目標(biāo)成本管理方式在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用分析

魏玉剛 青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司

目標(biāo)成本管理這種方式最早起源于美國，在后續(xù)傳入西歐和日本后得到了很大的發(fā)展進(jìn)步，特別是在進(jìn)入日本后得到了飛速的發(fā)展，豐田作為其中的代表，在理論和實踐方面的研究都有了非常大的突破，這種管理方式傳入我國后，最早是被應(yīng)用于鋼鐵企業(yè)，并形成了有中國特色的發(fā)展模式，進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和競爭壓力提高，人們開始越來越重視房地產(chǎn)企業(yè)在項目進(jìn)行中的目標(biāo)成本管理研究工作，以實現(xiàn)通過這方面水平的提高，實現(xiàn)企業(yè)在行業(yè)競爭環(huán)境下的實力確保。

一、目標(biāo)成本管理概述

（一）成本管理

成本管理工作在企業(yè)運(yùn)營和具體的項目工程建設(shè)中都是必不可少的存在，這方面工作的進(jìn)行為企業(yè)整個經(jīng)營過程所消耗的資金提供了可靠的管理，進(jìn)而避免了資金不足和浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，并實現(xiàn)讓整個資金鏈條得到正常運(yùn)行保障。當(dāng)前在大型房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理工作的進(jìn)行中，除了企業(yè)內(nèi)部資金消耗外，還要注重其他與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的成本管理內(nèi)容，特別是要做到突破管理界線，多對競爭對手進(jìn)行研究分析，以實現(xiàn)發(fā)現(xiàn)其潛在的合作利益。在成本管理工作進(jìn)行中，確定總體目標(biāo)和分項目標(biāo)也是非常重要的，特別是在總體目標(biāo)確定上要提高重視程度，以更好的實現(xiàn)為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)提供可靠的服務(wù)支撐，在分項目標(biāo)實施中要完成對計算的目標(biāo)成本和成本控制目標(biāo)的有效實現(xiàn)。

（二）目標(biāo)成本

目標(biāo)成本在企業(yè)經(jīng)營管理工作進(jìn)行中，是預(yù)期利潤目標(biāo)實現(xiàn)所必須進(jìn)行的管理工作，它屬于一種預(yù)計成本，具體工作的進(jìn)行則是運(yùn)用科學(xué)的管理方法實現(xiàn)成本預(yù)測和目標(biāo)管理兩部分的有效結(jié)合，當(dāng)前計劃成本、標(biāo)準(zhǔn)成本、定額成本等都是其重要的表現(xiàn)形式。由此可見，目標(biāo)成本兼具了目標(biāo)和成本的共同屬性，還具有目標(biāo)屬性和成本屬性的各自屬性特征，在成本角度上來看，它屬于企業(yè)在經(jīng)營過程中達(dá)成的預(yù)設(shè)資金總和，通過具體過程的合理控制，可以實現(xiàn)將成本控制在目標(biāo)之內(nèi)，在成本的具體執(zhí)行中，會構(gòu)成相應(yīng)的項目成本體系，其中包含著成本指標(biāo)和相應(yīng)的數(shù)值；從目標(biāo)角度來看，目標(biāo)成本屬于企業(yè)和管理的雙重目標(biāo)，且是需要在一定時間內(nèi)達(dá)成的成本目標(biāo)，并表現(xiàn)著目標(biāo)對象的具體特征。

