房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計研究

□文/謝立矗

（西安石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院陜西·西安）

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計存在的問題

我國的內(nèi)部審計是在20世紀(jì)80年代以后發(fā)展起來的。1982年我國恢復(fù)審計制度，一系列法律法規(guī)的出臺表明我國推進(jìn)內(nèi)審工作的決心?！秲?nèi)部審計暫行辦法》于1985年出臺，《中華人民共和國審計法》在1994年出臺，《關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》緊隨其后。進(jìn)入21世紀(jì)以來，《內(nèi)部審計具體準(zhǔn)則》和《內(nèi)部審計基本準(zhǔn)則》相繼出臺，這無疑有力地推動了我國內(nèi)審工作的發(fā)展。但改革開放以來，我國才大力發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，并沒有給企業(yè)內(nèi)審的發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，尤其是新近發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，還存在諸多不足和問題：

（一）不合理的內(nèi)審機(jī)構(gòu)設(shè)置。在大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家，內(nèi)部審計的產(chǎn)生主要是由于內(nèi)部管理的需要，它是內(nèi)部制衡機(jī)制的重要組成部分。而我們的內(nèi)部審計是在政府的推動下建立和發(fā)展起來的，其機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備具有強(qiáng)大的行政命令色彩。另外，西方發(fā)達(dá)國家公司的董事會下設(shè)的內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)及其審計委員會直接由董事會負(fù)責(zé)，其他部門無權(quán)干涉，獨立性很強(qiáng)。但我國大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計由總會計師或財務(wù)副總裁負(fù)責(zé)，一些公司還沒有專職的內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)，還屬于公司的會計部門或紀(jì)律委員會、監(jiān)察廳。這表明我國內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的設(shè)置還不是很合理，這極大地影響了其權(quán)威性和獨立性。

（二）內(nèi)部審計人員素質(zhì)偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產(chǎn)開發(fā)屬于固定資產(chǎn)直接投資管理，涉及多學(xué)科、多專業(yè)的管理內(nèi)容，從前期科研、策劃到項目實施階段的設(shè)計、招投標(biāo)、成本控制管理，每個階段都需要多學(xué)科多專業(yè)知識的相互配合。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須是具有從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)多學(xué)科知識的綜合型人才，而且其知識構(gòu)成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而使企業(yè)的管理體系產(chǎn)生漏洞。但是，目前很多公司的內(nèi)審人員來自于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)系統(tǒng)，但由于專業(yè)知識面狹窄的限制，不具備現(xiàn)代內(nèi)部審計所要求的知識結(jié)構(gòu)；還有不少人既沒有接受過完整系統(tǒng)的專業(yè)訓(xùn)練，又缺乏必要的生產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗，內(nèi)部審計就難以發(fā)揮其作用。

（三）缺乏個人誠信機(jī)制。我國每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動性，專業(yè)人員的不斷流動使很多企業(yè)忽視了對其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對崗位權(quán)利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。

（四）信息溝通不對等，跨區(qū)域經(jīng)營管理難度加大。房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，近年來集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團(tuán)體舞弊行為時有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。項目公司發(fā)生的問題不能及時準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項目公司在某內(nèi)裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實際操作中，項目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進(jìn)行例行審計時發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實。

（五）房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性。各種材料價格、設(shè)計、施工招投標(biāo)價格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發(fā)項目在具有一定相關(guān)性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因為施工項目建設(shè)時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進(jìn)行整理，從而無法實現(xiàn)價格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎(chǔ)價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計相關(guān)對策

（一）健全內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計制度

1、建立符合企業(yè)特點的內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關(guān)系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設(shè)的審計委員會領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（3）監(jiān)事會領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（4）總裁/總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的組織模式。這四種內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)設(shè)置均具有一定程度的缺陷，不能同時協(xié)調(diào)內(nèi)部審計職能與獨立性兩方面關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點及組織規(guī)模，遵循獨立性原則、權(quán)威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來設(shè)置內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：雙重領(lǐng)導(dǎo)的組織模式，即在業(yè)務(wù)上向?qū)徲嬑瘑T會報告業(yè)績，在行政上向經(jīng)理層負(fù)責(zé)并報告工作。

