淺析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及對策

名門地產(chǎn)（河南）有限公司 夏雷

一、全面預(yù)算的定義及作用

(一)全面預(yù)算的定義

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算是指在其為了實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略宗旨下，將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)進行詳細地分解，分解到各種經(jīng)營活動中，并根據(jù)企業(yè)現(xiàn)在的實際情況進行全面整合，最終實現(xiàn)優(yōu)化企業(yè)的人力、資金、信息等現(xiàn)有資源，從而使企業(yè)的價值最大化。進而實現(xiàn)了企業(yè)的美好愿景。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的作用

可以幫助企業(yè)正確把握其發(fā)展方向，因為房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算是其發(fā)展戰(zhàn)略的詳細分解；優(yōu)化了企業(yè)以項目為中心的各項資源，因為預(yù)算不是單一某個指標(biāo)的設(shè)計與實現(xiàn)，是企業(yè)整體環(huán)境的優(yōu)化組合；提高了企業(yè)的各種風(fēng)險防御的能力，因為風(fēng)險預(yù)測及評估是全面預(yù)算的重要組成部分，也是企業(yè)防范各種風(fēng)險的重要手段。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

(一)缺乏全面預(yù)算的全員性

全員性是全面預(yù)算重要性質(zhì)之一，在房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)的更為深刻。但是在包括主要領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)大部分人員都認為全面預(yù)算就是財務(wù)部門的工作，甚至認為只要財務(wù)部門把好資金的支出計劃與實施，那么預(yù)算就全部完成了，這樣的理念在實際工作中就出現(xiàn)了工程管理、決算管理、監(jiān)理管理等部門與財務(wù)部門互不溝通，各做各的工作，一到編制預(yù)算的時候財務(wù)部門就孤燈奮戰(zhàn)，其他部門正常休息。這種缺乏全員性的預(yù)算主觀性極大，偏離客觀實際的可能性極大，從而形成預(yù)算與實際的差異無法調(diào)整，預(yù)算的編制絲毫不起作用。那么企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)也是空中樓閣。

(二)預(yù)算的依據(jù)不足，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行頻繁變動

我們說預(yù)算的前提應(yīng)該有大量的真實可靠基礎(chǔ)資料，但是許多企業(yè)為了搶占市場及客戶，于是為了趕工程、抓進度就邊改圖紙邊施工。這樣是想到哪里圖紙就改到哪里、施工就到哪里。最后的結(jié)果是設(shè)計突破估算、施工突破設(shè)計、竣工結(jié)算突破施工預(yù)算。在施工中具體表現(xiàn)在，追加計劃頻頻增加，變化比計劃要快得多，甚至沒有人將預(yù)算的編制毫不放在眼里，設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)單位的共同監(jiān)督成為無稽之談。這樣的預(yù)算失去了其存在的形式，不但影響了房地產(chǎn)企業(yè)的良性循環(huán)還影響了其在社會中的形象。

(三)缺乏與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相聯(lián)系

我們說全面預(yù)算的出發(fā)點歸宿點都應(yīng)該是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)在實際工作卻忽略了這重要的一點。由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算開發(fā)的比較晚，國家目前還沒有完全的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與方法，所以許多企業(yè)都按照自己以往的經(jīng)驗來編制簡單的預(yù)算。即一般都是在年度經(jīng)營計劃下編制預(yù)算，使預(yù)算具有短期行為，缺乏預(yù)算的長遠性。具體在實際工作主要表現(xiàn)在重視年度預(yù)算，輕視項目開發(fā)預(yù)算，最后使房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)沒有可靠的數(shù)據(jù)做支持，使企業(yè)的預(yù)算徹底地與發(fā)展戰(zhàn)略不匹配。從而影響企業(yè)的競爭力與生命力。

三、針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題應(yīng)采取解決的對策

(一)全員參與，相互溝通與協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)算的全員性一方面可以使預(yù)算部門與基層密切接觸，掌握實行現(xiàn)場的第一手資料，使預(yù)算有有依有據(jù)，具有說服力。另一方面預(yù)算實行全員性可以加強管理部門之間的溝通與協(xié)調(diào)。如財務(wù)部門、供應(yīng)部門、人力資源部門、技術(shù)部門可以進行很好的商討，最終制定合理有效的方案，這樣使預(yù)算更加科學(xué)，避免出了責(zé)任相互推諉的現(xiàn)象產(chǎn)生。再有一方面預(yù)算管理部門經(jīng)常與主管領(lǐng)導(dǎo)進行溝通，使主管領(lǐng)導(dǎo)及時地掌握企業(yè)的施工進度及其完成情況，有助于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重大項目的安排與決策的制定。因此房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的全員性將推動企業(yè)的全面發(fā)展。

(二)做好全面預(yù)算的基礎(chǔ)性工作，使預(yù)算具有嚴(yán)肅性

預(yù)算是科學(xué)的預(yù)測和估算，是在有事實的前提下進行的。又加上房地產(chǎn)企業(yè)工作的自身特點，所以其預(yù)算的基礎(chǔ)性工作一定要做好、做細，這是做好預(yù)算的最基本前提。首先要有真實的原始記錄，包括定額、計價、計量、標(biāo)準(zhǔn)；其次各種與預(yù)算有關(guān)的各種信息包括外部信息要真實可靠，再其次是對專業(yè)人員要定期進行培訓(xùn)與定期地考核，使他們逐步提升自我，最后使自己的業(yè)務(wù)水平有個綜合的提高。這樣基礎(chǔ)工作做好了，預(yù)算與實際差距縮小了，預(yù)算的真正作用體現(xiàn)了，從而有效地避免了預(yù)算的頻繁改變，增強了預(yù)算的執(zhí)行力與說服力。

(三)改變預(yù)算的編制方法，使預(yù)算與戰(zhàn)略緊密相連

一般企業(yè)的預(yù)算編制方法是“自下而上”，由于房地產(chǎn)企業(yè)周期長，不確定因素多，開發(fā)項目的種類也繁多，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以采用“自上而下，上下結(jié)合”的編制過程，這樣企業(yè)可以先將開發(fā)項目的預(yù)算考慮進去，進而綜合考慮各種不確定因素，同時結(jié)合企業(yè)的年度預(yù)算，進行多次地匯總分解，最終使預(yù)算具有全面性與科學(xué)性。另外還有加強預(yù)算的預(yù)警制度，使各項預(yù)算如果超支則馬上啟動預(yù)警制度，這樣更加防范了企業(yè)的各種風(fēng)險抵制能力。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算是個系統(tǒng)性工程，它需要全員的參與，部門的協(xié)調(diào)、科學(xué)的管理。我們相信通過國家的宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)企業(yè)自身的不謝努力，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理方面一定會有更大的提高。

[1]趙獲.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在問題及對策思考[J].中國市場.2013

[2]解志翔.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問題的思考[J].財經(jīng)界.2011