二、目標(biāo)成本管理方式在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的意義

在房地產(chǎn)行業(yè)中，通常在每個項目工程的建設(shè)中都需要大量的經(jīng)費(fèi)投入，并且在后續(xù)的營銷過程中也需要各種分項工作的成本投入，這些都使得成本管理工作變得非常重要，企業(yè)要想更好的實現(xiàn)有效的經(jīng)營，就要運(yùn)用科學(xué)的管理方式。目標(biāo)成本管理方式所具備的優(yōu)勢，使得其能很好的幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升管理效率，并且通過這種方式的有效應(yīng)用，也能實現(xiàn)使企業(yè)每個工作人員的責(zé)任意識增強(qiáng)，進(jìn)而實現(xiàn)對成本的動態(tài)全面管控，使整個成本管理模式得到優(yōu)化；同時，基于對房地產(chǎn)項目的了解可知，其在項目的具體實施過程中，需要進(jìn)行原材料和成本的采購數(shù)量都非常多，且很容易產(chǎn)生各種間接的費(fèi)用，通過目標(biāo)成本管理工作的進(jìn)行，則可以使采購成本及相應(yīng)產(chǎn)生的成本投入降到最低；在目標(biāo)成本管理方式的科學(xué)進(jìn)行下，也非常利于確保項目建設(shè)過程更規(guī)范化，對項目產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化完成要求進(jìn)行限制，這樣會在很大程度上，提高對人員的專業(yè)素質(zhì)要求，使其必須對新技術(shù)和新工藝能夠熟練進(jìn)行實施，這在很大程度上可以減少對不必要的人力和物力資源成本投入，還能提高整體的施工效率；目標(biāo)成本管理工作的進(jìn)行通常比較趨向于模塊化，且系統(tǒng)性和標(biāo)準(zhǔn)化的保持要求非常高，這就使得相關(guān)工作人員必須在管理工作進(jìn)行中控制好成本核算的每一個環(huán)節(jié)，以更好的實現(xiàn)每個環(huán)節(jié)都能得到可靠的成本投入，這在很大程度上能避免因成本不足造成的質(zhì)量問題出現(xiàn)，也可以降低成本投入中的各種風(fēng)險威脅。

三、房地產(chǎn)行業(yè)目標(biāo)成本管理方式應(yīng)用的措施探究

（一）做好規(guī)劃方案的合理選擇

通過對房地產(chǎn)項目的研究分析可知，在整個項目的進(jìn)行過程中，前期的規(guī)劃設(shè)計階段處于非常重要的階段，為項目成本把控的核心階段，做好這兩部分的工作，成本管理工作目標(biāo)和作用發(fā)揮也就大約實現(xiàn)了90%，接下來的招投標(biāo)和具體施工階段僅需按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和預(yù)先設(shè)計的方案進(jìn)行管理控制即可。在房產(chǎn)項目建設(shè)中，通常要涉及各種不同規(guī)模大小的分部分項工程，在進(jìn)行具體的設(shè)計規(guī)劃過程中，每部分都要通過不同規(guī)劃設(shè)計方案的對比，選出最符合實際的設(shè)計方案；在進(jìn)行圖紙的設(shè)計過程中，為同時實現(xiàn)設(shè)計過程質(zhì)量的確保以及成本的有效利用，應(yīng)協(xié)調(diào)好各參與單位共同做好審核把關(guān)。

（二）充分考慮成本適配的合理性

在房產(chǎn)項目設(shè)計工作進(jìn)行中，成本適配是否合理與對客戶需求的分析了解存在很大的關(guān)系。因此，作為房產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計方都要做好市場調(diào)研工作，對不同客戶的敏感性和感知度進(jìn)行分析，以實現(xiàn)在具體設(shè)計中側(cè)重點的有效偏向，進(jìn)而實現(xiàn)成本的合理投入分配，使成本的投入能發(fā)揮最大的價值，這樣也可以方便后續(xù)營銷中針對不同類型客戶進(jìn)行有針對性的房產(chǎn)產(chǎn)品銷售和服務(wù)提供。在住宅產(chǎn)品適配過程中，高、中、低檔的產(chǎn)品通常有不同的建設(shè)需求，要進(jìn)行具體的細(xì)化，則需要根據(jù)市場綜合分析調(diào)研掌握具體的劃分對象，同時，還要增加對客戶的意向需要的調(diào)查，以實現(xiàn)適配過程的更全面。

