對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的淺析

深圳城盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 李雅琴

一、全面預(yù)算的定義及特點(diǎn)

(一)全面預(yù)算的定義

每個(gè)企業(yè)都有自己的美好愿景，為了實(shí)現(xiàn)美好愿景，企業(yè)都要制定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。全面預(yù)算是在長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，對(duì)企業(yè)現(xiàn)在的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全方位預(yù)算，其最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，優(yōu)化企業(yè)的人力、資金、信息等現(xiàn)有資源，早日實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的作用

1、可以幫助企業(yè)樹立正確的發(fā)展方向

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算與其發(fā)展戰(zhàn)略相一致，這樣可以擺脫企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種誤區(qū)，以發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)航，促進(jìn)企業(yè)健康科學(xué)地發(fā)展。

2、提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況

房地產(chǎn)企業(yè)是以單位工程項(xiàng)目預(yù)算為核心，最終達(dá)到企業(yè)整體資源的優(yōu)化，因此會(huì)促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙豐收。

3、防范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，其外部不確定因素居多，所以在編制過(guò)程中是從內(nèi)部環(huán)境出發(fā)，合理地規(guī)避和防范外部風(fēng)險(xiǎn)，并將其風(fēng)險(xiǎn)控制到可防范范圍之內(nèi)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

(一)缺乏全面預(yù)算的全員性

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算工作是在考慮現(xiàn)金流通暢的前提下，以項(xiàng)目核算為中心，以各個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)為前提。所以其預(yù)算的范圍廣、不確定因素多,因此全員參與預(yù)算的必要性十分重要。但是在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部包括主要領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)都認(rèn)為全面預(yù)算是財(cái)務(wù)人員的事情，只要財(cái)務(wù)部門將資金流的編制與控制做好了，整個(gè)預(yù)算工作就完成到位了。其實(shí)全面預(yù)算與工程的概算、決算的管理等部門息息相關(guān)。上述觀念就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門孤軍作戰(zhàn)，建筑單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位以及監(jiān)理人員我行我素。這樣的預(yù)算沒(méi)有深入一線實(shí)踐，沒(méi)有各個(gè)部門的支持與配合，更缺乏部門之間的監(jiān)督與制衡，預(yù)算只能憑以往數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)說(shuō)話，所以預(yù)算的主觀性極大，最終導(dǎo)致預(yù)算脫離實(shí)際，這也是預(yù)算失敗的根源所在。

(二)缺乏實(shí)施過(guò)程中的執(zhí)行力度

我們說(shuō)科學(xué)的預(yù)算編制重在執(zhí)行，預(yù)算的執(zhí)行是預(yù)算的核心階段。但是首先大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了提前開工，在預(yù)算的執(zhí)行前沒(méi)有做好仔細(xì)審核設(shè)計(jì)階段等前期工作，也沒(méi)有將工程概算細(xì)化就草率施工。其次由于受到完工日期、投資額以及外部眾多不確定性因素的影響，在執(zhí)行過(guò)程中，頻頻增加追加計(jì)劃，預(yù)算頻頻改動(dòng)，導(dǎo)致似乎沒(méi)有人將預(yù)算的編制放在眼里，日常原材料隨用隨支，毫無(wú)節(jié)制，剩余材料隨意堆積在施工現(xiàn)場(chǎng)，材料的消耗與施工進(jìn)度嚴(yán)重不符等等，這些原因的產(chǎn)生主要是施工階段的執(zhí)行力度弱化，缺乏設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位的共同監(jiān)督與制約而形成。這種現(xiàn)狀將導(dǎo)致預(yù)算的編制流于形式，增大了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，縮小房地產(chǎn)企業(yè)的空間利潤(rùn)，喪失了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的良性循環(huán)。

(三)預(yù)算缺乏總結(jié)分析與評(píng)價(jià)

我們說(shuō)全面預(yù)算的出發(fā)點(diǎn)是依據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，其最終歸宿點(diǎn)也是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算以單位項(xiàng)目為依據(jù)，但是至始至終都與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相一致，這就需要全面預(yù)算工作在不斷的總結(jié)中加以探索與發(fā)展，這樣才有利于促進(jìn)企業(yè)良性循環(huán)。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算工作是為了項(xiàng)目預(yù)算而預(yù)算，該項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行完畢后，那么此次預(yù)算就順利完成。這種嚴(yán)重的錯(cuò)誤理念在于沒(méi)有對(duì)此次預(yù)算全過(guò)程加以科學(xué)的總結(jié)，如分析同一項(xiàng)目在不同的節(jié)點(diǎn)上存在的問(wèn)題及解決方案以及類似項(xiàng)目預(yù)算的對(duì)比和每個(gè)項(xiàng)目對(duì)整體預(yù)算管理的影響等等加以正確合理的總結(jié)分析與評(píng)價(jià)，使這好的一面繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，對(duì)存在的不足方面找出失敗的原因并加以分析，使其加以改進(jìn)。上述錯(cuò)誤的預(yù)算理念最終導(dǎo)致預(yù)算年年編制，預(yù)算年年停止不前。

