保障性住房融資困境及對策研究

南京安居建設集團有限責任公司 張莉梅

改革開放以來我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)更是成為引領其他行業(yè)快速發(fā)展的領軍力量。然而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展并沒有有效解決普通民眾的購房問題，買不起房的問題更是呈越演越烈之勢。針對這一情況我國開展了保障性住房工程，其受眾是那些買不起房的民眾。通過這項工程很多買不起房的人獲得了良好的居住環(huán)境，生活大為改善。只有具備充足的建設資金，這項工程才能長期地開展下去，因此完善我國保障性住房建設資金融資具有切實的意義。

一、我國保障性住房建設資金融資現(xiàn)狀

(一)融資存在的問題

首先，資金來源渠道單一。財政資金是當前保障性住房建設資金的主要來源。由于我國市場經(jīng)濟才剛剛起步，金融體系還有待完善，同時證券、信托等融資工具運用的還不成熟，使得保障性住房建設資金很難從融資中獲得保障。其次，地方政府財力不足。土地出讓金是當前很多地方政府財政資金的主要來源，不充裕的財政資金難以有效支撐保障性住房的建設，很多地方的保障房事業(yè)發(fā)展不得不依靠地方政府發(fā)行債券。

(二)保障性住房建設資金的主要來源

第一，政府財政預算資金。首先是地方政府債券安排資金、市縣公共預算、省級補助、中央補助等公共預算安排資金。其次是住房公積金增值收益扣除風險準備金后的余額、土地出讓凈收益等成復興基金預算安排資金。第二，自籌資金以及社會機構提供資金。其中地方政府或投融資平臺通過商業(yè)銀行貸款、信托、債券等融入的資金、公積金貸款支持保障房建設試點資金、銀行貸款是社會機構提供資金的主要內容。

二、完善我國保障性住房建設融資的對策

(一)強化融資力度，實施融資創(chuàng)新

為了使大規(guī)模融資需求得到滿足，政府部門應當對保障性住房建設融資方式進行創(chuàng)新，對融資力度進行強化。利用多種形式的融資方式和多元化的融資主體，構建以政府為主導、市場運作為主體的保障性住房融資體系。同時對于投資基金、股權、債券等融資模式也應進行積極探索，為保障性住房建設資金來源提供多元化的保障，積極信息各種資本投入到保障性住房的建設中。

(二)完善保障性住房金融體系，有效防范和控制風險

政府部門應當對貸款擔保機構、保險機構等專門保障性住房融資機構進行建立健全，進行形成完善的保障性住房金融體系。當前我國一些省市地區(qū)的專門保障房融資平臺已經(jīng)形成，這不僅使各市融資提供保證，又將融資服務提供給保障性住房項目，最大限度的為保障性住房政策的有效實施提供了保障，同時金融機構的信貸風險也大幅降低。

(三)對房地產(chǎn)信托投資基金進行建立健全

房地產(chǎn)證券化的重要手段之一就是房地產(chǎn)投資信托基金，利用發(fā)行基金的方式向公共投資者募集資金。風險相對較低是這種投資發(fā)行風險的重要優(yōu)勢，社會資金流動性過剩的現(xiàn)狀也能夠得到有效疏導。租金收益相對穩(wěn)定、現(xiàn)金回流小、不租不售是廉租房的主要特點，相應的運作方式可選擇REITs。保障房的承建方可以利用信托資金的成熟運作經(jīng)驗和運作團隊，通過兩者共同設立項目公司開展保障房建設，政府管理中心回購建成后的房屋。

(四)在保障房融資中引入保險基金

根據(jù)我國相關規(guī)定債權轉股權、物權、債權、股權是保險資金投資不動產(chǎn)的主要方式。同時政府進行保障性住房的建設用地的劃撥不以營利為目的。應采取債權形式在保障性住房中引入保險資金投資，也就是當前物權、股權暫不具備為保障性住房的建設提供資金的操作條件。當前債權是我國多數(shù)保險公司開展的公租房項目的主要形式，具體運作中保險公司依據(jù)與地方政府的合作協(xié)議，將建設資金提供給地方政府委托的承建主體，并將保障性住房的出租或出售收益用于還款，擔保則有政府融資平臺或大型國企負責。

(五)設立地方政府融資平臺，促進各級融資平臺的完善

由地方政府主導設立并具備專業(yè)化運作能力的國有非營利投融資公司是保障性住房投融資平臺的本質，為政府保障性住房運營、建設、融資提供有效載體使其根本目的和任務。它的主要運作原理是通過多方資源的調動和整合運作，促進政府在保障性住房的資金籌集、足額配套、建設管理等方面難題得到解決。地方政府應當建立對投融資平臺公司進行監(jiān)管和風險管控的有效機制，通過對風險的有效防范完善公司治理結構和保證資金充足。

(六)利用住房公積金支持保障性住房建設

政府部門應通過提供相應的融資支持為保障性住房建設提供保障，在2010年頒布的項目貸款管理辦法規(guī)定，保障性住房建設的重要資金來源之一是住房公積金，應當對住房公積金在住房保障制度中重要融資平臺地位進行了明確。保障性住房的重要融資方式——住房公積金建設貸款有效地支持保障性住房政策。

三、結束語

本文對我國當前保障性住房建設資金融資中存在的問題以及資金來源進行了分析，并在此基礎上探索了完善我國保障性住房建設資金融資的策略。但本文還存在一定局限，希望有關部門能夠加強重視，采取有效措施不斷提升保障性住房建設資金融資的水平。

[1]王超恩.我國保障性住房融資困境及對策[J].中國國情國力,2012,(12):31-34

[2]周雪峰.我國保障性住房融資模式研究綜述[J].會計之友,2014,(09):33-36