房地產(chǎn)企業(yè)集團化財務(wù)管理模式探討

杭州萊水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 段金輝

房地產(chǎn)企業(yè)進行科學(xué)的財務(wù)管理，可以為高層管理人員的決策提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支撐，有助于管理人員分析經(jīng)濟形式以及把握市場的發(fā)展方向，進行投資的同時及時的規(guī)避風險，過去的財務(wù)管理模式已逐漸不能適應(yīng)當今房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其有所思考和改革，促進企業(yè)更好的發(fā)展，提高經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團化財務(wù)管理的特征

(一)房地產(chǎn)開發(fā)特征

主要有以下四方面：第一，企業(yè)需求的資金比較密集，在相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)的過程中，需要巨量的資金，特別是在初期，啟動資金一般是上億以上的，除了相關(guān)的管理成本、材料費用，還有土地出讓金等各方面的成本。第二，工程項目需要較長的周期，房地產(chǎn)的工程項目主要有以下的內(nèi)容：地皮競標、工程建設(shè)、工程驗收、房產(chǎn)銷售等內(nèi)容，一般情況下，從項目開始至房主入住將歷經(jīng)兩至三年，由于周期長，工程項目容易受到環(huán)境因素、相關(guān)的科學(xué)技術(shù)、勞動力市場的供需的影響，從而會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。第三，管理難度較高，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目的周期長，需要管理的人力物力將會變得比較復(fù)雜，在一定的程度上，加大了管理的難度。第四，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有較高的風險性。當前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間比較大，但整個行業(yè)的成長缺乏理性，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策、建設(shè)法規(guī)跟隨著經(jīng)濟的發(fā)展在及時的進行調(diào)整，對整個房地產(chǎn)行業(yè)進行控制，但由于多變的因素比較多，在一定的程度上增加了風險性。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)集團經(jīng)營基本特點

房地產(chǎn)企業(yè)集團經(jīng)營基本特點主要有以下幾個：第一，集團經(jīng)營逐漸多元化。房地產(chǎn)企業(yè)集團的經(jīng)營逐漸的實現(xiàn)了多元化，除了工程項目，還發(fā)展了生產(chǎn)鏈關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)的產(chǎn)品，生產(chǎn)鏈多元化通常會根據(jù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的特點發(fā)展，一方面是設(shè)計單位、施工單位、相關(guān)的建筑材料與房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化結(jié)合，另一方面是產(chǎn)品種類的組合，包括房子、商業(yè)、工業(yè)等。第二，集團的規(guī)模較大。企業(yè)集團通過相互持股、單方參股控股的形式、項目并購、合作開發(fā)等形式充分利用資本，將相關(guān)的企業(yè)聯(lián)合一起，并形成規(guī)?；l(fā)展。第三，集團組織結(jié)構(gòu)層次化。企業(yè)集團是以核心企業(yè)為基礎(chǔ)，通過股權(quán)關(guān)系的形式對各成員企業(yè)實行組織管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)集團化財務(wù)管理內(nèi)容及作用

(一)房地產(chǎn)企業(yè)集團財務(wù)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)集團化財務(wù)管理的內(nèi)容主要有以下的四個方面：第一，較為完善以及統(tǒng)一的財務(wù)統(tǒng)計和度量制度，在房地產(chǎn)企業(yè)集團采用一致的會計科目制度，一致的外匯率管理方法，保證管理人員理解的一致性，在一定的程度給管理帶來了很多便利。第二，進行相關(guān)的財務(wù)分析并提出相關(guān)的解決措施，相關(guān)的財務(wù)管理人員需要對集團的財務(wù)狀況進行分析，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況把握好集團的管理成本，為集團的高層管理人員做好相關(guān)的決策參考。第三，資金流動集團化管理措施，需要對集團內(nèi)部流動資金進行相關(guān)的管理，明確把控資金聯(lián)動的方向，并對其進行控制，避免資金的流失。第四，符合企業(yè)內(nèi)外部財務(wù)準則的合并報表編制解決方案。

因此，促進房地產(chǎn)財務(wù)管理往的集團化發(fā)展，要有著統(tǒng)一財務(wù)標準并且可供集團所有公司使用的財務(wù)系統(tǒng)，同時支持全集團各個公司使用的組織架構(gòu)，完善全集團統(tǒng)一的會計科目體系。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)集團化財務(wù)管理的作用

1、增加資源的效用

集團化的管理方式的優(yōu)點之一是能夠?qū)ζ渌哂械馁Y源合理的組合以及運用，集團總部可以結(jié)合集團子公司的經(jīng)營特征，選擇符合其發(fā)展的管理方式，科學(xué)的利用集團內(nèi)部的有限資源，提高資源分配的合理性。

