淺析我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及對策

陳其 一海然 王勇

中原工學院建筑工程學院（450001）

淺析我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及對策

陳其 一海然 王勇

中原工學院建筑工程學院（450001）

當前，在社會老齡化的背景下，我國養(yǎng)老地產(chǎn)亟待開發(fā)。這里從社會客觀環(huán)境出發(fā)，分析我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性，詳細闡述了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并對發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀加以分析和對比，進一步借鑒和學習發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，以此提出促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議。

必要性；養(yǎng)老地產(chǎn)；社會老齡化；對策

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是老年服務業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)有機結合在一起用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)能夠有效滿足老年人的生活和社會活動需求，并為老年人提供一定的基礎設施保障和服務保障，其主要存在的形式有老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、托老所、老年社區(qū)等。

1 發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性分析

1.1 社會老齡化背景

根據(jù)聯(lián)合國教科組織的標準，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口占總?cè)丝诘谋壤^10%或者65歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤^7%，則認定該國家或地區(qū)進入了社會老齡化階段。根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年，我國60歲以上人口達1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%，比2000年人口普查上升3個百分點。65歲以上人口接近1.2億，占總?cè)丝诘?.9%，比2000年人口普查上升1.9個百分點[1]。按照此標準，我國人口年齡結構已經(jīng)步入了老齡化的階段。預計到21世紀中葉，我國老年人口又將達到新的高點,估計將達到4億，約占總?cè)丝诘?6.53%。我國老年人口基數(shù)大，且增長速度快，這已是毋庸置疑的現(xiàn)實。面對老齡化問題，我們又該如何安置龐大數(shù)目的老年人的晚年生活，已經(jīng)是迫在眉睫需要解決的事情了。然而現(xiàn)實生活中老年人的養(yǎng)老院及托孤所等養(yǎng)老機構大多年久失修、周邊配套設施落后、缺乏專業(yè)化服務、生活環(huán)境較差，根本不能為老年人提供溫馨的養(yǎng)老住宅和高端專業(yè)的養(yǎng)老服務，這就為我們亟待開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)提供了直接的動力。

1.2 “421 ”家庭結構養(yǎng)老壓力及養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變

由于獨生子女政策，社會中出現(xiàn)越來越多的“421”結構家庭。這種家庭使得年輕人的壓力愈來愈大，上面要承受三四個老人的贍養(yǎng)，下面還要供養(yǎng)孩子,使得傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式難以為繼。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會生活節(jié)奏不斷加快，許多年輕人不得不背井離鄉(xiāng)，離開父母去生存，這也導致了我國空巢老人逐年增多。人口老齡化加劇和空巢家庭增多，一方面導致老年人外出或者就醫(yī)不便；另一方面，子女不在身邊，他們的心理訴求和渴望親情的感情需求也都難以實現(xiàn)。老年人除了滿足吃穿溫飽之外,他們更想要的是精神層面的安慰，這不是一棟房子以居住、一些物質(zhì)以享受可以滿足的。發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是解決這些問題的關鍵所在。

1.3 老年消費者收入提高，助推養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

經(jīng)濟的高度發(fā)展，社會的快速進步，使得老年群體具有高消費的能力。我國逐漸完善的福利模式，也促使未來老人收入的提高，從而助推養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2020年我國的退休人員購置住宅的資金將達到2.08萬億元，到2030年會突破7.3萬億元[2]。在這樣的大背景下，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必是前景寬廣。

1.4 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應量不足，有利于發(fā)展養(yǎng)老項目

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展在一些發(fā)達國家已是一種較為成熟的模式，但在我國處于起步階段。從現(xiàn)實來看，我國目前真正符合要求和標準的養(yǎng)老地產(chǎn)項目還比較少，形成的規(guī)模及產(chǎn)業(yè)集群都很小。盡管有不少養(yǎng)老機構在投入使用，但其選址規(guī)劃、戶型設計、設施建設、養(yǎng)老服務等等都與真正意義上的老年地產(chǎn)相差很遠，遠非國際上通行的概念。換言之，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場需求，國內(nèi)一些知名開發(fā)商都在積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式。

