現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度存在的問題及對策

張華

摘要：房地產(chǎn)是我國的不動產(chǎn)概念，包括地產(chǎn)與房產(chǎn)。隨著近年來我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，我國原有的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度在這種新形勢下也逐漸凸顯出了一定的弊端與不足，對實際房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作的開展產(chǎn)生了一定的影響。在本文中，將就現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度存在的問題及對策進(jìn)行一定的分析與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 ?問題 ? 對策

房地產(chǎn)業(yè)等級亦可稱不動產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記制度即是在法律上嚴(yán)格規(guī)定由國家法定的機(jī)關(guān)依照當(dāng)事人具體的申請說明對相應(yīng)提交申請的房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定客體信息等內(nèi)容進(jìn)行登記，且在登記信息中賦予一定的法律效力，可以說房地產(chǎn)登記制度也是房地產(chǎn)權(quán)屬管理中的一部分重要內(nèi)容?，F(xiàn)行我國的房地產(chǎn)登記制度主要體現(xiàn)的是房地產(chǎn)業(yè)行政管理部門和登記申請人之間的一種上下管理關(guān)系，尤其是在登記制度的性質(zhì)上具有濃厚的行政干預(yù)色彩，導(dǎo)致存在問題頗多。而就目前的形勢發(fā)展而言，具有針對性的解決措施還不具有一針見血的效用。因此，進(jìn)一步分析其中存在的問題及解決對策對于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極其重要。

1 概述

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是我國對于房地產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的公示與確認(rèn)，即具有房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)的人都應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國規(guī)定辦理登記，并由登記機(jī)關(guān)向其發(fā)放房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)證書。但是在我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度中，依然存在著一定的不足與缺陷，對于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作的開展情況產(chǎn)生了較大的影響。對此，就需要我們能夠?qū)ξ覈F(xiàn)有房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度進(jìn)行充分的把握，并在此基礎(chǔ)上以針對性措施的應(yīng)用對其進(jìn)行解決與完善。

2 目前房地產(chǎn)登記制度存在問題

2.1 登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

目前，我國的房地產(chǎn)登記分別由土地以及房產(chǎn)機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，不僅職能較差、機(jī)構(gòu)行政管理重疊，而且還存在著部門之間的利益沖突。對于該種情況來說，不僅對房地產(chǎn)交易所需的成本進(jìn)行了提升，對于當(dāng)事人的房地產(chǎn)登記效果以及效率也會造成較大的不便，在實際工作過程中很可能出現(xiàn)重復(fù)抵押的情況，不僅對于人力、物力是一種浪費，對于我國房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展也存在著較大的影響。

2.2 登記程序復(fù)雜

在當(dāng)事人準(zhǔn)備申請房地產(chǎn)登記時，需要對自身所申請登記的類別進(jìn)行詳細(xì)的甄別，并根據(jù)登記類別的不同準(zhǔn)備相關(guān)的資料。同時，普通群眾對于房地產(chǎn)登記這項工作往往在理解方面存在著一定的偏差，這就使其在實際辦理登記過程中很難對部分法律條文進(jìn)行全面、透徹的理解，進(jìn)而出現(xiàn)了缺少資料而來回奔波的情況，這對于登記機(jī)關(guān)的工作量以及當(dāng)事人的效率與辦理成本都是一種浪費。

2.3 登記信息不透明

在房地產(chǎn)登記工作開展中，其由于管理方面所存在的錯誤思維以及過分強(qiáng)調(diào)個人隱私的保護(hù)而使相關(guān)部門對于房產(chǎn)相關(guān)的登記資料的保密進(jìn)行了過分的強(qiáng)調(diào)，并因此使登記這項工作具有非常典型的不透明化特點。該種特點的存在，則會使房地產(chǎn)登記這項工作所具有的公信力遭受了較大的影響，這在一定程度上也會使我國的房地產(chǎn)登記工作不能夠在本質(zhì)上起到保護(hù)交易安全的作用。

2.4 登記模式較為混亂

總登記是我國登記機(jī)關(guān)對于國家某個地區(qū)的土地權(quán)利以及土地資源所實施的登記工作，而初始登記則為對于房地產(chǎn)的初次登記。但是在實際操作的過程中，這兩項工作卻沒有得到詳細(xì)的分離。同時，地籍整理是一項非常重要的制度，但是由于我國現(xiàn)今城市發(fā)展速度過快，這就使我國各地區(qū)經(jīng)常存在“城中村”的現(xiàn)象，這種情況的存在，就會使我國的國家土地以及集體土地存在著一種地籍混亂、難以區(qū)分的情況，很可能因此造成重復(fù)征地問題的出現(xiàn)。

