mén)，這就要求我們業(yè)主方在選擇階段、實(shí)施階段加以鑒別和嚴(yán)控。對(duì)于施工單位的實(shí)體工程質(zhì)量，業(yè)主方更要牽頭加強(qiáng)管理，“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”，質(zhì)量關(guān)系到廣大入住人群的生命財(cái)產(chǎn)安全，作為業(yè)主方，在施工過(guò)程中要對(duì)各項(xiàng)質(zhì)量管理制度與措施進(jìn)行必要的審查，經(jīng)常進(jìn)行各類(lèi)突擊檢查、觀摩、總結(jié)評(píng)比活動(dòng)，以增強(qiáng)各個(gè)施工隊(duì)伍的創(chuàng)優(yōu)意識(shí)，推廣一些先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)辦法，要善于利用PDCA循環(huán)(計(jì)劃、執(zhí)行、檢查處理)、ABC分析法、因果分析法、控制圖法等較為先進(jìn)、適用的質(zhì)量管理方法找出問(wèn)題加以及時(shí)處理解決，從而提高工程的整體質(zhì)量管理水平，創(chuàng)建出真正的百姓放心工程、精品工程。

4 安全管理——堅(jiān)守文明和諧

在項(xiàng)目管理過(guò)程中，業(yè)主方對(duì)于安全管理同樣負(fù)有不可推卸的責(zé)任，要從自身做起，如開(kāi)工前報(bào)送有關(guān)安全施工措施，不得向有關(guān)參建單位提出非法要求，不得壓縮合同工期，不得明示或者暗示施工單位購(gòu)買(mǎi)不符合安全要求的設(shè)備、設(shè)施、器材和用具等等。今年3月住建部又印發(fā)了《建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量安全責(zé)任八項(xiàng)規(guī)定(試行)》，對(duì)建設(shè)單位的安全責(zé)任處罰變得越來(lái)越嚴(yán)格。這就要求業(yè)主方必須高度重視和介入安全管理，對(duì)施工單位要訂立各種安全管理制度，如：安全生產(chǎn)責(zé)任制度、安全教育制度、安全檢查制度、安全措施計(jì)劃制度、安全監(jiān)察制度等，使項(xiàng)目安全生產(chǎn)工作有章可依，并認(rèn)真審批各項(xiàng)安全方案，進(jìn)行不定期的安全檢查、總結(jié)、評(píng)比，鼓勵(lì)施工單位爭(zhēng)創(chuàng)安全文明標(biāo)準(zhǔn)化工地，讓項(xiàng)目的安全文明工作嚴(yán)格規(guī)范，減少各類(lèi)輕傷事故，避免重傷死亡等不良事件發(fā)生，讓項(xiàng)目施工全過(guò)程實(shí)現(xiàn)文明與和諧。

5 進(jìn)度管理——有效控制工期

業(yè)主方作為項(xiàng)目的所有者與使用者，進(jìn)度管理也是必須引起重視的一項(xiàng)管理內(nèi)容，只有按期或提前竣工交付使用，早日讓投資產(chǎn)生效益，讓購(gòu)房者順利如期入住，才是項(xiàng)目實(shí)施的理想結(jié)果，否則必然引起購(gòu)房者的各類(lèi)投訴等不良反應(yīng)，處理這類(lèi)事件無(wú)形中必然會(huì)增加工程項(xiàng)目的建設(shè)成本。業(yè)主方要達(dá)到有效控制進(jìn)度的目的，首先要審查施工單位編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃、年度計(jì)劃、月計(jì)劃、周計(jì)劃等，通過(guò)進(jìn)行實(shí)地檢查、觀看統(tǒng)計(jì)資料、召開(kāi)生產(chǎn)調(diào)度會(huì)議等方式來(lái)控制其執(zhí)行，出現(xiàn)有所延后的情況要督促其采取平行作業(yè)、交叉流水、加班加點(diǎn)等措施突擊趕工完成。另外，業(yè)主方要按照合同約定給予施工單位按期付款，或者采取早日完成進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的方法，確保其組織施工作業(yè)當(dāng)中的積極性，創(chuàng)造出保證質(zhì)量、安全之前提下的最快施工進(jìn)度。

