試析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問(wèn)題及對(duì)策

鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司二七分公司 王志鋒

營(yíng)改增是國(guó)家適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推行的一項(xiàng)重要稅制改革，旨在減少重復(fù)征稅降低企業(yè)負(fù)擔(dān)。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，房企財(cái)務(wù)管理部門(mén)要善于發(fā)現(xiàn)涉稅問(wèn)題新變化，積極應(yīng)對(duì)，采取新的會(huì)計(jì)核算方法及稅收籌劃策略，推動(dòng)財(cái)務(wù)工作順利過(guò)渡，企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收的影響分析

房地產(chǎn)行業(yè)涉及到開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣、自持房產(chǎn)租賃等環(huán)節(jié)，涉及稅種：房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、印花稅、企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)繁重，宏觀角度看，我國(guó)房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)GDP的比重呈逐年上升趨勢(shì)，到2012年所占比重已達(dá)到42%。其中營(yíng)業(yè)稅占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)稅收結(jié)構(gòu)的首要地位，占整體稅負(fù)的40%以上。實(shí)施營(yíng)改增，對(duì)改變房企稅負(fù)結(jié)構(gòu)有重大影響。

二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的新問(wèn)題

(一)新稅種稅負(fù)測(cè)試與評(píng)估

營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，價(jià)內(nèi)稅形式具有隱蔽性，而實(shí)際上價(jià)內(nèi)稅加重行業(yè)稅負(fù)，也是影響房屋價(jià)格的因素之一。同時(shí)價(jià)內(nèi)稅還容易出現(xiàn)重復(fù)征收的特點(diǎn)。增值稅是價(jià)外稅，國(guó)家稅務(wù)總局制定符合行業(yè)的稅率，企業(yè)合理籌劃，會(huì)在一定程度上減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。所以營(yíng)改增之后稅負(fù)的測(cè)算和評(píng)估結(jié)果，直接影響企業(yè)的稅金支出、這也是房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的難點(diǎn)所在。

(二)稅負(fù)籌劃

營(yíng)改增后想要合理合法地降低稅負(fù)、增加資金流動(dòng)性、更好的完成利潤(rùn)指標(biāo)、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)增值稅納稅籌劃，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)工作重點(diǎn)之一。

(三)發(fā)票管理方式變化

營(yíng)改增之后，稅金核算方式有所改變，原核算方式是：收入額（或者收入差額）×稅率=稅金金額。改增之后增值稅納稅額=本期銷項(xiàng)稅額-本期進(jìn)項(xiàng)稅額。核算方式的變化導(dǎo)致發(fā)票使用管理變化。房企銷售房屋、自持房產(chǎn)租賃等收入開(kāi)具增值稅銷項(xiàng)發(fā)票，而要少繳增值稅，成本費(fèi)用發(fā)生時(shí)就要取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，財(cái)務(wù)核算發(fā)票種類較營(yíng)改增前有很大變動(dòng)，稅務(wù)部門(mén)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管控比較嚴(yán)格，企業(yè)要適應(yīng)新發(fā)票核算管理的變化。

(四)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的變化

營(yíng)改增后內(nèi)控出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，這也是財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)。會(huì)計(jì)核算方式的變化要求房企財(cái)務(wù)人員及業(yè)務(wù)部門(mén)學(xué)習(xí)相關(guān)新知識(shí)及專業(yè)技能。同時(shí)也給管理者帶來(lái)新挑戰(zhàn)，財(cái)務(wù)人員要站在更高層次上分析企業(yè)各項(xiàng)利弊關(guān)系，將風(fēng)險(xiǎn)因素控制在企業(yè)能夠承受范圍，合理籌劃稅費(fèi)支出，制定有利企業(yè)發(fā)展的稅金預(yù)算。讓企業(yè)在盈利的同時(shí)增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。

三、營(yíng)改增后房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理新問(wèn)題的對(duì)策思考