2 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

近些年，越來越多的房地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域，國內(nèi)超過20%的知名開發(fā)商都在著手研究并實施養(yǎng)老地產(chǎn)項目。萬科的養(yǎng)老項目基本形成產(chǎn)品化綠城集團旗下的代表性養(yǎng)老地產(chǎn)項目綠城藍庭，也已經(jīng)向市場推出了頤養(yǎng)公寓。與此同時，國內(nèi)多家壽險公司也紛紛投資養(yǎng)老地產(chǎn)市場，開始對養(yǎng)老地產(chǎn)市場的投資和運營。雖然我國在社會老齡化的背景下亟待發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，但仍處于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的初級階段。許多企業(yè)在參與養(yǎng)老地產(chǎn)領域時,面對的發(fā)展現(xiàn)況也是非常棘手和普遍的，比如國內(nèi)有關政策的限制以及沒有健全的法律法規(guī)去引導、土地成本高、回收周期長、開發(fā)模式以及運營模式都未成熟、缺乏養(yǎng)老服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施。

1）我國缺乏專門對養(yǎng)老地產(chǎn)項目審批的相關政策法律依據(jù)，往往以對待普通房地產(chǎn)項目的標準去審批養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這造成了資源的浪費并且加重了開發(fā)商的開發(fā)成本。

2）我國養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏良好的金融體系支撐。我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄[3]，養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)很難獲得銀行貸款。目前國內(nèi)的保險資金比較受養(yǎng)老地產(chǎn)歡迎，但是在項目運行中，投資商和開發(fā)商的角色定位不準確,不能充分發(fā)揮各自的職能，影響了養(yǎng)老地產(chǎn)項目的健康發(fā)展。

3）我國養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏有效的運營模式。我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)項目后期運營主要靠開發(fā)商自主經(jīng)營，項目回收周期長,資金回籠比較困難，對于視資金鏈為生命線的開發(fā)商來講，會影響其生存和發(fā)展。

4）我國養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏健全的養(yǎng)老服務體系和人力資源體系。目前我國養(yǎng)老服務的內(nèi)容比較單一，缺乏醫(yī)療服務、家庭護理、機構護理及康復訓練等設施設備以及統(tǒng)一的服務標準，并且嚴重缺乏養(yǎng)老服務專業(yè)化人員，沒有形成全國統(tǒng)一的養(yǎng)老服務人才教育培養(yǎng)機制和完整的人力資源體系。

2.2 國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展狀況

我國養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛萌芽，但國際上很多發(fā)達國家早已步入老齡化社會，比如日本、美國、新加坡等國家在20世紀70年代就進入老齡化社會，經(jīng)過幾十年的不斷發(fā)展探索，現(xiàn)在已有著豐富、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、經(jīng)營模式及完整的社會金融、養(yǎng)老服務等配套體系。美國作為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的前鋒,在發(fā)展過程中總結了大量經(jīng)驗，有著成熟的理念和經(jīng)驗值得我們?nèi)W習和借鑒。這里以美國為例,分析其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的成熟經(jīng)驗，并結合我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,為我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提出對策和建議。

1）在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一類房屋，而是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、投資商、運營商共同構建[4]。美國形成了一套多元化的運營模式，主要有三種:委托經(jīng)營模式、出租模式、租賃和經(jīng)營混合模式。每個模式有著自身的優(yōu)點，可以讓養(yǎng)老地產(chǎn)在運營過程當中有著很好的選擇，模式越多就越容易適應市場。我國養(yǎng)老地產(chǎn)只有一種運營模式，即開發(fā)商主體單獨經(jīng)營模式。這種模式市場風險太大，對于我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是一個嚴峻的挑戰(zhàn)。

2）在美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式中，以市場融資為主投資商，主要有三種類型:REITs、私募基金和非營利性組織。在養(yǎng)老地產(chǎn)運作過程當中，三種融資模式角色分類到位，分工明確，各司其職，使房地產(chǎn)開發(fā)商沒有資金風險，項目容易管理。