6 資料管理——真實(shí)反映實(shí)體

由于建設(shè)工程具有隱蔽性和不可拆除性，工程施工過(guò)程和完成后對(duì)其分部分項(xiàng)工程質(zhì)量、整體單位工程質(zhì)量的驗(yàn)收評(píng)價(jià)，資料作為一種施工過(guò)程的全記錄，要占到相當(dāng)大的比重，竣工驗(yàn)收后各種改建、擴(kuò)建、維修等活動(dòng)也都得在已有工程資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因此業(yè)主方要牽頭進(jìn)行資料的全過(guò)程跟蹤與整理，從項(xiàng)目建議書(shū)階段到竣工驗(yàn)收全過(guò)程，涉及的各種文件資料要按照有關(guān)歸檔規(guī)范做好搜集、整理，保證資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、有效，保證簽字、蓋章等手續(xù)完善，使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行全過(guò)程若干年后都具有可追溯性，成為與工程實(shí)體相伴始終的重要檔案材料。

7 信息化管理——助力提高效率

信息化管理是由信息技術(shù)驅(qū)動(dòng)而來(lái)的一次建筑行業(yè)的管理革命，在住建部制定的《2011—2015年全國(guó)建筑業(yè)信息化發(fā)展綱要》中，要求總承包類(lèi)企業(yè)圍繞核心業(yè)務(wù)和企業(yè)管理，重點(diǎn)建設(shè)“一個(gè)平臺(tái)、八大系統(tǒng)”，在項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)、預(yù)算、協(xié)同辦公等方面加強(qiáng)計(jì)算機(jī)軟硬件的操作與應(yīng)用。對(duì)于業(yè)主方來(lái)說(shuō)，信息化管理一方面是與時(shí)俱進(jìn)、順應(yīng)當(dāng)今信息化時(shí)代科學(xué)技術(shù)發(fā)展潮流的要求，另一方面也是要與各參建單位實(shí)現(xiàn)辦公的協(xié)同、管理的協(xié)同與無(wú)縫對(duì)接，如現(xiàn)今大行其道的BIM技術(shù)改變了傳統(tǒng)建筑業(yè)的生產(chǎn)方式，可以優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)、實(shí)現(xiàn)無(wú)錯(cuò)設(shè)計(jì)，可以建立模型模擬施工、檢測(cè)施工方案和工序，還可以統(tǒng)計(jì)工程量、實(shí)現(xiàn)精細(xì)預(yù)算與項(xiàng)目成本可視化，從而極大地提高各項(xiàng)管理工作的效率，增強(qiáng)項(xiàng)目整體的運(yùn)行效率，大幅提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

綜上所述，業(yè)主方作為項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)商、統(tǒng)籌者與負(fù)責(zé)者，要嚴(yán)格規(guī)范、富有效率地對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工各個(gè)相關(guān)參建單位的行為進(jìn)行以上諸多方面的管理控制，真正意義上做到履職盡責(zé)，讓各方面管理的效能實(shí)現(xiàn)最大化，達(dá)成項(xiàng)目的圓滿交付使用，并且收獲良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

[1] 張彩虹，焦留群.建設(shè)工程業(yè)主方的項(xiàng)目管理[J].施工企業(yè)管理，2005(6)：78.

[2] 管梽瑜.BIM使住宅產(chǎn)業(yè)化再發(fā)展[J].城市建設(shè)理論研究，2013(10)：111.

On housing owners’ whole-process management on programs

Liu Guofeng Liu Shuai

(Taiyuan030001,China)

From the management owner in the housing architectural programs, the paper analyzes the management of all kinds of stages, including the investment management, contract management, quality management, progress management, safety management, document management, and informationized management, and points out some suggestions, so as to enhance the effective management and control over the programs.

building, owner, management

2015-05-26

劉國(guó)鋒(1978- )，男，工程師； 劉 帥(1982- )，女

1009-6825(2015)22-0250-02

TU712

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