工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與對(duì)策研究

平謙國際有限公司 陳大平

工業(yè)地產(chǎn)在我國尚未全面興起，所以對(duì)其進(jìn)行投資獲得利潤的空間比較大，這就促使了更多開發(fā)商向著工業(yè)地產(chǎn)投資的方向邁進(jìn)。由于我國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還沒有形成完整的體系，所以在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)投資的運(yùn)作模式相對(duì)商業(yè)或者住宅地產(chǎn)投資比較復(fù)雜，大多數(shù)開發(fā)商在進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)都顯得比較盲目，這就導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加[1]。因此，在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估和對(duì)策研究工作是每個(gè)開發(fā)商及投資人都應(yīng)該準(zhǔn)備的事前工作。

一、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)價(jià)

(一)自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指一些人力不可抗拒的自然災(zāi)害在工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)對(duì)地產(chǎn)的投資或者建設(shè)造成一定程度的損害，自然災(zāi)害具體是指地震、洪水、暴雨、泥石流等等，雖然自然災(zāi)害在地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的概率比較低，但是一旦出現(xiàn)將會(huì)導(dǎo)致投資項(xiàng)目全部被損壞，例如，在2008年我國四川發(fā)生幾年不遇的地震，這對(duì)當(dāng)?shù)睾芏喙I(yè)企業(yè)帶來了毀滅性的破壞，所以在進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資時(shí)，一定要把自然災(zāi)害考慮在內(nèi)。對(duì)于自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，投資方可以采用投保的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司[2]。

(二)政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指國家的一些現(xiàn)行的或者潛在的規(guī)章制度和政策對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響進(jìn)而導(dǎo)致投資方資金的損失。由于政策變化導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)投資的損失是具有決定性意義的，所以投資方在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)要對(duì)政策因素進(jìn)行全面地考慮。一般來說政策風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括以下七個(gè)方面的內(nèi)容：政治環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)、國家產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)土地政策風(fēng)險(xiǎn)、各方面稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險(xiǎn)、法律法規(guī)政策風(fēng)險(xiǎn)等等，投資方在進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，必須對(duì)上述所有方面的政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一一地評(píng)估和考量，才能有效地規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)過程中所面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)。

(三)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)指的是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家經(jīng)濟(jì)政策的變化對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)影響，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)直接影響著投資方對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本，影響著投資方的經(jīng)濟(jì)決策和建設(shè)方案，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面地評(píng)估不僅能幫助投資方選擇正確的建設(shè)方案，還能幫投資方節(jié)省一定的投資成本[3]。一般經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括市場環(huán)境下供應(yīng)和需求的風(fēng)險(xiǎn)、投資方本身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、資金融通風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建成運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等幾個(gè)方面的內(nèi)容。

(四)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)過程中，由于施工技術(shù)方式使用的不當(dāng)或者是對(duì)建設(shè)施工技術(shù)改造的欠缺，導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)完工后，因?yàn)闆]有達(dá)到預(yù)期的某些效果而使市場對(duì)該地產(chǎn)項(xiàng)目的需求降低，進(jìn)而使投資方的收益受到限制。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)一般包括地產(chǎn)建設(shè)過程中建筑材料的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果未達(dá)到的風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)工期拖延的風(fēng)險(xiǎn)、工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇地址的風(fēng)險(xiǎn)等等。

另外工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)還有社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)管理和決策風(fēng)險(xiǎn)、國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等方面。

二、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策措施

(一)增加投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)地產(chǎn)由于投資的項(xiàng)目較大，且在建設(shè)過程中容易出現(xiàn)的不確定因素較多，這就使地產(chǎn)項(xiàng)目在投資建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)加大，所以在進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資之前，開發(fā)商和投資人要對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資所需資金進(jìn)行合理的估量，確保勻出一部分工業(yè)建設(shè)使用之外的資金用于應(yīng)對(duì)不確定風(fēng)險(xiǎn)。在我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，雖然央行不斷地降低貸款利率，但是由于通貨膨脹的發(fā)展，開發(fā)商和投資人從銀行貸款的成本正在增加，為了能夠全面地應(yīng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商和投資人可以選擇以下的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施：全面衡量自身的資金力量，適當(dāng)?shù)姆艞壒I(yè)地產(chǎn)投資的部分利益；為了分擔(dān)本身的資金風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以選擇一些自己經(jīng)常合作的信譽(yù)度比較好的企業(yè)一同進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資；企業(yè)發(fā)行與項(xiàng)目投資所需資金相當(dāng)數(shù)量的債券；或者企業(yè)可以公開向社會(huì)進(jìn)行資金的募集，以滿足企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資需求。企業(yè)可以通過不同渠道對(duì)資金進(jìn)行融合利用，或者也可以選擇最佳合作伙伴，減輕企業(yè)面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的壓力，提高企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。例如，A公司想要進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)的投資，首先對(duì)公司的內(nèi)部能夠使用的資金進(jìn)行衡量，衡量之后發(fā)現(xiàn)資金不是很充裕，A公司可以縮小土地的投資范圍，或者A公司可以和自己經(jīng)常合作的B公司進(jìn)行合作，前提是B公司必須是信譽(yù)度比較高且資金雄厚的公司進(jìn)行合作，AB兩家公司一起承擔(dān)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)利用保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