2、完善內(nèi)部審計制度。建立了理想的內(nèi)部審計模式還需要各個部門明確職責(zé)，并建立健全一套科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部審計制度，來監(jiān)督和保障內(nèi)部審計工作的有效執(zhí)行，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險的控制，保障經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和會計信息的真實合法，有效提高企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點，參照《內(nèi)部審計具體準(zhǔn)則》、《內(nèi)部審計基本準(zhǔn)則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部審計工作制度，規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準(zhǔn)，以便以保證內(nèi)部審計工作的順利開展。

3、加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)法律法規(guī)。要想內(nèi)部審計職能按照制度設(shè)置的方向運(yùn)行，相關(guān)部門就必須制定一系列相應(yīng)的法律法規(guī)，國家有義務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計工作提供一個良好的法律環(huán)境。相關(guān)部門需進(jìn)一步完善《內(nèi)部審計準(zhǔn)則》和《審計署關(guān)內(nèi)部審計工作的規(guī)定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計規(guī)章制度，最終使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計達(dá)到規(guī)范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應(yīng)的法律框架中執(zhí)行審計工作，以有效發(fā)揮內(nèi)部審計職能，來制約企業(yè)中徇私舞弊和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風(fēng)險。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)

1、找準(zhǔn)職能定位。內(nèi)部審計的兩大基本職能是服務(wù)和監(jiān)督，我國內(nèi)部審計必須做到不放松任何其一。在市場經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計由“監(jiān)督主導(dǎo)”型向“服務(wù)主導(dǎo)”型轉(zhuǎn)變離不開管理層觀念的轉(zhuǎn)變。為了順利轉(zhuǎn)型，需做到：在意識上要重視內(nèi)部審計工作，開展富有建設(shè)性的參與式審計，審計理念要從根本上轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內(nèi)部審計轉(zhuǎn)型過程中原有的監(jiān)督性實務(wù)同新興的服務(wù)性實務(wù)之間的關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)審協(xié)會的作用，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計順利轉(zhuǎn)型。

2、樹立風(fēng)險意識，完善內(nèi)部控制制度。風(fēng)險在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風(fēng)險或疏于風(fēng)險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔(dān)，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風(fēng)險意識，內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)對企業(yè)的高風(fēng)險區(qū)域應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)常性檢查，及時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)存在或潛在的風(fēng)險，并給予相關(guān)改進(jìn)措施，以降低企業(yè)面臨的風(fēng)險。

同時，內(nèi)部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應(yīng)該深入每個職員平日的工作中，讓內(nèi)部控制的意義和目標(biāo)深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責(zé)，并建立一整套獎懲制度、業(yè)績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質(zhì)的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少徇私舞弊的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。

3、建立內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)。內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)必須要形式和實質(zhì)上保持獨立。其中，形式上獨立是指監(jiān)督人員應(yīng)獨立于本單位的業(yè)務(wù)和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實質(zhì)上監(jiān)督則是指在掌握相當(dāng)數(shù)量的政策法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度基礎(chǔ)上實施稽核。稽核工作要制定科學(xué)、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務(wù)和重要風(fēng)險點。

內(nèi)部審計是內(nèi)部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必然對內(nèi)部審計的有效開展提供良好環(huán)境基礎(chǔ)，才能有助于內(nèi)部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風(fēng)險，提高審計質(zhì)量，加速現(xiàn)代審計方法的變革。

