房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的相關(guān)問題與對策

黨 黎 杰

(山西太行建設(shè)開發(fā)有限公司，山西 陽泉 045000)

·質(zhì)量控制·

房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的相關(guān)問題與對策

黨 黎 杰

(山西太行建設(shè)開發(fā)有限公司，山西 陽泉 045000)

分析了房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理中存在的規(guī)劃與設(shè)計工作的管理不到位、質(zhì)量管理體制不健全等問題，并提出了加強工程項目前期的管理、增強施工人員質(zhì)量與安全意識等措施，以促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)，工程項目，質(zhì)量管理，問題，措施

房地產(chǎn)可稱為不動產(chǎn)，其是房屋和土地財產(chǎn)的統(tǒng)稱，涉及范圍有：土地資源與建筑物、于土地資源和建筑物上附著且不能分開的部分以及各種附帶的權(quán)益等。房地產(chǎn)項目十分特殊，其不僅具備大宗商品的共同性質(zhì)，還具備提供個人發(fā)展平臺的特殊性質(zhì)。因此，于開發(fā)商、施工方、消費者而言，房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量優(yōu)劣具備十分重要的意義。隨著市場競爭力的不斷加強，對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理水平進行相應(yīng)的提高至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面存在的相關(guān)問題

最近幾年來，在對項目質(zhì)量的管理中，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)商積累且傳承了先進、高效的經(jīng)驗，但是仍存在著一些問題亟待解決。下文所列舉的質(zhì)量管理方面的漏洞在現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)中具有一定的共性。

1)沒有充分地對規(guī)劃與設(shè)計工作的管理進行優(yōu)化。規(guī)劃與設(shè)計工作的管理是否到位直接影響著房地產(chǎn)工程項目是否成功，在管理現(xiàn)如今的規(guī)劃工作與設(shè)計工作時，必須對房地產(chǎn)行業(yè)中既定的操作流程進行嚴格的遵循。然而，在實際的操作過程中，由于較多的因素，導致在對項目進行規(guī)劃與設(shè)計時，市場的定位、產(chǎn)品的策劃、配套的項目設(shè)施以及目標客戶群并未達到理想的精準度與深刻度，沒有對設(shè)計采取有效的優(yōu)化措施。比方說：在對立面進行操作時，沒有給空調(diào)的安裝預(yù)留足夠的空間，甚至是根本沒有留出相應(yīng)的空間；相關(guān)消防所用的管道暴露于大堂中；對井道進行設(shè)置時，考慮方面不夠周全，使得部分井道遍布于人行道中間等。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸飽和與空間需求特點的日益變化，功能性的質(zhì)量缺陷難以贏得市場認可，因此，整體工程項目的投資效益很難得到保證。

2)缺乏對工程實施過程中質(zhì)量的全面管理。在對相關(guān)工程項目的監(jiān)管中，管理人員事先控制質(zhì)量的意識較弱，通常都是在完工后才發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的問題，然后再采取補救工作。舉例說明：部分土建施工企業(yè)在與園林施工企業(yè)進行合作時，交接不暢的情況時有發(fā)生，特別是在工期十分緊張的狀態(tài)下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對外排架采取強制性的拆除，因此，對應(yīng)的園林施工方不能夠進行現(xiàn)場的施工工作，延長了工期；此外，在安裝和操作過程中的不規(guī)范常常導致鋁合金門窗出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象。

在對工程項目質(zhì)量進行管理的過程中，竣工驗收完成后就結(jié)束了所有的監(jiān)管工作，缺乏對于成品實施保護性措施的正確意識。舉例說明：對鋁合金門和窗采取的保護性措施方面，當相關(guān)分包單位對鋁合金門和窗進行安裝后，并未與后續(xù)的施工方進行工序的交接工作，導致鋁合金門窗滑道以及門框被后續(xù)的施工方所破壞。然而，后續(xù)的施工方大都由業(yè)主采取直接性的委托和分包形式，造成了責任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴重，從而增加了管理的難度與協(xié)調(diào)的成本。

3)缺乏健全的質(zhì)量管理體制。房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題，還與不健全的質(zhì)量管理體制息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程項目的質(zhì)量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規(guī)操作，影響了工程項目的質(zhì)量安全。缺乏健全的質(zhì)量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導致施工成本的增加，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。

2 房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面的有效應(yīng)對措施

1)對工程項目前期的規(guī)劃與設(shè)計力度進行加強。就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了進一步加強工程質(zhì)量管理，在進行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行全方位的準備工作與管理工作，確保工程順利進展。在進行施工之前，首先要科學合理地規(guī)劃整個工程，對地形地貌進行嚴格的勘測，落實市場調(diào)查的工作，從而對工程項目的整體風險進行預(yù)測；其次，依照市場考察的情況，設(shè)計相應(yīng)的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設(shè)計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實可靠的基礎(chǔ)。

2)加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理。對于施工項目而言，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對整個施工過程的質(zhì)量進行監(jiān)督管理，保證良好的施工質(zhì)量。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關(guān)人員要嚴格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質(zhì)量，全方位提升工程項目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標準，在某個環(huán)節(jié)合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經(jīng)改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從本質(zhì)上對工程項目的質(zhì)量進行保障。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量的管理，保證質(zhì)量達標，當不達標的設(shè)備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標的設(shè)備與材料踐行嚴格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達標后方可繼續(xù)開展。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設(shè)，對施工現(xiàn)場進行實時監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并且進行及時積極的解決。

3)加強對工程項目竣工后的質(zhì)量管理。對工程項目竣工后的質(zhì)量進行檢查是工程檢驗的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實施，對質(zhì)量上存在的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時解決，預(yù)防后續(xù)的工程質(zhì)量問題。當工程結(jié)束后，必須將國家質(zhì)量檢驗標準作為相關(guān)的依據(jù)，驗收與認定整個項目的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進行更正，確保質(zhì)量的達標。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報告，有效地整合整個工程項目有關(guān)質(zhì)量的信息，便于對今后工程建設(shè)工作的指導。

4)增強施工人員的質(zhì)量與安全意識。對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理進行加強，還要對施工人員的道德素質(zhì)進行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質(zhì)量，及時反映并解決工程中存在的問題，對工程的質(zhì)量進行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業(yè)技能進行相應(yīng)的提高，促使施工人員在進行操作時能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進行充分良好的應(yīng)用，落實提高房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的管理。

3 結(jié)語

在我國的經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著至關(guān)重要的推動作用，因此，其質(zhì)量與安全問題對于廣大民眾來說具備極其重要的現(xiàn)實意義，密切聯(lián)系著民眾的切身利益。房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理涉獵較為廣泛，建設(shè)單位要改變自身的管理思維及管理模式，提升工程項目在質(zhì)量管理方面的水平能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的不斷增加，將質(zhì)量作為核心思想的管理模式也是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)能夠生存發(fā)展的必備條件。本文簡單分析了房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理中所存在的問題，提出了有效的應(yīng)對措施，希望能給相關(guān)學者提供一定的幫助。

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Relevant real estate engineering project quality management problems and countermeasures

Dang Lijie

(ShanxiTaihangConstructionDevelopmentCo.,Ltd,Yangquan045000,China)

The paper analyzes real estate engineering project quality management planning and design problems including imperfect management and imperfect quality management system, and puts forward measures of strengthening engineering project, such as strengthening early management, enhancing construction personnel quality and safety consciousness and so on, with a view to promote health development of real estate enterprise.

real estate enterprise, engineering project, quality management, problem, measure

2015-01-05

黨黎杰(1981- )，男，工程師

1009-6825(2015)08-0228-02

TU712.3

A