針對(duì)以上營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理新問(wèn)題，進(jìn)行分析思考，找出相應(yīng)對(duì)策、改進(jìn)工作方法促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

(一)加強(qiáng)培訓(xùn)轉(zhuǎn)變觀念

企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)近期納稅情況做一個(gè)系統(tǒng)規(guī)劃，盡可能科學(xué)合理地降低稅負(fù)。財(cái)務(wù)人員對(duì)國(guó)家的稅務(wù)政策及時(shí)了解，稅收理論和實(shí)務(wù)操作都要涉獵，積極提高專業(yè)素質(zhì)。企業(yè)幫助財(cái)務(wù)人員成長(zhǎng)，對(duì)他們進(jìn)行有效實(shí)用的培訓(xùn)，充實(shí)專業(yè)技能，盡快適應(yīng)新的核算方式及新的稅收方式。原結(jié)算模式較為簡(jiǎn)單，營(yíng)改增后要求財(cái)務(wù)增設(shè)增值稅明細(xì)科目及輔助核算，據(jù)年度收入預(yù)算額控制每月銷項(xiàng)發(fā)票開(kāi)具額，據(jù)年度稅金預(yù)算額控制每月進(jìn)項(xiàng)稅票認(rèn)證額。

營(yíng)改增后，增值稅專用發(fā)票的使用和管理切實(shí)關(guān)系到企業(yè)自身利益，如：建筑材料采購(gòu)時(shí)，供應(yīng)商可能是小企業(yè)，導(dǎo)致采購(gòu)時(shí)沒(méi)有發(fā)票或者不是增值稅專用發(fā)票，就使材料進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣，增加企業(yè)稅負(fù)。針對(duì)這樣情況盡量選擇有實(shí)力的供應(yīng)商，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)能提供增值稅專用發(fā)票。

加強(qiáng)發(fā)票管理，實(shí)行專人專管，規(guī)范發(fā)票開(kāi)具流程，將專用發(fā)票與普通發(fā)票分開(kāi)保管。

(二)稅收合理籌劃

本文分別在增值稅率為17%和11%的兩種情況下，以公式計(jì)算的方式，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增稅負(fù)情況進(jìn)行測(cè)算，具體如下。

1、增值稅稅率17%

首先將S假設(shè)為應(yīng)收收入，以N作為可抵扣成本占應(yīng)稅收入的所占比例，營(yíng)改增實(shí)施前，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為5%S（不考慮城建稅及相應(yīng)的附加稅，下同），營(yíng)改增后，進(jìn)項(xiàng)稅額為[S/(1+17%)]×N×17%，銷項(xiàng)稅額為[S/(1+17%)]×17%，應(yīng)繳納增值稅A為[S/(1+17%)]×17%-[S/(1+17%)]×N×17%，即0.145S×（1-N）。

假設(shè)令應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅與應(yīng)繳納增值稅相等，那么稅負(fù)率相同時(shí)的臨界值也就是5%S=0.145S×（1-N），N為0.655，由此得出如可抵扣成本所占應(yīng)稅收入比例大65.5%這一臨界值時(shí)，增值稅與營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率是一致的，都是5%。

據(jù)以下公式，進(jìn)一步得出不同成本比例下的應(yīng)稅收入比例，以及相應(yīng)的增值稅率，應(yīng)納增值稅A為0.145S×（1-N），整理得，A/S（稅負(fù)率）=0.145（1-N）。通過(guò)這一公式求得N為10%，稅負(fù)率為13.1%；N為20%時(shí)，稅負(fù)率為11.6%；N為30%時(shí)，稅負(fù)率為10.2%；N為40%時(shí)，稅負(fù)率為8.7%；N為50%時(shí)，稅負(fù)率為7.3%；N為60%時(shí)，稅負(fù)率為5.8%；N為70%時(shí)，稅負(fù)率為4.4%；N為80%時(shí)，稅負(fù)率為2.9%。