（三）有效提高企業(yè)內(nèi)部審計執(zhí)行力

1、拓寬內(nèi)部審計工作領(lǐng)域。在國際上，內(nèi)部審計師已經(jīng)從事包括財務(wù)檢查與審計、經(jīng)營審計、管理審計以及遵紀(jì)守法審計在內(nèi)的綜合審計工作。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停留在財務(wù)收支審計，將內(nèi)部審計的范圍縮小了。我們應(yīng)以財務(wù)審計為基礎(chǔ)，以管理審計為重點；圍繞規(guī)范化建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部控制審計；突出戰(zhàn)略審計和風(fēng)險管理審計，投資決策審計、固定資產(chǎn)投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰(zhàn)略審計、成本費(fèi)用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業(yè)做出科學(xué)合理全面準(zhǔn)確評價的要求，因此內(nèi)部審計應(yīng)由事后審計向事中、事前審計發(fā)展。要求內(nèi)部審計把關(guān)口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發(fā)展，參與經(jīng)營決策、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計掌握的企業(yè)內(nèi)部信息，提出意見和建議，發(fā)揮預(yù)測預(yù)警作用，為領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。使管理者了解內(nèi)部審計的本質(zhì)和作用，將內(nèi)部審計滲透到企業(yè)的每個運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和經(jīng)營活動中去。

2、提高內(nèi)部審計人員素質(zhì)。內(nèi)部審計人員素質(zhì)是決定內(nèi)部審計工作質(zhì)量，保證內(nèi)部審計作用充分發(fā)揮的關(guān)鍵。首先要在任用、培訓(xùn)、定崗、升遷等方面做出適當(dāng)?shù)囊?guī)定，不能簡單隨意地將財務(wù)崗位上的人員安排到內(nèi)部審計崗位上，而應(yīng)該吸納那些高素質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)秀的綜合性人才到內(nèi)部審計隊伍當(dāng)中?？梢詤⒄諊H內(nèi)部審計協(xié)會的做法，建立注冊內(nèi)部審計師資格考試制度，提高內(nèi)部審計人員的就業(yè)門檻，優(yōu)化內(nèi)部審計隊伍的整體素質(zhì)；其次要做好人員的培訓(xùn)工作。每年定期安排相應(yīng)的綜合知識學(xué)習(xí)，要不斷更新房地產(chǎn)、生產(chǎn)、經(jīng)營、管理、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、協(xié)調(diào)工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質(zhì)，適應(yīng)更高層次內(nèi)部審計工作所提出的要求。

3、及時改進(jìn)審計手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計必須更新審計方法，引進(jìn)和應(yīng)用先進(jìn)的審計理論和方法努力改進(jìn)工作方式和提高審計效率。積極將現(xiàn)代科技手段運(yùn)用于內(nèi)部審計工作中的應(yīng)用，實現(xiàn)審計手段創(chuàng)新。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)管理上都采用了先進(jìn)的ERP、MIS等系統(tǒng)進(jìn)行人力、物力、財力的配置與調(diào)度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。但內(nèi)部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進(jìn)的風(fēng)險導(dǎo)向型內(nèi)部審計技術(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可參照國外大型企業(yè)，引入計算機(jī)審計技術(shù)，建立財務(wù)數(shù)據(jù)倉庫，與ERP數(shù)據(jù)相連接，必要情況下可以開發(fā)適應(yīng)自身的審計軟件。這樣就可以實時地調(diào)用掌握企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應(yīng)風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計要求。

（四）結(jié)合企業(yè)自身特點展開審計工作。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展，真正的市場經(jīng)濟(jì)序幕已經(jīng)全面拉開，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。建筑產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因為建設(shè)過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內(nèi)部審計加強(qiáng)全過程監(jiān)督，因為舞弊行為可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進(jìn)行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能的關(guān)鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機(jī)構(gòu)如造價師、評估師等進(jìn)行鑒定。

三、小結(jié)

綜合所述，開展適當(dāng)?shù)膬?nèi)部審計，可以使更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。我國房地產(chǎn)企業(yè)是我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，為使我國經(jīng)濟(jì)更好、更快、更穩(wěn)地向前發(fā)展，我們應(yīng)該多總多歸納和研究影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種因素和應(yīng)注意的問題，逐步完善相應(yīng)防范機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康、快速的發(fā)展。

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