房地產(chǎn)成本管理突出問題及對策探究

長豐集團有限責(zé)任公司　陳琰

房地產(chǎn)成本管理突出問題及對策探究

長豐集團有限責(zé)任公司陳琰

摘要:隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重新回歸理性，過去粗放式的經(jīng)營模式已經(jīng)難以為繼，在行業(yè)整體利潤水平大幅下降的情況下，需要更加精細(xì)的管理，尤其是對房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制顯得尤為必要。成本管控能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力之一。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場的變化發(fā)展不斷的提升自身的競爭力。但是在房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問題將會嚴(yán)重的制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)成本管理突出問題的特點，制定有效的對策進行完善能夠進一步的推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的增長。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

房地產(chǎn)成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據(jù)問題的特點不斷強化解決措施的制定，是推動房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進一步提升的關(guān)鍵。對國民經(jīng)濟水平的提升具有重要的影響。

一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問題

(一)拿地拓展階段

房地產(chǎn)開發(fā)主要是從拿地開始，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益以及后續(xù)項目的開展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地擴展過程中，是對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)前期進行成本調(diào)研，預(yù)測經(jīng)濟效益，并且制定可行性報告進行投資評審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實際情況，及時的對成本信息進行更新，做好測算工作。當(dāng)前期成本調(diào)研不夠充分的時候，對后續(xù)工作的開展將會產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進行的成本數(shù)據(jù)測算。不能夠及時的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對于是否值得投資產(chǎn)生影響。

(二)規(guī)劃設(shè)計階段

前期拿地擴展階段是對房地產(chǎn)企業(yè)計劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計階段是對前期階段的延續(xù)。需要對施工計劃進行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項目在市場能夠準(zhǔn)確的定位、確認(rèn)目標(biāo)人群、規(guī)劃方案的制定需要對房地產(chǎn)行業(yè)進行深入的研究。在這個階段中對拿地擴展的方案需要進行再次判斷，并且對其進行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個過程中對后續(xù)開展的工作范圍進行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地擴展對于方案的設(shè)計影響較大，為了能夠進一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟效益，要不斷的對初步設(shè)計進行完善，降低產(chǎn)品成本造價成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實際效果。在投資的過程中應(yīng)該進行嚴(yán)格有效的控制管理，強化成本控制設(shè)計。成本控制環(huán)節(jié)的開展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計階段的變動，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。

(三)成本超支

成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復(fù)雜。目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)進行工程造價管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計變更的時候就會造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近20%，少則也在6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對于設(shè)計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認(rèn)識，設(shè)計變更是對施工設(shè)計的修改工作，對于工程建設(shè)的開展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導(dǎo)致成本超支的重要原因。

(四)動態(tài)成本管理水平較差

為了進一步加強房地產(chǎn)成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導(dǎo)致風(fēng)險的出現(xiàn)，應(yīng)該及時的采取成本管理控制措施進行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動態(tài)成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發(fā)生的實質(zhì)，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應(yīng)。簽訂的工程項目建設(shè)也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項目工程建設(shè)動態(tài)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點。

二、完善房地產(chǎn)成本管理對策

(一)制定全面成本評估制度，強化調(diào)研工作的開展

成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導(dǎo)，設(shè)計、工程等部門人員共同參與對成本進行的研究。市場的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對于調(diào)研工作應(yīng)該確認(rèn)目標(biāo)群體、產(chǎn)品等位等方面。針對市場經(jīng)濟效益以及技術(shù)指導(dǎo)等方面都要進行深入細(xì)致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進行匯總，并且由市場部門對產(chǎn)品進行定位處理，整合各部門之間的信息進行成本測算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。

(二)制定多元化的設(shè)計方案

設(shè)計方案是房地產(chǎn)企業(yè)開展的重要方面，在設(shè)計方案的制定上應(yīng)該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟增長方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設(shè)計方案的制定，并且需要經(jīng)過專家對設(shè)計方案進行綜合對比。這樣能夠保證設(shè)計方案的實用性。例如限額設(shè)計，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計階段就要限制在一個標(biāo)定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計單位要按此價格開展設(shè)計，不得突破。經(jīng)濟合理的設(shè)計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設(shè)計方案進行對比選擇創(chuàng)新較強，品質(zhì)較高的設(shè)計方案。只有保證設(shè)計方案的成本經(jīng)濟才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進一步提升。

(三)強化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制成本差異

設(shè)計變更等情況的發(fā)生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進行完善。房地產(chǎn)項目工程設(shè)計的過程中設(shè)計變更較為常見。因此要對設(shè)計過程中存在的問題要進行補充，根據(jù)市場變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)項目品質(zhì)進行及時的調(diào)整。施工現(xiàn)場質(zhì)量問題與組織結(jié)構(gòu)問題也是導(dǎo)致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過程中應(yīng)該對各方面進行確認(rèn)，針對不同的情況制定有效的處理方式進行完善。

(四)建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進行動態(tài)成本管控

1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致

成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務(wù)的，一定要和成本管理的權(quán)責(zé)、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應(yīng)簡單易學(xué)

房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計、工程甚至市場、財務(wù)等相關(guān)部門，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。

3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具

當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準(zhǔn)確的登記到

成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準(zhǔn)確、全面地反映動態(tài)成本。

三、結(jié)束語

政府對房地產(chǎn)市場進行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時，使房地產(chǎn)過熱恢復(fù)到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷售價格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競爭優(yōu)勢得到充分的發(fā)揮。對房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問題進行確認(rèn)，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過程中也能夠提升自身的經(jīng)濟效益。

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