城市綜合體對新興城區(qū)發(fā)展的影響

□文/鄭 偉 張飏璐 肖倩倩 崔 晟

（1.安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院；2.安徽財經(jīng)大學會計學院；3.安徽財經(jīng)大學金融學院 安徽·蚌埠）

一、背景分析

近年來，我國各大城市掀起了城市綜合體項目規(guī)劃建設的熱潮，一時間，城市綜合體的數(shù)量迅猛增加，大有遍地開花，蓬勃發(fā)展之態(tài)。因此，城市綜合體所帶來的經(jīng)濟效應和社會價值是值得去探究的。對城市綜合體的研究主要有商業(yè)地產(chǎn)，對周圍居民的消費影響及文化娛樂方面的影響。

城市綜合體中的商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲除了給周邊居民帶來了便利的生活，也帶來了一定的就業(yè)機會。一般的城市綜合體都地理位置優(yōu)越，這樣則會吸引不少商家投資入駐，一些附近的居民也會投資一些較小的商鋪，而大商家的入駐則能帶動該地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

寶業(yè)東城廣場作為東城第一個城市綜合體很大程度上影響了周圍居民的生活。它位于安徽第一大道——長江東路，是合肥市、瑤海區(qū)政府鼎力支持的東部城市地標。長江東路與東二環(huán)路交口屬于合肥東部中心地帶，20 余路公交以及即將建成的地鐵二號線、四號線環(huán)繞在其左右。其中的37、38、39 路公交車將肥東縣城與東城聯(lián)系起來，寶業(yè)的建成使得肥東縣城的部分居民更加方便、快捷地享受到城市綜合體帶來的便利。

寶業(yè)東城廣場的商業(yè)部分涵蓋了時尚百貨、連鎖超市、餐飲美食中心、都市影音、兒童主題樂園、室內(nèi)步行街等領先業(yè)態(tài)，是合肥東部規(guī)模最大，檔次最高的一站式購物中心，360 度“吃喝玩樂購”全業(yè)態(tài)共享。入駐寶業(yè)東城廣場的商家有：世界500 強家樂福超市、蘇寧電器、衣之家百貨、時代影城、青年餐廳、星巴克、肯德基、必勝客、屈臣氏、方糖KTV、海洋之星動漫體驗中心、太平鳥、拉夏貝爾、圣迪奧、萬麗服飾、明牌珠寶等百余家品牌商家。這些商家的入駐必然會為周圍居民提供大量的工作崗位，也給附近的居民帶來了生活上的便利。選擇寶業(yè)東城廣場作為研究城市綜合體的案例的最大原因是它是瑤海區(qū)第一個城市綜合體。

（一）居民消費。合肥市瑤海區(qū)是一個位于合肥東部的新興城區(qū)，相比于合肥西部地區(qū)，瑤海區(qū)在經(jīng)濟建設等方面較為落后。寶業(yè)東城廣場是合肥市瑤海區(qū)首席城市綜合體，它的商業(yè)效應也將輻射至周邊地區(qū)，帶動人群消費，使本地區(qū)以及周邊地區(qū)的經(jīng)濟建設得到發(fā)展，對于瑤海區(qū)乃至整個合肥的經(jīng)濟發(fā)展都有著重要的意義。

在此次暑期社會實踐中，我們以合肥市瑤海區(qū)寶業(yè)東城廣場為例，研究城市綜合體對經(jīng)濟新興城區(qū)發(fā)展的影響，以下是通過實地調(diào)研走訪以及數(shù)據(jù)分析、查閱資料得出來的關于城市綜合體對消費影響的結果。

（二）一站式消費。隨著人們消費能力的提升，消費者更注重逛街、休閑、會友、健身等綜合性消費體驗。從功能上來看，城市綜合體中百貨、餐飲、超市、健身、美容、教育培訓、兒童樂園、露天舞臺等各種業(yè)態(tài)一應俱全。此外，一些城市綜合體還引入了影院、劇場、溜冰場等文化娛樂設施，功能更加齊全，成為附近居民假日休閑的好去處。當所有的悠閑娛樂時尚元素被整合在一起，城市綜合體便捷的優(yōu)勢就愈發(fā)明顯。我們隨機采訪了寶業(yè)東城廣場的一位消費者，他說：“這里的店各具特色，比如過橋米線、韓式燒烤、粥鋪、火鍋、各國菜式等，光吃的就等同于一條美食街，再加上其他KTV、電影院等配套設施，是會比單體經(jīng)營好出很多的?！?/p>

