關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題探討

泉州南海建設(shè)開發(fā)有限公司 黃希敏

一、引言

根據(jù)報道，2014年度福建省民營企業(yè)納稅百強(qiáng)中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)62個席位。以小見大，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常重要的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生中發(fā)揮著積極的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展就有著其必要性。在實際的管理過程中，通過資金管理實現(xiàn)良好的現(xiàn)金流至關(guān)重要，是房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，以及提升房地產(chǎn)企業(yè)生存能力的關(guān)鍵要素。故此加強(qiáng)這一方面的理論研究就有著實質(zhì)性意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理及其主要特征體現(xiàn)

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)涵分析

對于資金的管理而言主要是企業(yè)的財務(wù)管理功能的細(xì)化以及延伸，也是在企業(yè)的整體管理過程中的核心所在。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理則主要是將資金運(yùn)動作為特征規(guī)律的重要依據(jù)，然后結(jié)合國家的相關(guān)法律政策，進(jìn)行有效的組織企業(yè)資金運(yùn)動并能正確處理資金的關(guān)系，是對資金統(tǒng)一協(xié)調(diào)控制的過程以及動態(tài)化的管理。對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)主要是通過資金籌集以及資金使用和資金回流這幾個重要環(huán)節(jié)進(jìn)行的。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特征體現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理主要是將資金的運(yùn)動特征作為重要的依據(jù)，其自身有著鮮明的發(fā)展特征，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，所以在資金的實際管理過程中就相對比較復(fù)雜化。房地產(chǎn)在開發(fā)流程方面相對比較繁復(fù)，要經(jīng)過諸多的階段，并在資金的投入量方面也是相對較大，財務(wù)關(guān)系相對復(fù)雜，這些都造成了資金的管理過程中存在著困難。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理特征還體現(xiàn)在項目周期長以及資金管理有著風(fēng)險性方面，并較容易受到國家政策法規(guī)的影響，由于房地產(chǎn)是推動城市化進(jìn)程當(dāng)中不可或缺的因素，所以國家針對房地產(chǎn)就結(jié)合實際的情況加以調(diào)控引導(dǎo)，在項目開發(fā)的諸多環(huán)節(jié)都要通過相關(guān)的部門加以審批，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不可避免國家的宏觀調(diào)控，在資金的管理上也會受到相關(guān)法規(guī)政策的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的問題及影響因素

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理問題分析

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理情況來看還存在諸多的問題。外部資金來源相對較不可控，信貸規(guī)模時松時緊不能平穩(wěn)滿足企業(yè)需求。資金沉淀相對比較嚴(yán)重，在建工程對資金占用久金額大，樓款監(jiān)管資金可能閑置不能及時利用。房地產(chǎn)資金的預(yù)算管理制度方面還沒有得到有效完善，缺少對企業(yè)在項目投資以及經(jīng)營等各環(huán)節(jié)的資金管理控制。資金結(jié)算管理模式方面相對比較落后，資金管理的意識相對比較淡薄，造成了只重視工程質(zhì)量的控制而忽視對資金的控制。對資金的管理方面缺乏科學(xué)合理性，從而就造成了資金的浪費(fèi)。除此之外還有資金的使用監(jiān)督在激勵機(jī)制層面較為缺乏等問題。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理影響因素

對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理產(chǎn)生影響的因素是多方面的。主要的外部影響因素有：宏觀經(jīng)濟(jì)、信貸政策、市場供求、稅收政策、地理位置等。主要的內(nèi)部影響因素有：管理體制、管理者經(jīng)驗、開發(fā)周期、成本控制、償債能力、營銷能力和應(yīng)收賬款等。房地產(chǎn)企業(yè)通過對這些因素有效利用和優(yōu)化配置，對資金進(jìn)行一系列計劃、組織、管理及控制活動，實現(xiàn)正數(shù)的凈現(xiàn)金流量和最佳的資金使用成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的優(yōu)化策略探究

第一，房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集不能僅僅局限在自有資金，而要積極開拓外部融資渠道。比較銀行開發(fā)貸款、境外上市融資、合作開發(fā)、信托融資等多種渠道，探索最適合企業(yè)的道路。制定資金的預(yù)計需求計劃，在這一過程中對綜合性的因素充分考慮，尤其是國家的宏觀調(diào)控政策，并結(jié)合項目的開發(fā)計劃及市場信息，加以選擇融資渠道。實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，首選境外上市融資，可降低融資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；其次建議與外資銀行展開房地產(chǎn)項目融資合作，外資銀行契約精神強(qiáng)，開發(fā)貸款有保障。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)下行的態(tài)勢中，實行必要的融資策略，對預(yù)防樓市低迷資金短缺或擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營等，都能起到積極的作用。

