以文化為核心驅(qū)動(dòng)的城市綜合體的業(yè)態(tài)組合研究

黃曉詩，葉嵐心，李向群

（成都理工大學(xué)，四川 成都 610059）

以文化為核心驅(qū)動(dòng)的城市綜合體的業(yè)態(tài)組合研究

黃曉詩，葉嵐心，李向群

（成都理工大學(xué)，四川 成都 610059）

近年來，城市中涌現(xiàn)出大量城市綜合體，盲目的開發(fā)導(dǎo)致同質(zhì)化，需要尋求一種新的開發(fā)模式，文章在提出以文化為核心驅(qū)動(dòng)(COD模式)的城市綜合體基礎(chǔ)上，以業(yè)態(tài)組合為切入點(diǎn)，在對城市綜合體發(fā)展模式，業(yè)態(tài)組合的分析提前下，總結(jié)出適合以文化為核心驅(qū)動(dòng)的城市綜合體的業(yè)態(tài)類型，業(yè)態(tài)組合比例等相關(guān)建議，以期為城市綜合體的持續(xù)發(fā)展提供參考。

城市綜合體；文化驅(qū)動(dòng)；業(yè)態(tài)組合

隨著我國城市化進(jìn)程不斷發(fā)展，各地城市綜合體建設(shè)的數(shù)量急速膨脹，可謂“蜂擁而至”，預(yù)計(jì)截止到2015年，即將打入市場的綜合體體量將達(dá)到16000多萬m2，由此可見，城市綜合體在未來一段時(shí)間內(nèi)依舊會保持高速的增長趨勢，而我國的城市綜合體發(fā)展模式一直沒有突破，盲目的開發(fā)容易導(dǎo)致同質(zhì)化。很多項(xiàng)目僅僅盲目去抄襲國外項(xiàng)目的外立面，而非內(nèi)在發(fā)展模式，這些都對城市綜合體發(fā)展不利。在此背景下，創(chuàng)新城市綜合體發(fā)展模式成為解決城市綜合體同質(zhì)化的重要途徑。

1 城市綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合

（1）商業(yè)業(yè)態(tài)概念。商業(yè)業(yè)態(tài)是經(jīng)營者根據(jù)自身實(shí)力和發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展情況，為滿足不同消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營形態(tài)或模式，就該城市綜合體而言，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括：購物中心，酒店，寫字樓，公寓以及住宅等，隨著社會需求的變化以及競爭的日趨激烈，包括室內(nèi)水族館、冰宮、滑冰場、文化藝術(shù)培訓(xùn)場館等在內(nèi)的各種業(yè)態(tài)形式層出不窮，且所占比例越來越大，以滿足新的消費(fèi)需求。

（2）業(yè)態(tài)組合。所謂業(yè)態(tài)組合就是城市綜合體項(xiàng)目根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類,每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。具體來說,業(yè)態(tài)組合涉及以下三個(gè)層面:業(yè)態(tài)的選擇。項(xiàng)目應(yīng)承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)。比如項(xiàng)目是涵蓋所有的業(yè)態(tài),還是只是其中幾種業(yè)態(tài)的組合。配比的確定。各業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中所占比例及每一種業(yè)態(tài)中各品牌數(shù)量的多少。比如購物中心、百貨、餐飲等占整個(gè)項(xiàng)目比例,餐飲經(jīng)營者的數(shù)量等。分布的規(guī)劃。明確各業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的區(qū)位,使之產(chǎn)生相互能動(dòng)關(guān)系。因此,如何對不同的業(yè)態(tài)進(jìn)行有效的劃分與組合,使其產(chǎn)生巨大的連動(dòng)和需求外部效應(yīng),這不僅關(guān)系到項(xiàng)目定位的實(shí)現(xiàn)、人流的共享與停留時(shí)間,更決定了效益的優(yōu)劣。

（3）城市綜合體中文化產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。在經(jīng)濟(jì)與文化迅速發(fā)展的大時(shí)代背景下，許多開發(fā)商已經(jīng)意識到人們?nèi)找嬖鲩L的文化需求，城市綜合體中的商業(yè)與文化合體順勢而生，為文化藝術(shù)消費(fèi)增添了新的刺激點(diǎn)，也為城市綜合體的商業(yè)活動(dòng)增添了更多魅力，具有巨大的優(yōu)勢。目前，越來越多的城市綜合體中不在只有傳統(tǒng)的電影院、KTV等常見的文化娛樂產(chǎn)業(yè)，也逐漸出現(xiàn)了滑冰場、海洋中心、兒童娛樂中心等業(yè)態(tài)種類，且所占比例越來大。然而，若想開發(fā)一個(gè)以文化為核心驅(qū)動(dòng)的城市綜合體，這些文化業(yè)態(tài)種類及比例是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