3）美國養(yǎng)老地產(chǎn)有著健全的法律法規(guī)的支撐，在土地供給、價格、稅收等方面為私人投資提供優(yōu)惠；養(yǎng)老保險業(yè)、養(yǎng)老服務業(yè)以及各種醫(yī)療、護理、康復配套設施建設等在美國尤為發(fā)達，可以根據(jù)老年人不同的養(yǎng)老需求,為其提供多元化的養(yǎng)老服務。

3 促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展在理論和實踐經(jīng)驗方面都處于初級探索階段,在社會老齡化的背景下，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)迫在眉睫。我國養(yǎng)老地應根據(jù)自身的特性以及現(xiàn)階段發(fā)展現(xiàn)狀，充分考慮我國的實際國情和養(yǎng)老觀念,借鑒和學習國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)的政策法規(guī)、融資方式和運營模式。

3.1 強化政府職能，健全法律法規(guī)

為了鼓勵和引導越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域，政府部門必須強化其職能，健全各方面的法律法規(guī)。完備的政策法律體系是市場經(jīng)濟能夠健康發(fā)展的首要前提和重要保障。養(yǎng)老地產(chǎn)雖有政策性的目標文件，但仍需一些實質(zhì)性的政策支撐，比如在土地供給、規(guī)劃設計、融資、稅收優(yōu)惠、金融服務、養(yǎng)老服務體系、人力資源體系及醫(yī)療、康復、護理方面，政府也需盡快出臺相應的法律法規(guī)和行業(yè)標準規(guī)范。

3.2 創(chuàng)新融資方式，拓展融資渠道

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長,整合的資源多，對資金的依賴性大，傳統(tǒng)的依靠銀行借款方式不能滿足其對資金的需求，還可能積累風險，增加風險隱患[5]，所以發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必須要有充足的資金支持。當前我國養(yǎng)老地產(chǎn)必須拓寬單一的融資渠道，打開社會資本的市場，吸收基金、信托和投行等金融機構進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè),為養(yǎng)老地產(chǎn)對資金的需要提供保障。

3.3 積極探索多元化運營模式

積極探索一條有效的運營模式也是至關重要的，因為運營模式直接關系到開發(fā)商的資金鏈。傳統(tǒng)的住宅運營模式比較單一，即依靠開發(fā)商主體自行銷售和出租，這種模式資金回籠快，周轉(zhuǎn)速度快，可以保證開發(fā)商資金流的暢通。而養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤重心不在前期銷售,在于后期物業(yè)的長期運營，周轉(zhuǎn)周期變長，如果還是按照住宅運營模式，養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)過程中可能會面臨資金流斷裂的風險。目前“國內(nèi)房企開發(fā)+引進國外運營服務機構”模式成為大多數(shù)房企階段性的嘗試與選擇，國內(nèi)開發(fā)企業(yè)可以學習外國先進的運營經(jīng)驗，推動公司內(nèi)部在養(yǎng)老地產(chǎn)運營、服務等方面逐漸走向成熟,同時積極引入成熟的養(yǎng)老理念、運營體系，積極探索和打造多元化運營模式[6]。

4 結語

這里從社會老齡化背景中出發(fā)，分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的必要性，詳細闡述了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并對國外發(fā)達國家的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀加以分析和對比，進一步提出了促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議。

[1]施祖美.老齡事業(yè)與創(chuàng)新社會管理[M].北京:社會科學文獻出版社,2013:6～7.

[2]魏松.養(yǎng)老地產(chǎn)會是下一個房地產(chǎn)經(jīng)濟增長點[J].社會觀察,2011(4):71～72.

[3]楊志浩.養(yǎng)老地產(chǎn)的融資與盈利模式[J].中國地產(chǎn)市場,2012(3):66～67.

[4]裘旭波.中國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題及突破途徑[J].房地產(chǎn)開發(fā),2013(9):61～62.

[5]羅福周,韓言虎.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].商業(yè)研究,2012 (10):138～142.

[6]柴曉曉.中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境及對策建議[J].經(jīng)濟研究導刊,2014(9):80～81.