第二，熟悉地方房管部門預(yù)售資金監(jiān)管政策，在遵照?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管等原則的前提下，及時按規(guī)定用途申請售樓資金，避免售樓資金沉淀，最大程度地減少占用自有資金。從商品房預(yù)售階段開始，加速存貨的去化和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)，營運(yùn)資金力爭通過申請監(jiān)管預(yù)售資金自給自足，不依賴股東資金投入。以福建省為例，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注工程主體封頂、工程單體驗收和商品房竣工備案等三個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，申請從監(jiān)管預(yù)售資金支取土地出讓金和項目凈利。至此，售樓資金基本落袋為安，公司管理層又可以籌謀下一階段的投資活動。

第三，應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)員工的資金管理意識，各級的領(lǐng)導(dǎo)也要能夠?qū)Y金管理的重要性充分認(rèn)識，并要能夠強(qiáng)化全員參與的成本管理意識，有預(yù)見性地對資金使用中的細(xì)節(jié)加以完善。比如商品房體量大需分期預(yù)售，那么相應(yīng)地工程方面也要貫徹執(zhí)行分期滾動開發(fā)的理念，以減少在建工程的資金成本占有量。比如制定差異化的商品房售價，那么就不能追求同樣的品質(zhì)，要有匹配的成本，避免設(shè)計師完美主義思想形成資金的浪費(fèi)。比如企業(yè)現(xiàn)金流充足有閑余資金，那么財務(wù)人員有責(zé)任提醒建議，可考慮開展保本理財或內(nèi)保外貸等業(yè)務(wù)，或直接歸還開發(fā)貸款等。通過定期監(jiān)控各項資金流動的狀況，及時地發(fā)現(xiàn)資金使用問題并及時地加以解決，從而促使各項目資金的投向以及使用都更加接近企業(yè)的整體利益。

第四，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的管理要能在資金的預(yù)算以及考核方面進(jìn)行強(qiáng)化。通過建立資金預(yù)算管理體系，制定土地投資、工程建設(shè)、銷售回款、財務(wù)融資、稅費(fèi)繳付等計劃，抓好現(xiàn)金流的長期規(guī)劃。聚焦重大現(xiàn)金收支的預(yù)測和計劃，合理控制單筆超百萬元支出的付款進(jìn)度，預(yù)防潛在的現(xiàn)金流短缺，及時開展融資安排或資金調(diào)度，追求現(xiàn)金流的平衡乃至盈余。另外通過專門的財務(wù)指標(biāo)建立評價考核制度，量化現(xiàn)金流預(yù)算管理目標(biāo)，落實預(yù)算責(zé)任單位，調(diào)動執(zhí)行者的積極性和創(chuàng)造性，加強(qiáng)對預(yù)算執(zhí)行力的分析及考核，有助于對企業(yè)的整體財務(wù)狀況以及未來的發(fā)展做出正確的判斷和決策。

第五，對資金管理風(fēng)險指標(biāo)的構(gòu)建及評估體系要充分重視。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況選擇合適的營運(yùn)能力指標(biāo)、現(xiàn)金流指標(biāo)和償債能力指標(biāo)等設(shè)置參數(shù)和確定權(quán)重，跟蹤和識別經(jīng)營中的現(xiàn)金流風(fēng)險，計算評價指標(biāo)及時發(fā)出預(yù)警提示。如果屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身影響資金管理的因素，如信用等級較低、管理體制不健全、成本控制力度不夠等薄弱環(huán)節(jié)，通過預(yù)警提示采取一定的應(yīng)對措施，這些因素造成的資金籌集、資金使用風(fēng)險是可以減少和規(guī)避的。另外還是要強(qiáng)調(diào)降低資金風(fēng)險必須加快售樓資金的回流，對房地產(chǎn)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)率進(jìn)行有效提升，制定能夠有效促進(jìn)企業(yè)資金回流的營銷方案，爭取早日的收回開發(fā)成本從而實現(xiàn)資金回流。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理要能緊密地和實際相結(jié)合，全面地考慮房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個階段，針對資金流轉(zhuǎn)中的資金籌集、資金使用和資金回流環(huán)節(jié)，系統(tǒng)化地制定相關(guān)的管理措施，積極有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)平穩(wěn)的發(fā)展。

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