2、增值稅稅率11%

假設(shè)增值稅為11%時(shí)，其余條件不變，也可根據(jù)以上方法得出應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和應(yīng)繳納增值稅相同時(shí)的臨界值，即5%S=0.099S×（1-N），N=0.495，通過(guò)應(yīng)繳納增值稅A為0.099S×（1-N），整理得A/S（稅負(fù)率）為0.099（1-N），同理可通過(guò)不同成本所占比得出增值稅的稅負(fù)率。

通過(guò)以上計(jì)算結(jié)果看出，如增值稅適用稅率定為17%，那么成本與總收入比達(dá)到65.5%這一臨界值時(shí)，增值稅稅率為5%，和營(yíng)業(yè)稅稅率相同，但如果成本與總收入比低于65.5%，則營(yíng)業(yè)稅稅率會(huì)顯著低于增值稅稅率，甚至可低于數(shù)倍，如成本所占比超過(guò)70%，這時(shí)增值稅稅率才會(huì)出現(xiàn)減幅。

當(dāng)增值稅稅率為11%時(shí)，成本所占比如果達(dá)到49.5%這一臨界點(diǎn)時(shí)，增值稅稅率為5%，和營(yíng)業(yè)稅稅率相同，但如果成本與總收入比低于49.5%，營(yíng)業(yè)稅稅率則會(huì)顯著低于增值稅稅率，甚至可低于數(shù)倍，如果成本所占比超過(guò)49.5%，這時(shí)增值稅稅率才會(huì)出現(xiàn)減幅。

據(jù)以上測(cè)算分析看出，如成本所占比在臨界值以下，那么增值稅稅率會(huì)比營(yíng)業(yè)稅稅率高。所以實(shí)施營(yíng)改增，要對(duì)增值稅的稅率進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化制定。著重防控因營(yíng)改增而使稅負(fù)增加的情況。筆者建議，在增值稅稅率設(shè)置上，可否考慮按房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，實(shí)施差別稅率，以期達(dá)到結(jié)構(gòu)性減稅的效果。

(三)完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

實(shí)施營(yíng)改增后，房企稅負(fù)受可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額大小的影響。在采購(gòu)階段，采購(gòu)合同要明確對(duì)方提供增值稅專用發(fā)票，盡可能在取得專用發(fā)票后支付款項(xiàng)，避免因合同糾紛等問(wèn)題無(wú)法得到進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額多負(fù)擔(dān)稅費(fèi)。采購(gòu)過(guò)程中，會(huì)涉及個(gè)體供應(yīng)商，很容易出現(xiàn)現(xiàn)金直接交易的情況，這種方式不符合財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，為避免偷逃稅嫌疑，建議盡量通過(guò)銀行對(duì)公賬戶方式進(jìn)行錢(qián)款交易。

企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，重視成本控制，加強(qiáng)成本費(fèi)用憑據(jù)管理，這些憑證是計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)主要憑據(jù)。此外還要充分掌握銷售合同中關(guān)于折扣付款方式等方面的約定。

營(yíng)改增后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)由地稅變?yōu)閲?guó)稅，納稅申報(bào)時(shí)間、送繳的稅務(wù)資料也發(fā)生相應(yīng)變化，企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家法律政策要求及時(shí)納稅、留存各項(xiàng)稅務(wù)資料。

四、結(jié)束語(yǔ)

營(yíng)改增是國(guó)家有里程碑意義的稅務(wù)改革，給房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理方面帶來(lái)稅率變化、稅金核算方式改變，發(fā)票使用管理等變化、同時(shí)出現(xiàn)新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。針對(duì)這些問(wèn)題思考分析，有效利用優(yōu)惠稅收政策，提升財(cái)務(wù)管理水平，合理籌劃，提供客觀準(zhǔn)確的參考數(shù)據(jù)，定能助企業(yè)開(kāi)源節(jié)流穩(wěn)健發(fā)展。

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