2 城市綜合體COD開發(fā)模式

（1）概念界定。以文化為核心驅(qū)動(dòng)的開發(fā)模式（Cultureoriented DevelopmentCOD）,是指在城市的建筑群的基礎(chǔ)上，依托城市特色文化和文化活動(dòng)載體吸引大量游客游玩，或者通過舉辦大型文化活動(dòng)等帶動(dòng)購物、餐飲、酒店等物業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展的城市綜合體開發(fā)模式。

（2）COD模式業(yè)態(tài)組合。①COD模式業(yè)態(tài)選擇。該模式在滿足傳統(tǒng)城市綜合體業(yè)態(tài)種類的基礎(chǔ)上，增加文化創(chuàng)意、藝術(shù)展覽、演藝旅游等文化產(chǎn)業(yè)種類，文化產(chǎn)業(yè)的靈魂的要圍繞本地的文化特色。例如引進(jìn)具有當(dāng)?shù)匚幕黝}餐廳，成都的339歡樂頌綜合體背靠成都電視塔，因勢利導(dǎo)在電視塔上建立高空餐廳，這在成都城市綜合體中可以說是獨(dú)一無二的；建設(shè)當(dāng)?shù)匚幕嚓P(guān)博物館；在城市綜合體內(nèi)設(shè)計(jì)小劇場，融合電視元素，嫁接傳媒資源，拓展本土演藝市場，定期演出本土戲劇，也可以為各地巡演話劇劇組提供場地租賃。②COD模式業(yè)態(tài)配比。文化產(chǎn)業(yè)所占比例建議位于15%～25%之間，若所屬地域的文化底蘊(yùn)深厚，則比例應(yīng)越接近甚至高于25%，反之該比例更接近或略低于15%。購物中心所占比例建議位于15%～25%之間，若所屬商圈輻射范圍廣、購買力強(qiáng)，則購物中心比例就應(yīng)越接近甚至略高于25%,反之當(dāng)商圈輻射面窄、購買力有限時(shí)，該比例更接近或略低于15%；擁有居住功能的住宅和公寓比例差異較大,集中于15%～45%間，其中一線城市經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)、城市中心地帶價(jià)值越高，住宅和公寓比例應(yīng)相對低一些，但一般不應(yīng)少于20%，而二、三線城市對應(yīng)的比例則可以相對提高,但不宜超過50%；除北京、上海外，寫字樓所占比例一般在10%上下浮動(dòng)；酒店比例基本最低，約為5%～10%，最高也不過15%。

3 結(jié)語

從城市綜合體的發(fā)展歷程可以看出,它的發(fā)展是依托于城市本身的發(fā)展而存在的。從這個(gè)意義上講,城市的特點(diǎn)也決定了城市綜合體的發(fā)展方向,保護(hù)與發(fā)掘城市總體的文脈與特色,弘揚(yáng)地方文化,打造城市綜合體特色品牌成為企業(yè)在城市綜合體經(jīng)營與競爭過程中最重要的手段。城市綜合體業(yè)態(tài)組合的成效很大程度上決定了項(xiàng)目前期工作的開展，與開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及消費(fèi)者的利益息息相關(guān)，甚至關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，進(jìn)而影響到城市的形象。面對不同的地域文化，根據(jù)實(shí)地狀況分析，合理恰當(dāng)?shù)卮_定所需的業(yè)態(tài)以及各業(yè)態(tài)之間的比例，以求獲得項(xiàng)目和城市建設(shè)效益的最大化。

［1］劉貴文，曹健寧.城市綜合體業(yè)態(tài)選擇組合比例［J］.城市問題，2010，（5）．

［2］王寧.杭州城市綜合體發(fā)展策略研究［N］.杭州日報(bào)，2008－09－11.

Research on Formats Combination of Urban Comp lex Driven by Culture

HUANG Xiao-shi，YE Lan-xin，LI Xiang-qun
（Chengdu University of Technology，Chengdu，Sichuan 610059，China）

In recent years，a large number of urban complex have emerged in the city，and blind development has led to homogeneity.Therefore，it needs to seek a new developmentmodel.This paper concludes types and mix proportion and relevant suggestions suitable to urban complex driven by culture on the basis of the urban context taking formats combination as the breakthrough point and on the premises of analyzing the developmentmode of urban complexmode and formats combination，aiming to provide reference for the sustainable development of urban complex.

urban complex；cultural drive；format combination

F299.23

A

2095-980X（2015）08-0170-01

2015-07-17

黃曉詩，女，四川成都人，碩士研究生，主要研究方向：自然地理。