（三）消費群體年輕化?！霸谥袊M的主力群體是年輕人”，這一點我們深信不疑。仍然是以寶業(yè)東城廣場為例。進入商場的主力消費群體年齡段為20～35 歲，年紀較大消費者主要以逛超市為主，并沒有產(chǎn)生多少消費。中國人口逐漸呈現(xiàn)老年化現(xiàn)象，老年人口逐漸增多，城市綜合體便成了老年人休閑的場所，所以并不會產(chǎn)生太多的消費，就算消費也并不會消費多少錢。而年輕人消費則是沖動型消費居多，在娛樂、餐飲項目上進行消費，而且消費的價格也不低。仔細觀察就會發(fā)現(xiàn)，男孩子逛得少，一般去是帶著女友、妻子、家人；女孩子多是成群結伴去逛。這種購物行為會產(chǎn)生大量的附帶消費，以餐飲、娛樂為主。

（四）改變居民消費習慣，提高消費水平。居民消費習慣的改變，消費水平的提高，引起這一變化的是城市綜合體這樣的大型購物商場的快速發(fā)展。在這些大型綜合體商場里，市民不僅可以買衣服，逛超市，還可吃飯、看電影、唱K 等。城市綜合體呈現(xiàn)社區(qū)商圈特點在給市民購物帶來方便的同時，也正漸漸影響市民的消費習慣。綜合分析，就可以反映出來，居民的購買能力有一定的增強，消費水平也有所提高。

（五）消費便捷，消費環(huán)境和服務更好?？旃?jié)奏的現(xiàn)代生活讓人們對消費的要求也越來越高，城市綜合體通過提供便捷的消費，舒適的環(huán)境、良好的服務等滿足人們的這些需求，更好地提高其整體的服務水平和相關的服務設施。

二、城市、地區(qū)的文化生活

城市綜合體是城市化發(fā)展進程中的必然產(chǎn)物，它的存在會影響到本地區(qū)一些居民的生活、消費，會對該地區(qū)的經(jīng)濟、文化等方面有巨大的影響，這些影響甚至會輻射到周邊的一些地區(qū)。

（一）文化活動增加人氣，人氣提升經(jīng)濟效益。有一句話是這么說的，做“綜合體”就是在做人氣，人氣上來了，綜合體的經(jīng)濟效益也就上來了。城市綜合體不單單是要成為一個地區(qū)居民經(jīng)濟消費的中心，更重要的是要成為這個地區(qū)居民文化生活的中心，這樣賺足了人氣，才能有源源不斷的消費者來這里消費。在我們進行的寶業(yè)東城廣場的調(diào)研中，寶業(yè)東城廣場給予自己的定位是：“瑤海區(qū)首席城市綜合體”。經(jīng)過我們調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，有78%的消費者是來自瑤海區(qū)，也就是寶業(yè)東城廣場所在的區(qū)域，這就說明了它大部分的消費者都是來自本地區(qū)，其他區(qū)域的消費者更多的選擇了萬達廣場、淮河路步行街等消費場所。反過來說，它的消費對象主要也就是瑤海區(qū)的居民，從目前的情況來看，寶業(yè)東城廣場很難將其他區(qū)域的消費者吸引過來，因此目前它要做的就是留住本地區(qū)的消費者，并且吸引更多的地區(qū)消費者。因此，在寶業(yè)東城廣場舉行各種文化活動也就成為了留住老客戶、吸引新客戶的一種方法。每周舉辦一些草根文化活動以及不定時的舉辦一些大型的文藝活動，這都讓本地區(qū)的居民在閑暇之余有了好去處。這也就導致當?shù)鼐用袢殬I(yè)東城廣場參加或者觀看這些節(jié)目成為了生活的一種習慣?？赡苁且驗閷殬I(yè)東城廣場開始營業(yè)時間不長的原因，從我們的調(diào)查數(shù)據(jù)中得出，只有22%的人對于這些文化活動比較關注。但是，隨著時間的推移以及文化推廣力度的加大，會有更多的居民關注寶業(yè)東城廣場。