2.5 不動產(chǎn)房屋登記效力不明確

目前，我國關(guān)于不動產(chǎn)的相關(guān)登記制度僅僅適用于城市，關(guān)于房地產(chǎn)以及房屋登記規(guī)定也僅限于城鎮(zhèn)區(qū)域。而農(nóng)村的房屋產(chǎn)權(quán)登記則因此成為了一個被忽視的部分。近年來，農(nóng)村房屋買賣以及房屋抵押的數(shù)量逐漸增加，而農(nóng)村相關(guān)產(chǎn)權(quán)管理也依然存在著空白的情況。

3 房地產(chǎn)登記制度改進(jìn)方式

3.1 建立統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

對于我國目前多頭登記的情況，需要我國根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定在政府中設(shè)立一個專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的行政機(jī)關(guān)。目前，我國所開展的政府機(jī)構(gòu)改革就是要將原有的管理型政府向服務(wù)性政府轉(zhuǎn)變，在這種情況下，如果政府職能不能夠隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變，即使由其他形式的獨立機(jī)關(guān)也很難對登記的目的進(jìn)行實現(xiàn)。對此，就需要我國能夠建立起一個統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，以統(tǒng)一管理、減少繁瑣程序的方式使登記審核以及登記程序都能夠更加明確。

3.2 簡化房地產(chǎn)登記程序

在今后的房地產(chǎn)登記工作中，政府需要積極轉(zhuǎn)變觀念，不能因為登記發(fā)證制度的存在而忽視登記工作，而將管理職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的權(quán)利，在群眾申請登記時能夠主動向其提供咨詢服務(wù)，將以往被動的服務(wù)方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃臃?wù)，進(jìn)而根據(jù)登記類型向其提供資料清單、設(shè)置咨詢電話以及安排專門的業(yè)務(wù)咨詢臺，并向其提供一次性告知單，以此使申請人能夠大幅度的減少來回奔波的時間與成本。同時，相關(guān)部門也可以在房地產(chǎn)交易過程中引入律師代理制度，以此使律師能夠成為房地產(chǎn)買賣雙方的實質(zhì)性法律見證人。通過這種形式，則能夠在有效減少人力、物力的基礎(chǔ)上避免交易過程中法律漏洞的出現(xiàn)。

3.3 充分發(fā)揮房地產(chǎn)登記公示作用

房地產(chǎn)登記的目的，就是要通過登記的這種形式將該房地產(chǎn)物權(quán)的變更以及轉(zhuǎn)移情況向公眾公開，以此使第三方也能夠?qū)δ巢糠址康禺a(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)進(jìn)行了解。《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！碑?dāng)然，這并不代表房地產(chǎn)登記信息能夠不加限制的完全公開，因為這也很可能由部分不良用心的人通過這部分信息從事不法活動。對此，就需要登記部門能夠?qū)哂蟹康禺a(chǎn)登記辦理意愿、或者具有明確交易意向的人在進(jìn)行核實之后向其提供登記薄查詢，以此在減少房地產(chǎn)交易費用的同時使房地產(chǎn)交易的整體效率以及交易秩序也能夠因此得到提升。

3.4 建立房地產(chǎn)登記代理人制度

隨著我國房地產(chǎn)市場的變化與發(fā)展，我國也可以針對性的引入房地產(chǎn)登記代理人制度。對于登記代理人來說，其可以稱之為民間同政府之間的一個橋梁，通過其所具有的稅務(wù)以及不動產(chǎn)法務(wù)知識使其能夠在房地產(chǎn)交易過程中起到一個中介的功能，并根據(jù)其所具有的專業(yè)知識、對于我國現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的了解使其能夠更為科學(xué)、全面的提出相關(guān)登記意見、判斷當(dāng)?shù)匚磥矸康禺a(chǎn)市場走向。通過房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)同代理人的合作，對于我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展以及事務(wù)管理都具有較為積極的意義。

3.5 明確政府管理規(guī)范

管理型到服務(wù)性的轉(zhuǎn)變是我國現(xiàn)今政府職能的發(fā)展趨勢。對此，就需要我國政府能夠明確自身職責(zé)，對政府相關(guān)工作的審核標(biāo)準(zhǔn)以及管理范圍進(jìn)行良好的區(qū)分，以此使登記制度所具有的法律效力能夠得到充分的發(fā)揮。同時，也需要以以人為本的精神，在制度制定中能夠在保護(hù)群眾基本權(quán)利的角度對手續(xù)的簡化、產(chǎn)權(quán)的明確等功能進(jìn)行實現(xiàn)，以此在推動我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的同時樹立起良好的政府形象。

4 結(jié)束語

在上文中，我們對現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度存在的問題及對策進(jìn)行了一定的研究，需要我國在今后房地產(chǎn)登記制度中向著這個方向不斷的努力與完善。

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