（三）限額設(shè)計的運(yùn)用

在目標(biāo)成本管理方式的運(yùn)用中，做好成本的有效預(yù)測和控制是非常重要的，在具體工作進(jìn)行中，可通過限額設(shè)計方法的有效運(yùn)用，并將其作為成本管理前期重要的環(huán)節(jié)，以更好的完成成本的把控目標(biāo)。因這種方法屬于根據(jù)市場行情和以往的經(jīng)驗進(jìn)行每個預(yù)算的編制，使制造價格控制在一定范圍內(nèi)，然后再根據(jù)價格實現(xiàn)具體功能的滿足，在具體的限額把握中，要實現(xiàn)每個分項工程內(nèi)部金額得到有效控制，還要把握好每一階段的限額設(shè)計，以更好的確保在整個工程進(jìn)行過程中，每個階段都能有足夠的成本投入。在具體設(shè)計過程中，相關(guān)的財務(wù)負(fù)責(zé)人員要隨時關(guān)注經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)和造價指標(biāo)，并做好與負(fù)責(zé)不同工程內(nèi)容管理人員的密切聯(lián)系，以實現(xiàn)成本預(yù)算與技術(shù)指標(biāo)之間的協(xié)調(diào)。

（四）考核體系的建立與落實

要想更好的實現(xiàn)在房產(chǎn)項目中使目標(biāo)成本管理的優(yōu)勢得到有效發(fā)揮，必須建立完善的考核體系，實現(xiàn)對目標(biāo)成本的嚴(yán)格考核把控。在考核體系的具體建立中，要考慮實際成本方面的信息，還要掌握整個項目工程的具體情況，以實現(xiàn)通過該體系的完善建立，對于目標(biāo)成本直接或間接相關(guān)的責(zé)任體進(jìn)行考核評估，并通過獎懲工作的適當(dāng)進(jìn)行，確保相關(guān)工作的有效落實。在考核體系的具體建立中，首先是進(jìn)行考核目標(biāo)的確定，這一過程要充分考慮企業(yè)原有的考核體系，并對各部門在具體項目執(zhí)行中的工作進(jìn)行分析，進(jìn)而制定出適合項目成本管理的考核體系；其次，在考核體系的具體執(zhí)行過程中，除了依據(jù)相關(guān)的制度進(jìn)行外，還應(yīng)做好成本數(shù)據(jù)記錄，實現(xiàn)對出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的分析，通過以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的具體原因分析，實現(xiàn)對考核中不合理的地方進(jìn)行糾正。

（五）動態(tài)數(shù)據(jù)的監(jiān)控預(yù)警

在目標(biāo)成本管理過程中，為實現(xiàn)動態(tài)的成本管理控制，應(yīng)通過對動態(tài)成本的監(jiān)控預(yù)警措施方案制定，實現(xiàn)對實際執(zhí)行成本與目標(biāo)成本之間是否存在偏差的有效掌握，并通過相關(guān)措施的執(zhí)行，使成本控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在動態(tài)成本管理下，應(yīng)能夠?qū)討B(tài)成本進(jìn)行全面的了解，還要對其具體情況進(jìn)行追蹤，這樣也可更好的適應(yīng)市場變動情況，實現(xiàn)成本執(zhí)行的有效調(diào)整。在監(jiān)控和預(yù)警提示中，要根據(jù)企業(yè)的實際情況和合同約定條件，進(jìn)行控制范圍、控制條件和控制方式的具體確定。

四、結(jié)束語

我國房地產(chǎn)行業(yè)在目標(biāo)成本管理方式的發(fā)展年限上相對還是比較晚的，這也使得在理論和實踐研究中都存在很多的不足之處，特別是在理論方面的研究嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新，造成在具體運(yùn)用中絕大多數(shù)情況要延用國外的理論基礎(chǔ)，但這也造成實際管理工作進(jìn)行中常會出現(xiàn)與企業(yè)發(fā)展不相符的現(xiàn)象，亟須相關(guān)人員多重視對我國房地產(chǎn)行業(yè)目標(biāo)成本管理方式的應(yīng)用分析研究工作，進(jìn)而促使這方面能夠得到優(yōu)化發(fā)展。