營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)及利潤(rùn)的影響

曹策

摘要：增值稅是我國(guó)重要的稅收項(xiàng)目之一，屬于產(chǎn)權(quán)交易稅集合，具有一定的優(yōu)越性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革大環(huán)境下，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)試行營(yíng)業(yè)稅方面暴露一些問(wèn)題，為了解決這些問(wèn)題，2013年8月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)營(yíng)業(yè)稅該收增值稅，即所謂的“營(yíng)改增”政策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)營(yíng)改增是勢(shì)在必行，營(yíng)改增作為結(jié)構(gòu)性減稅的重要環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)中推廣能有效減少重復(fù)征稅，提高企業(yè)利潤(rùn)。本文主要談?wù)摖I(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)及利潤(rùn)的影響。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)稅負(fù)；利潤(rùn)

營(yíng)改增是“十二五”規(guī)劃下一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施，增值稅是企業(yè)主體稅種之一，對(duì)其進(jìn)行改革不僅能有效的減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，而且能夠有效的消除現(xiàn)行稅收制度中重復(fù)征稅的弊端，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)能夠加強(qiáng)中央稅收，平衡中央與地方的財(cái)權(quán)。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著深遠(yuǎn)的影響，企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)確理解其政策，制定合理的整改措施適應(yīng)新稅制環(huán)境。

一、營(yíng)改增的意義

（一）有利于完善我國(guó)稅收制度

過(guò)去對(duì)增值稅的種種限制導(dǎo)致增值隨鏈條出現(xiàn)斷裂現(xiàn)象，實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改增值稅能夠解決稅收鏈條斷裂的現(xiàn)象，使納稅人所購(gòu)買(mǎi)的服務(wù)類(lèi)所含稅額可以抵扣。從一方面來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增使原本屬于營(yíng)業(yè)稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入；從另一方面來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增以后稅收環(huán)環(huán)相扣，消除重復(fù)征稅的弊端，促進(jìn)生產(chǎn)分工，有助于提高經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)又能提增加增值稅收入。

（二）規(guī)范市場(chǎng)行為

營(yíng)改增以后，企業(yè)必須規(guī)范現(xiàn)有的財(cái)務(wù)處理，才能正確的進(jìn)行納稅申報(bào)，這樣一些企業(yè)就不能在沒(méi)有合同的情況下交稅代開(kāi)發(fā)票，避免了市場(chǎng)中虛開(kāi)發(fā)票的行為，減少企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，為企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)提供一個(gè)良好的外部環(huán)境。

（三）有利于消除房產(chǎn)泡沫

營(yíng)改增有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房?jī)r(jià)回歸理性，營(yíng)改增以后減少了企業(yè)存在的重復(fù)征稅現(xiàn)象，減少購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性發(fā)展。另外營(yíng)改增有利于促進(jìn)房產(chǎn)交易市場(chǎng)更加活躍，有利于擴(kuò)大房屋銷(xiāo)售規(guī)模，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，從而降低房?jī)r(jià)，擴(kuò)大銷(xiāo)售。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)及利潤(rùn)的影響

我國(guó)現(xiàn)行的稅制設(shè)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的有14個(gè)稅種，并且各種收稅涉及幾十項(xiàng)內(nèi)容，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租等環(huán)節(jié)征收較多的稅種，主要包括：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的產(chǎn)業(yè)鏈很廣，營(yíng)改增對(duì)其有較大的影響，主要表現(xiàn)在對(duì)其稅負(fù)的影響以及對(duì)其利潤(rùn)的影響。

（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響

營(yíng)改增的稅收制度延續(xù)了增值稅的抵扣鏈條，能夠有效避免重復(fù)征稅，這樣就在無(wú)形之中降低了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的流轉(zhuǎn)稅一直采用營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收制度，加重房產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。從價(jià)稅關(guān)系來(lái)看，土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅都屬于價(jià)內(nèi)稅，價(jià)內(nèi)稅形式比較隱蔽，不容易被人察覺(jué)，表面上給人一種稅收負(fù)擔(dān)小的假象，實(shí)質(zhì)上增加了房產(chǎn)行業(yè)的稅款。稅收和商品價(jià)格呈正比關(guān)系，企業(yè)的稅收增加，市場(chǎng)上商品的價(jià)格自然會(huì)上漲，而后會(huì)帶動(dòng)其他行業(yè)商品價(jià)格的上漲，這樣就會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)，甚至?xí)绊懚惢姆€(wěn)定增長(zhǎng)。實(shí)行營(yíng)改增以后，作為價(jià)外稅的增值稅通過(guò)層層抵扣能夠?qū)崿F(xiàn)減少稅額的作用，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的作用。房地產(chǎn)營(yíng)改增引入了增值稅的抵扣鏈條減少房產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅現(xiàn)象，有利于減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)的影響

房地產(chǎn)稅收是地方企業(yè)最大的稅收來(lái)源，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)繳稅額與凈利潤(rùn)額逐年遞增。房地產(chǎn)繳稅增加的曲線(xiàn)與房企凈利潤(rùn)是正相關(guān)的關(guān)系，但是凈利潤(rùn)額一直低于繳稅額，這就說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)每收取1元錢(qián)的利潤(rùn)，要向政府繳納1.02元的稅款。出現(xiàn)這種局面的主要原因是房地產(chǎn)稅收涉及面廣，企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)稅金、房產(chǎn)稅等隨之增加，另外隨著土地出讓金收入幅度的下降，增加房產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)成本的上漲，最終由消費(fèi)者承擔(dān)。基于此，實(shí)施營(yíng)改增就是為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，企業(yè)稅負(fù)降低支付的稅款相應(yīng)的就會(huì)減少，從而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)支出，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)就會(huì)增加。同時(shí)房產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的利潤(rùn)會(huì)降價(jià)銷(xiāo)售，薄利多銷(xiāo)，提高自身經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

對(duì)于勢(shì)在必行的營(yíng)改增稅收政策對(duì)于企業(yè)說(shuō)有利也有弊，而針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是利大于弊，但是在政策的改革中房地產(chǎn)業(yè)不能掉以輕心，因?yàn)槎悇?wù)改革除了減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)以外，還會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理產(chǎn)生一定的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整好內(nèi)部管理制度，適應(yīng)新稅制的發(fā)展，以便提高自身經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增的環(huán)境下要對(duì)期初稅款抵扣問(wèn)題要進(jìn)行合理的整改與管理，這主要是應(yīng)為如今的房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)銷(xiāo)售，紛紛推行精裝修策略，而營(yíng)改增以后房地產(chǎn)肯定會(huì)抓住這個(gè)大好的機(jī)會(huì)加大精裝修的力度，一方面提高商品的賣(mài)點(diǎn)，另一方面能利用營(yíng)改增政策有關(guān)材料的稅收價(jià)格，從而降低成本。所以房地產(chǎn)要合理規(guī)范各個(gè)環(huán)節(jié)增值稅發(fā)票，為營(yíng)改增后期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的順利進(jìn)行做準(zhǔn)備。

結(jié)語(yǔ)：總之，營(yíng)改增稅收制度的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入了解稅收制度，積極響應(yīng)稅收號(hào)召，制定科學(xué)、合理的應(yīng)對(duì)措施，以便適應(yīng)新稅收政策，促進(jìn)自身的發(fā)展。

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