分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善

沈陽華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司 張美萍

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、快速向前發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步。但是，由于近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，一定程度上使得同行業(yè)競爭愈加激烈。作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，在無法改變政策環(huán)境的情況下，應(yīng)從自身財(cái)務(wù)管理入手，建立并不斷完善內(nèi)部控制制度，進(jìn)而迎接市場競爭的挑戰(zhàn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)對內(nèi)部控制管理進(jìn)行總結(jié)，并研究新型管理思路，進(jìn)一步從管理和制度角度促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。文章結(jié)合工作實(shí)際，分析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的不足之處，淺談建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度的策略。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度存在的主要問題

(一)主觀忽視內(nèi)控制度

在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一些管理層及財(cái)務(wù)人員普遍認(rèn)為，財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制給企業(yè)帶來的往往都是間接經(jīng)濟(jì)效益，且需要很長時(shí)間才能凸現(xiàn)出來，而直接經(jīng)濟(jì)效益則很難通過內(nèi)控機(jī)制帶來。這種觀念上的認(rèn)識(shí)偏差，使得在實(shí)際工作中偏重于“開源”，忽視“節(jié)流”問題。若管理人員不能及時(shí)糾正理念誤區(qū)，則會(huì)對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展造成制約。

(二)缺乏專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才

我國政府適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，使得企業(yè)在施工、市場經(jīng)營等方面一定困境，也對相關(guān)管理人員業(yè)務(wù)技能提出了更高要求。內(nèi)部控制涉及行政、管理、經(jīng)營及財(cái)務(wù)等多種學(xué)科的專業(yè)知識(shí)，因此對管理人員的自身要求也非常高。但是，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制崗位人員的綜合素質(zhì)及個(gè)人能力良莠不齊，一定程度上影響到相關(guān)工作的質(zhì)量和進(jìn)度。

(三)企業(yè)自身經(jīng)營存在特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于一般企業(yè)，其經(jīng)營、管理存在特殊性和差異性，給內(nèi)部控制制度的建立、完善及實(shí)施均帶來了不同程度的影響。例如，房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目立項(xiàng)、選址、土地征收、拆遷、施工設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)投標(biāo)、施工到竣工，項(xiàng)目需要經(jīng)歷很長的時(shí)間跨度。與此同時(shí)，需要涉及到很多部門，如業(yè)主、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、材料供應(yīng)廠商等，因此要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這些特殊性直接關(guān)系到內(nèi)控工作的正常實(shí)施，增加了制度貫徹和有效執(zhí)行的難度。

(四)缺乏完善的監(jiān)督管理體制

目前，內(nèi)部審計(jì)部門是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展監(jiān)督、管理和評(píng)審的核心機(jī)構(gòu)，在完善企業(yè)內(nèi)部控制制度上發(fā)揮重要作用。但是，很多企業(yè)往往將內(nèi)部審計(jì)部門劃分給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。也就是說，審計(jì)部門并非獨(dú)立的主體，而是依附于財(cái)務(wù)管理部門。同時(shí)，很多企業(yè)規(guī)定，內(nèi)部審計(jì)部門只允許對比較簡單的會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行核算，而不能對內(nèi)控工作執(zhí)行效果、各部門工作效率做出正確評(píng)價(jià)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善策略

根據(jù)上述分析，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)首先建立內(nèi)部控制制度，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷完善，才能促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利實(shí)施。

(一)全面優(yōu)化管理，創(chuàng)造良好的內(nèi)控環(huán)境

要想建立和完善內(nèi)部控制制度，首先應(yīng)在企業(yè)營造良好的內(nèi)控環(huán)境，進(jìn)一步提高企業(yè)內(nèi)控管理效果。根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為可從三個(gè)角度對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化。首先，站在企業(yè)管理者的角度，應(yīng)掌握并理解內(nèi)部控制制度的真正內(nèi)涵，轉(zhuǎn)變思想觀念，從戰(zhàn)略角度認(rèn)識(shí)到內(nèi)控工作的重要性。其次，應(yīng)對廣大職工開展教育和培訓(xùn)，貫徹法律法規(guī)、內(nèi)控制度及企業(yè)文化，使每個(gè)職工能夠充分意識(shí)到內(nèi)控效果不僅關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展，也與自身利益息息相關(guān)，進(jìn)而在企業(yè)內(nèi)部形成良好的競爭氛圍和內(nèi)控環(huán)境，為內(nèi)控制度的建立奠定基礎(chǔ)，同時(shí)也能夠逐步提高職工對相關(guān)制度的執(zhí)行效果。最后，對企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行明確和完善，是創(chuàng)造良好內(nèi)控環(huán)境的核心措施，可通過借鑒國內(nèi)、國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等方法，來對企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行優(yōu)化。例如，創(chuàng)建董事會(huì)，由內(nèi)部、外部成員共同構(gòu)成，進(jìn)而形成完善的監(jiān)督體制。