工業(yè)地產(chǎn)投資由于面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，所以投資方全部進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)是不劃算的，一般工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資方都會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，投資方通常會(huì)使用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)具體是指工業(yè)地產(chǎn)投資人在對(duì)投資中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面地統(tǒng)計(jì)后，對(duì)于一些造成可能損失比較大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司去的一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式。具體投資方要和保險(xiǎn)公司達(dá)成某些協(xié)議，投資方按照保險(xiǎn)公司的規(guī)定支付給保險(xiǎn)公司一定的保費(fèi)，在投資人進(jìn)行投保的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，保險(xiǎn)公司要相應(yīng)給投資方提供資金量比較大的保額，來對(duì)投資方的損失進(jìn)行賠償。工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行投保時(shí)主要是對(duì)原料質(zhì)量險(xiǎn)、不可預(yù)估的自然災(zāi)害、以及相關(guān)工作人員的人身安全等進(jìn)行投保。我們還是以A公司為例，A公司在決定要對(duì)某個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，就從公司內(nèi)部派出一位具有經(jīng)驗(yàn)的工作人員去跟保險(xiǎn)公司談，對(duì)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投保，關(guān)于該項(xiàng)目投資的所有因素都要考慮到，從人員和設(shè)備這些有形的風(fēng)險(xiǎn)因素，到自然災(zāi)害這種無形的風(fēng)險(xiǎn)因素都要考慮到。

(三)對(duì)國家政策進(jìn)行及時(shí)地關(guān)注

在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，投資方應(yīng)該對(duì)國家的政策進(jìn)行積極地關(guān)注，可以說國家政策對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。例如國家對(duì)土地價(jià)格的調(diào)整政策以及土地使用范圍的劃分等等都會(huì)影響投資方的投資決定。投資方在國家政策方向不確定的情況下，想要規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，就要做到以下兩個(gè)方面：一，在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，要對(duì)土地的政策環(huán)境進(jìn)行合理地分析，通過成立專門的土地投資項(xiàng)目政策研究小組，全面地搜集相似土地狀況下政府的政策，對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的預(yù)估；二，通常情況下投資方內(nèi)部對(duì)政策的研究結(jié)論都是缺乏專業(yè)性的，為了更有效地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，投資方可以將政策研究工作外包給專業(yè)的政策研究機(jī)構(gòu)，通過研究機(jī)構(gòu)專業(yè)地研究能力，幫助投資方確定合適的投資方案，以此避免政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)對(duì)市場進(jìn)行全面地分析

工業(yè)地產(chǎn)投資不像商業(yè)或者住宅地產(chǎn)投資雖然在短期內(nèi)收到的效益有限，但是長期內(nèi)一定會(huì)達(dá)到預(yù)定的收益。工業(yè)地產(chǎn)的投資具有很強(qiáng)的效益指向性，工業(yè)地產(chǎn)在完工以后，如果市場對(duì)此類地產(chǎn)的需求綿軟，投資方就很有可能面臨投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)，并且這種風(fēng)險(xiǎn)在長時(shí)間內(nèi)是既定的，不會(huì)因?yàn)槭袌霏h(huán)境微小的變化而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)逆轉(zhuǎn)。例如，A公司投資的工業(yè)地產(chǎn)的位置在城市邊緣，該地周圍大多分布的都是煤礦機(jī)械制造工業(yè)企業(yè)，A公司就得考察我國煤礦行業(yè)的發(fā)展情況，如果發(fā)展好的話A公司的投資則具有可行性，如果煤礦行業(yè)發(fā)展低迷，A公司還堅(jiān)持投資這個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一旦建成市場需求肯定不足，就會(huì)直接導(dǎo)致A公司投資失敗。因此，投資方在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資之前，一定要對(duì)市場環(huán)境狀況進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)地分析，以避免微小的疏忽造成整個(gè)投資項(xiàng)目的失敗。投資方在應(yīng)對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，托付專業(yè)的項(xiàng)目分析機(jī)構(gòu)，對(duì)所有投資項(xiàng)目的市場環(huán)境和市場需求進(jìn)行科學(xué)地調(diào)研，專業(yè)分析機(jī)構(gòu)通過全面地收集市場環(huán)境信息，挖掘市場環(huán)境需求，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確地市場定位，以此保證投資方規(guī)避項(xiàng)目投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，本文結(jié)合我國工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況，針對(duì)我國工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的問題，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的建立和對(duì)策研究做了具體的分析。我國是一個(gè)典型的發(fā)展中國家，所以工業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著很高地位，所以對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資的群體已經(jīng)從國內(nèi)轉(zhuǎn)移到國外，但是由于國內(nèi)信息技術(shù)水平的限制，我國的工業(yè)地產(chǎn)投資體系并不完善，這就使開發(fā)商和投資者面臨著重大的風(fēng)險(xiǎn)，因此本文站在投資者的視野之上，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)地探究，并針對(duì)預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的對(duì)應(yīng)策略是具有現(xiàn)實(shí)意義的。

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