淺議房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

江蘇省泰州市姜堰區(qū)廣播電視臺(tái) 王曉燕

淺議房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

江蘇省泰州市姜堰區(qū)廣播電視臺(tái) 王曉燕

本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的步驟及基本方法，并從企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、“營改增”等方面具體闡述了如何進(jìn)行稅收籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn)控制

近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設(shè)到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營流程復(fù)雜，稅費(fèi)支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，也能夠使企業(yè)實(shí)現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)效益并優(yōu)化整體稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個(gè)環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應(yīng)稅收政策法規(guī)情況。了解自身風(fēng)險(xiǎn)偏好、財(cái)務(wù)狀況等要素，清晰地把握當(dāng)?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對(duì)上述情況了解的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項(xiàng)及可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)等，考察其可行性，進(jìn)行因素變動(dòng)分析以嚴(yán)控稅收風(fēng)險(xiǎn)；落實(shí)方案時(shí)應(yīng)考慮企業(yè)價(jià)值最大化，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通，及時(shí)修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時(shí)應(yīng)注意評(píng)價(jià)稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗(yàn)。

推遲納稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)可使企業(yè)獲得應(yīng)納稅稅額的時(shí)間價(jià)值，在當(dāng)前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實(shí)質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負(fù)。如推遲確認(rèn)收入盡早確認(rèn)費(fèi)用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產(chǎn)項(xiàng)目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔(dān)的稅負(fù)不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔(dān)土地增值稅、營業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨(dú)立法人主體，子公司也要承擔(dān)所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業(yè)整體稅負(fù)，而子公司則自負(fù)盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項(xiàng)目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項(xiàng)目所獲利潤可用于彌補(bǔ)舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點(diǎn)的存在可能使企業(yè)應(yīng)納稅額達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)應(yīng)納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點(diǎn)、累進(jìn)稅率點(diǎn)等，不同級(jí)次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點(diǎn)、免征額及各稅率級(jí)次上下限等稅基臨界點(diǎn)可能引發(fā)企業(yè)稅負(fù)質(zhì)變，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請(qǐng)，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅額在臨界點(diǎn)左右可適當(dāng)調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應(yīng)綜合權(quán)衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會(huì)計(jì)政策，調(diào)整企業(yè)成本費(fèi)用以進(jìn)行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費(fèi)用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長，通過合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴(yán)格區(qū)分招待費(fèi)、交通費(fèi)、宣傳費(fèi)等以滿足一定的納稅扣除標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的稅種

(一)企業(yè)所得稅籌劃

一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風(fēng)險(xiǎn)角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應(yīng)選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項(xiàng)目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項(xiàng)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時(shí)可適當(dāng)舉債充分利用債務(wù)籌資的稅盾效應(yīng)，項(xiàng)目完工前貸款利息可計(jì)入開發(fā)成本，完工后亦可計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項(xiàng)目及不得稅前扣除項(xiàng)目，如工會(huì)經(jīng)費(fèi)保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意控制不得稅前扣除項(xiàng)目的增加。

(二)土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負(fù)，該稅種采用超額累進(jìn)稅率更加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實(shí)務(wù)中應(yīng)用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進(jìn)行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計(jì)扣除20%，費(fèi)用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時(shí)成本投入增加有利提升產(chǎn)品競爭力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價(jià)減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項(xiàng)目公司出售股權(quán)時(shí)其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項(xiàng)稅金及營業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項(xiàng)目以進(jìn)行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期清算土地增值稅，實(shí)務(wù)中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分別成立相應(yīng)公司以分散收入。如針對(duì)高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項(xiàng)目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨(dú)簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發(fā)企業(yè)需按較高累進(jìn)稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業(yè)稅金及附加；針對(duì)商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個(gè)較低增值率的價(jià)格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價(jià)格售出，此外成立公司的費(fèi)用也能在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以加計(jì)扣除。再如針對(duì)向客戶提供的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可專門成立物業(yè)公司，避免營業(yè)收入中包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他價(jià)外費(fèi)用，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。

鑒于稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時(shí)間及銷售進(jìn)度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時(shí)間價(jià)值。

合理確定普通住宅項(xiàng)目定價(jià)。把握好土地增值稅稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，定價(jià)時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確掌握好土地增值稅的稅率級(jí)次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項(xiàng)目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計(jì)算公式算出可免稅的最高售價(jià)作為定價(jià)參考。

(三)營業(yè)稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營業(yè)稅，稅務(wù)籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務(wù)收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負(fù)；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費(fèi)、配套設(shè)施代收費(fèi)等人價(jià)外費(fèi)用，減少營業(yè)稅計(jì)稅總額從而降低稅負(fù)。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費(fèi)等行為屬于代理業(yè)務(wù)，可僅就其代理手續(xù)費(fèi)收入征收營業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收取的價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價(jià)入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

(四)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2015年底,“營改增”將全面覆蓋我國多數(shù)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價(jià)外稅，可有效避免重復(fù)征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票，理論上說也可整體上減輕企業(yè)稅負(fù)。相信隨著“營改增”改革的持續(xù)推進(jìn)和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)進(jìn)一步減輕。

[1]中國注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì).稅收籌劃[EB/OL].2014;2;1

[2]王艷麗.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃[J].會(huì)計(jì)之友,2012;03

10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.21.211