2、形成品牌優(yōu)勢

房地產(chǎn)企業(yè)集團在經(jīng)營的范圍、資源、品牌形象等方面有至一定的優(yōu)勢，其在集團化財務(wù)管理時，確保提供財務(wù)信息的有效性，在一定的程度上能夠通過創(chuàng)造企業(yè)的形象來增強對應(yīng)子公司的市場優(yōu)勢，有助于提高品牌的價值，提高集團的影響力。

3、降低相關(guān)的成本

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本主要包括：地皮、稅金、配套費用等，由于這幾個方面的費用逐漸的透明化，不利于企業(yè)獲取更多的利潤，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要以經(jīng)營的過程中的相關(guān)成本為切入點，降低成本，特別是開發(fā)成本，從而提高企業(yè)的競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)集團化財務(wù)管理模式存在的不足

(一)財務(wù)信息統(tǒng)一性和真實性不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)集團房地產(chǎn)企業(yè)有著較多的項目部與項目公司，但兩者的分布不夠集中，進行財務(wù)管理時，不易將各個部分保持一致，因而沒能夠?qū)ζ浣y(tǒng)一的指導(dǎo)以及管理，財務(wù)信息反饋不夠及時，導(dǎo)致了其在時間上的滯后性，不利于保證相關(guān)的財務(wù)信息的真實性。

(二)管理人員不夠重視財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員所做的決策會影響企業(yè)的發(fā)展，其的管理能夠確保企業(yè)正常的展開經(jīng)營活動，但部分企業(yè)的高層管理人員忽視了財務(wù)管理的重要作用，沒有將財務(wù)管理落實到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。

(三)資金管理缺乏合理性

資金的周轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)來說極其重要，財務(wù)管理能夠幫助企業(yè)更好的把握資金流，對每一筆資金的流入以及支出能夠很好的控制，但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理不夠合理，導(dǎo)致了容易出現(xiàn)財務(wù)危機，資金周轉(zhuǎn)不過來。

四、房地產(chǎn)企業(yè)集團化財務(wù)管理模式的實現(xiàn)對策

(一)建立企業(yè)財務(wù)集中管理的新模式

在過去，房地產(chǎn)企業(yè)選用的財務(wù)管理方式?jīng)]能夠及時的將相關(guān)的財務(wù)信息進行統(tǒng)一，致使財務(wù)信息存在滯后、不一致的情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)集團下的各個部缺乏互相協(xié)助合作的系統(tǒng)，致使一些需要相關(guān)財務(wù)人員一起進行的工作沒能高效的進行，因而，創(chuàng)建與完善企業(yè)財務(wù)管理機制房地產(chǎn)企業(yè)集團需要努力的方向，將企業(yè)的財務(wù)進行集中化管理，實現(xiàn)統(tǒng)一。

(二)充分發(fā)揮發(fā)揮管理層與財務(wù)人員的財務(wù)管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要強化員工的要有成本控制的意識，在企業(yè)的經(jīng)營生產(chǎn)活動中，工作人員要控制好相關(guān)環(huán)節(jié)的成本，在進行項目之前，需要做好相關(guān)的成本控制方案，在工程進行前做好成本評估，在生產(chǎn)的過程中做好成本控制，在生產(chǎn)結(jié)束后，對其的成本控制的問題進行總結(jié)，將總結(jié)的結(jié)果應(yīng)用于下個項目的工程成本控制，另外，還需要定期的對企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)技能進行培訓(xùn)，增強其專業(yè)素質(zhì)，從而提高財務(wù)管理的質(zhì)量。

(三)提高財務(wù)資金使用效率

為了保證房地產(chǎn)集團企業(yè)能夠正常的運營，需要有一定的資金支撐，因此，需要對資金進行相應(yīng)的管理，只有把控好資金的流動方向以及實現(xiàn)其的效用最大化，才有利于房地產(chǎn)企業(yè)集團更好的展開工作，有利于充分的利用企業(yè)資金，實現(xiàn)效用的最大化，另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)行業(yè)的發(fā)展情況以及自身的經(jīng)營狀況，對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)進行科學(xué)的調(diào)整或者重組。

五、結(jié)束語

更好的進行產(chǎn)財務(wù)管理工作在一定的程度上能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)更好的展開經(jīng)營活動，有助于成本的控制、管理的便捷，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體效率。由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，過去的財務(wù)管理模式已不能滿足應(yīng)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要跟上時代的腳步，促進變財務(wù)管理模式的改革，從而提高經(jīng)濟效應(yīng)，更好更健康的成長。

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