（二）城市綜合體在增加經(jīng)濟效益的同時也提升了城市形象。傳統(tǒng)城市市場格局的分散導致消費的分散；市場格局的集中則導致消費的集中。宏觀上看，城市綜合體的出現(xiàn)，是對傳統(tǒng)城市格局的反動和顛覆，傳統(tǒng)的城市業(yè)態(tài)分布大多為既分散又集中的狀態(tài)。所謂分散，是指行業(yè)與行業(yè)間只要經(jīng)營性質有所區(qū)別，就幾乎不會聚集在某一個相對集中的區(qū)域進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，比如很多城市的花鳥市場、農(nóng)貿(mào)市場、舊貨市場等都是分散狀態(tài)；所謂集中，是指同行業(yè)的經(jīng)營者們，相對集中地在某一個區(qū)域內(nèi)進行經(jīng)營活動，比如很多城市里的美食街、服裝城、建材市場等等，都是本行業(yè)聚集一處的經(jīng)營方式。而城市綜合體將所有只要有實際需要的行業(yè)盡量全面地集中在超大型的建筑規(guī)劃群內(nèi)，使所有進入這個綜合體內(nèi)的人，完全可以不再出去就可以滿足一切自己的需求。

應該看到，城市綜合體無疑是從現(xiàn)代市場經(jīng)濟格局中誕生出來的一種全新的城市規(guī)劃變局和發(fā)展情勢，這種影響本身的意義是積極的。因為城市綜合體本身的性質和自身的氣質結構本來就具備了前述的偉大城市和這個城市所附帶的優(yōu)秀的城市文化的特點，從它的布局和行業(yè)構成來說，綜合體有著自己獨有的特性，這種特性的本身就是對傳統(tǒng)城市文化形成時尚引領狀態(tài)的。在名人不再容易誕生，城市標志淡化的今天，成功的城市綜合體也起到了“城市名片”的作用。城市文化其實就是一個城市的特性所在，城市綜合體就是在這個特性上又繼續(xù)增加和發(fā)展的組成部分之一，它對城市的傳統(tǒng)文化是構成沖擊和影響的，但屬于這個城市的傳統(tǒng)文化同時更加需要城市綜合體這樣的全新概念去張揚和發(fā)展，去包容和接受，相互的支撐與容納，注定會使城市固有的傳統(tǒng)文化通過城市綜合體的發(fā)展壯大得到新的釋義，而城市綜合體也會因這個城市的古老以及屬于這個城市的文化底蘊豐富而更有內(nèi)涵和氣度。從我們對寶業(yè)東城廣場的調(diào)研中，有68%的消費者認為城市綜合體在一定程度上起到了“名片”的作用，對一個地區(qū)甚至城市形象的提升有一定的意義，而19%的消費者認為城市綜合體能夠很大程度上提升一個地區(qū)甚至城市的形象?？傮w來說，絕大部分人對城市綜合體的文化形象持積極認可的態(tài)度。

當代社會，城市綜合體已成為消費者消費生活的中心，消費者選擇它們，不僅僅因為它擁有購物、娛樂、餐飲等一系列功能，而是因為它們已經(jīng)成為消費者生活的一部分。每個城市綜合體都有自己的文化，它的文化也緊緊地拴住了消費者的心，成為消費者生活中不可或缺的部分。同樣，這種新型的商業(yè)模式帶來的不僅僅是經(jīng)濟效益，對于城市形象的提升也是有很大的幫助。城市綜合體不管是對于居民還是對于整個城市，都有著十分重要的意義。

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［2］包明.成都都市娛樂活動的特征、發(fā)展動態(tài)研究［D］.西南交通大學，2011.

［3］龔锃焱.城市綜合體項目研究［D］.華中師范大學，2013.

［4］黃啟艷，杜丹丹.城市綜合體扎堆上馬孰喜孰憂［N］.中山日報，2014.9.

［5］楊建軍，朱煥彬.城市綜合體建設的空間影響效應——以杭州市城市綜合體建設為例［J］.規(guī)劃師，2012.6.

［6］宋振慶.中國城市綜合體競爭力指數(shù)：丈量城市活力［N］.中國房地產(chǎn)報，2012.8.