(二)加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，完善考核制度

全面提高企業(yè)內(nèi)控工作崗位人才的綜合素質(zhì)，才能更好的為企業(yè)內(nèi)控工作服務(wù)。例如，可通過教育、培訓(xùn)等具有針對性的活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)控管理人員實(shí)踐能力，并在相關(guān)活動(dòng)中不斷對其心理素質(zhì)、職業(yè)素質(zhì)進(jìn)行完善，使其在實(shí)際工作中樹立良好的工作作風(fēng)。與此同時(shí)，對內(nèi)部人事制度進(jìn)行改革，努力引進(jìn)高素質(zhì)人才。例如，實(shí)施人才招聘制度，制定具有針對性的招聘方案，根據(jù)人員綜合能力決定是否聘用。制定績效考核管理目標(biāo)，進(jìn)而對內(nèi)控崗位職工進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，為其薪酬、獎(jiǎng)金及人員晉升提供公平機(jī)會(huì)，進(jìn)一步發(fā)揮績效管理作用。懂得換位思考，站在職工角度，提供合理的薪金，并提供安全、健康的工作環(huán)境。例如，通過訪談方式了解職工情感訴求，為其營造良好的工作氛圍。為職工提供成長及展現(xiàn)個(gè)人才能的舞臺(tái)，使其個(gè)人發(fā)展與企業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，進(jìn)而最大程度提高工作效率。

(三)強(qiáng)化全面預(yù)算管理，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

全面預(yù)算管理不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身財(cái)務(wù)活動(dòng)的預(yù)算，同時(shí)應(yīng)考慮到企業(yè)內(nèi)部責(zé)任、利益等因素之間的對等關(guān)系。在開展全面預(yù)算管理時(shí)，需要所有部門和人員進(jìn)行全力配合，這樣才能為內(nèi)部控制制度的建立和完善提供重要依據(jù)，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理發(fā)揮指導(dǎo)性作用。同時(shí)，對主要業(yè)務(wù)的流程要進(jìn)行優(yōu)化和整合，應(yīng)從三個(gè)方面加以體現(xiàn)。第一，加強(qiáng)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)部控制，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)內(nèi)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)企業(yè)未來戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及主要項(xiàng)目實(shí)施情況，制定年度招投標(biāo)計(jì)劃。第二，加強(qiáng)合同管理，使內(nèi)控工作緊緊圍繞在工程項(xiàng)目合同信息管理中，如工程合用、設(shè)備合同及材料合同等。第三，強(qiáng)化與客戶之間的聯(lián)系，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和進(jìn)步，消費(fèi)者越來越重視自身維權(quán)意識(shí)，使得行業(yè)由賣方市場逐漸向買方市場過渡，因此最大限度提升客戶滿意度，是取得市場競爭的關(guān)鍵。

(四)設(shè)置獨(dú)立審計(jì)部門，完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

設(shè)置獨(dú)立的審計(jì)部門，一方面能夠強(qiáng)化企業(yè)預(yù)算管理觀念，并在實(shí)際工作中嚴(yán)格要求相關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部控制制度，進(jìn)而加大資金調(diào)控力度，提升資金應(yīng)用效率。另一方面，審計(jì)部門要及時(shí)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債表及預(yù)算執(zhí)行總體情況，有助于企業(yè)及時(shí)對收支進(jìn)行調(diào)整。與此同時(shí)，提倡監(jiān)督職能和管理職能并行，正確處理審計(jì)部門與財(cái)務(wù)部門之間的矛盾問題，以大局為重，為企業(yè)內(nèi)部控制工作奠定良好的基礎(chǔ)。加強(qiáng)溝通交流，對財(cái)務(wù)核算過程進(jìn)行全面監(jiān)督，對財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行研究和分析，并向企業(yè)提出科學(xué)化意見，進(jìn)而促進(jìn)內(nèi)部控制工作的順利實(shí)施。

三、結(jié)束語

建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷完善和改進(jìn)，能夠有效提升企業(yè)的經(jīng)營和管理能力，進(jìn)而正確防范房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展之路，使企業(yè)肩負(fù)起維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序的責(zé)任和重?fù)?dān)。

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