二、針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題應(yīng)采取解決的對(duì)策

(一)注重相關(guān)復(fù)合人才的培養(yǎng)工作

全面預(yù)算工作要求相關(guān)業(yè)務(wù)人員不僅要具有相關(guān)的理論知識(shí)，更應(yīng)該具有過(guò)硬的技術(shù)水平，他們應(yīng)該是財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)、人力、技術(shù)為一體的復(fù)合人才，這樣才能使預(yù)算趨近于實(shí)際。所以首先從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該實(shí)行“責(zé)、權(quán)、利”相統(tǒng)一的管理機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)上崗，使員工的所取與付出相匹配，這樣可以促進(jìn)員工工作與學(xué)習(xí)的積極性。其次企業(yè)應(yīng)該派專業(yè)人員進(jìn)行進(jìn)修學(xué)習(xí)，迅速地與外界接軌并快速地提升自己，并能結(jié)合自己企業(yè)的實(shí)際，充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性。進(jìn)而促進(jìn)資源的合理利用，最終促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

(二)建立科學(xué)的信息系統(tǒng)及溝通平臺(tái)

信息隨著時(shí)代的發(fā)展在迅速地傳播，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比較晚，所以信息管理落后于其他企業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立信息平臺(tái)系統(tǒng)，使企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、人力、科研于一體，做到信息共享。這樣不但提高了工作效益還節(jié)約了資源；在企業(yè)外部進(jìn)行信息集成與共享，及時(shí)地掌握我國(guó)乃至全世界的房地產(chǎn)信息動(dòng)態(tài)，通過(guò)對(duì)外部信息的收集與分析，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部因素以滿足市場(chǎng)的需求，最終提高企業(yè)的市場(chǎng)占有率。同時(shí)做好軟件的開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)的安全維護(hù)、相關(guān)人員的培訓(xùn)工作。這樣為房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算工作奠定了基礎(chǔ)。

(三)全員參與，相互溝通與協(xié)調(diào)

預(yù)算的全員性在房地產(chǎn)企業(yè)里普遍適用，它將貫徹于全面預(yù)算的始終。即無(wú)論是在編制預(yù)算的前提準(zhǔn)備階段還是在預(yù)算的編制以及執(zhí)行乃至預(yù)算監(jiān)督與評(píng)價(jià)階段都需要全員的參與。如預(yù)算人員應(yīng)該在編制預(yù)算前即預(yù)算的設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際調(diào)研并與一線的職工進(jìn)行溝通與交流，之后進(jìn)行各個(gè)部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，如財(cái)務(wù)部門、供應(yīng)部門、人力資源部門、技術(shù)部門進(jìn)行討論，最終制定合理方案，在執(zhí)行過(guò)程中更是需要監(jiān)理部門、設(shè)計(jì)部門、施工部門、建設(shè)部門的共同監(jiān)督與協(xié)作，考核結(jié)束后需要進(jìn)行總結(jié)與評(píng)價(jià)，這個(gè)過(guò)程的宗旨是使企業(yè)各個(gè)基層部門揚(yáng)長(zhǎng)避短，使企業(yè)整體預(yù)算水平逐步提高。所以預(yù)算的全員參與將推動(dòng)企業(yè)的全面發(fā)展。

(四)加大執(zhí)行過(guò)程中的監(jiān)管力度

再好的規(guī)章制度要靠執(zhí)行去落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的成功與否重在執(zhí)行。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照嚴(yán)格控制預(yù)算的執(zhí)行，如遇特殊客觀因素需要調(diào)整預(yù)算編制的則需要嚴(yán)格的審批手續(xù)。如做好開工前的設(shè)計(jì)階段的調(diào)研以及工程概算活動(dòng)。另外要嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作，如相關(guān)財(cái)務(wù)人員要不定期地深入現(xiàn)場(chǎng)，查看賬實(shí)是否一致，施工進(jìn)度與材料的耗用是否匹配。企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格管理施工工程中材料的領(lǐng)用與特殊產(chǎn)品的采購(gòu)問(wèn)題，對(duì)施工過(guò)程中的鋪張浪費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格處理并將責(zé)任落實(shí)到人，做到獎(jiǎng)懲分明，獎(jiǎng)罰公開，這樣有利于預(yù)算的執(zhí)行。

(五)深化本次預(yù)算的總結(jié)與分析，促進(jìn)整體預(yù)算的提升與升華

通過(guò)前面的分析我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)雖然以項(xiàng)目預(yù)算為核心，但是項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)整體預(yù)算更加詳細(xì)的分解，是企業(yè)奮斗目標(biāo)最終細(xì)分，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)不同側(cè)面的反映，所以項(xiàng)目預(yù)算只有在不斷的深化與升華中去發(fā)展和完善才能有助于整體預(yù)算的提升。只有對(duì)本次預(yù)算的總結(jié)與分析，才能有下次預(yù)算的升華。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)是隨著時(shí)代的發(fā)展而逐步興起，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作也是隨著時(shí)代的需求而逐步完善，愿我們通過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)企業(yè)自身的努力與改進(jìn)，使房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理方面有新的提高。

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