解析房地產(chǎn)開發(fā)項目中投資決策風(fēng)險

王映

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個重要步驟便是投資決策，它是房地產(chǎn)整個項目開發(fā)過程中，不確定性最大、風(fēng)險性最高的階段，為了給企業(yè)帶來利潤，并更好地完成項目，本文對房地產(chǎn)項目投資決策進(jìn)行了簡單的介紹，并簡要探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目中的投資決策風(fēng)險，包括風(fēng)險的組成、重要性，以及面臨風(fēng)險時的相應(yīng)注意事項。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；投資決策；風(fēng)險管理

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，占據(jù)社會財富的半數(shù)之上。其本身作為一種新興的熱門投資理財產(chǎn)品，為大眾追捧。但房地產(chǎn)作為一種投資大，開發(fā)周期較長的產(chǎn)品，自身具有較大的風(fēng)險，直接或間接地影響著企業(yè)和其他人的利益。因此，我們必須對行業(yè)中存在的風(fēng)險有相應(yīng)的認(rèn)識以及時對其進(jìn)行規(guī)避。

1.房地產(chǎn)項目投資決策簡要介紹

房地產(chǎn)開發(fā)分為四個階段：投資研究決策階段、前期工作階段、項目建設(shè)階段、租售管理。房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個項目開發(fā)過程中，不確定性最大、風(fēng)險性最高的階段，因此，它的成功與否關(guān)系到整個項目的成敗。

房地產(chǎn)項目投資決策是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)相應(yīng)的預(yù)期目標(biāo)，通過相應(yīng)的方法，運用一定的理論分析、數(shù)據(jù)分析，通對政策法規(guī)、開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境進(jìn)行相應(yīng)研究，考慮市場供求提出開發(fā)策略，并正式通過相應(yīng)的程序，進(jìn)行項目可行性的研究論證，最終分析出最佳的投資方案的過程。

想做出一個正確的決策，就要求決策者了解其中存在的風(fēng)險，并依照風(fēng)險的程度對項目進(jìn)行篩選和調(diào)整，來得到最佳方案。

2.投資決策過程中的風(fēng)險及相應(yīng)要點

2.1重視項目區(qū)位風(fēng)險

由于各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、程度不一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境大相徑庭，消費水平、物價水平有異這使得不同區(qū)域的房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著不同的問題，伴隨著不同的風(fēng)險。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，同一風(fēng)險因素在不同區(qū)域的影響程度也有著很大的差距，及風(fēng)險因素具有一定的區(qū)域性或地域性。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置相對固定以及其不可逆性，對于開發(fā)房地產(chǎn)項目所選區(qū)域的風(fēng)險研究是十分重要的。

項目區(qū)位風(fēng)險主要包括政治政策、地理位置、風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰、交通環(huán)境等因素帶來的風(fēng)險。無論哪種因素進(jìn)行了調(diào)動，都會直接或者間接地影響到地產(chǎn)的開發(fā)及銷售，并給開發(fā)商帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

其中政治因素帶來的風(fēng)險包括新政策的制定、區(qū)域土地價格的影響、社會環(huán)境、社會安全性。等因素衣食住行，房地產(chǎn)占了其中的住，自然與國民生活和國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，政府必然會對其進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控。其調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是全面的，土地政策、公積金政策、住房補(bǔ)貼政策，稅收政策、城市規(guī)劃政策、環(huán)境環(huán)保政策以及影響原材料價格的相應(yīng)政策，都會較大程度地影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相應(yīng)層面。尤其是在市場經(jīng)濟(jì)體制未完善的今天，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)的影響可見十分巨大。

其中地理位置因素帶來的風(fēng)險主要是所要進(jìn)行投資地區(qū)相應(yīng)的法律法規(guī)、社會安全穩(wěn)定因素、經(jīng)濟(jì)狀況、周邊的自然條件、土質(zhì)的條件以及人民的文化教育程度等因素帶來的。具體來講，我們要考慮目標(biāo)地區(qū)的交通環(huán)境，人口密集度，城市規(guī)劃，土地價格，地質(zhì)條件等。這些影響了該項目的收益，決定了是否能給開發(fā)商帶來高額回報。

2.2加強(qiáng)項目可行性的論證

房地產(chǎn)項目可行性的研究主要是指，在進(jìn)行投資決策前認(rèn)真調(diào)查擬建房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)等因素，并結(jié)合項目區(qū)位風(fēng)險進(jìn)行分析，認(rèn)真地分析和比較不同方案，以其帶來的經(jīng)濟(jì)效益為基礎(chǔ)對擬建房地產(chǎn)項目進(jìn)行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全方位的、多角度的綜合分析和論證，并以此來判斷決定采用相應(yīng)的方案并對相應(yīng)方案進(jìn)行改進(jìn)或?qū)⑻骄拷Y(jié)果作為決策過程中的重要依據(jù)。其中，要注意，充分的市場調(diào)研和分析調(diào)查是一切分析的前提，錯誤的信息或者信息不對稱將會對研究結(jié)果產(chǎn)生重大的影響，使其與真實的結(jié)果大相徑庭，一定要保證可行性研究的依據(jù)是準(zhǔn)確的，否則將會使公司效益大大折損，甚至造成相應(yīng)的損失。

2.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目中投資決策風(fēng)險管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，它有著開發(fā)周期長、投資金額較大這兩種非常明顯的高風(fēng)險的特點，這些特點也決定了巨大的風(fēng)險將貫穿在整個房地產(chǎn)項目投資中。但是，高風(fēng)險帶來高利潤，這也是為什么房地產(chǎn)投資日漸增多的原因。因此，我們不能因風(fēng)險大而不投資，放棄其中高額的利潤。為此，我們要做到相應(yīng)的風(fēng)險管理。

合理的降低風(fēng)險需要進(jìn)行合理的安排，在相應(yīng)的風(fēng)險管理中，我們可以用接下來的方法來有效地降低相應(yīng)的風(fēng)險：

進(jìn)行合理的風(fēng)險規(guī)避，這是一種相對保守穩(wěn)健的投資方法，通過分析相應(yīng)的項目區(qū)位風(fēng)險后，放棄一些風(fēng)險巨大的投資項目，來選擇相對穩(wěn)健的方案。這樣可以有效地規(guī)避風(fēng)險，穩(wěn)中求勝，雖然沒有超高額的利潤但是勝在穩(wěn)妥。

采用投資組合的方式，在證券市場上投資者采用證券投資組合的方式規(guī)避風(fēng)險，我們也可以將它運用到房地產(chǎn)項目開發(fā)上。按照風(fēng)險的不同程度以及利潤要素，對一些合理的項目進(jìn)行篩選，并進(jìn)行合理的搭配，從而使風(fēng)險大大降低。這樣可以相應(yīng)地降低風(fēng)險并帶來較高的利潤，只是對于人員需求較大，要做的相應(yīng)決策也相對較多。

3.結(jié)語

綜上所述，各類風(fēng)險伴隨著房地產(chǎn)投資開發(fā)的全過程，因此正確認(rèn)識并面對風(fēng)險是十分重要的。企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中必須要做好全面的監(jiān)測，進(jìn)行系統(tǒng)的、全方位的、貫穿全過程的相應(yīng)的風(fēng)險管理并采取相應(yīng)的防范措施，其中必須要做好項目區(qū)位風(fēng)險和項目可行性等要點的監(jiān)測和論證以及加強(qiáng)對風(fēng)險的管理，來增強(qiáng)該項目的抗風(fēng)險能力給企業(yè)帶來高效益，并促進(jìn)企業(yè)良好、快速并持續(xù)的發(fā)展。

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