房地產(chǎn)處于軟著陸過(guò)程中

葉檀

黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，作為軟著陸的經(jīng)濟(jì)體，最重要的資產(chǎn)品價(jià)格從高空墜地是不可能的，依然保持在高位也是不可能的。

房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，超過(guò)預(yù)期。

據(jù)3月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，新建商品住宅連續(xù)10個(gè)月下跌，同比下降的有69個(gè)城市。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市61個(gè)，同比下降的有69個(gè)。上漲的城市有5個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.2%。

這個(gè)糟糕的數(shù)據(jù)，與成交時(shí)恰好匹配。今年前兩個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%；銷售額5972億元，下降15.8%。春節(jié)假期因素不容忽視，如果節(jié)后持續(xù)大幅下滑，將對(duì)開發(fā)商構(gòu)成極大的壓力，今年預(yù)計(jì)會(huì)有不少中小開發(fā)商清算破產(chǎn)。

最活躍的資金已經(jīng)開始多元化之旅，從消費(fèi)、服務(wù)、健康等方面入手打造全產(chǎn)業(yè)鏈，把住戶與銷售數(shù)據(jù)作為接入服務(wù)與消費(fèi)的一個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)。類似于李嘉誠(chéng)進(jìn)行資產(chǎn)重組，相當(dāng)于把所有的房地產(chǎn)資產(chǎn)作整體盤點(diǎn)，同時(shí)大步地向其他領(lǐng)域進(jìn)軍。

主要從降低貸款鼓勵(lì)剛性需求、幫助消化庫(kù)存入手，政府已經(jīng)在靜悄悄穩(wěn)定市場(chǎng)。今年很多地方政府有購(gòu)入庫(kù)存房充當(dāng)保障房的計(jì)劃，以減少市場(chǎng)庫(kù)存。2月28日降息以后，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.15%降低至5.9%，是過(guò)去10年來(lái)的最低水平。

公積金貸款門檻進(jìn)一步降低。中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心在官網(wǎng)發(fā)布，自3月18日起，繳存職工申請(qǐng)住房公積金個(gè)人貸款將出現(xiàn)4項(xiàng)調(diào)整，降低首套購(gòu)房貸款門檻，借款申請(qǐng)人購(gòu)買首套自住住房且貸款受理前1年之內(nèi)未提取住房公積金的，將原規(guī)定的個(gè)人賬戶余額不足兩萬(wàn)元按照兩萬(wàn)元計(jì)算，調(diào)整為個(gè)人賬戶余額不足5萬(wàn)元按照5萬(wàn)元計(jì)算。3月17日，濟(jì)南市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》也上調(diào)了貸款門檻。未來(lái)降低二手房交易稅費(fèi)等一系列舉措有望入市。

市場(chǎng)繼續(xù)處于分化之中，庫(kù)存量大、價(jià)格過(guò)高的城市繼續(xù)大幅探底，而一線城市或者此前價(jià)格較低的城市成為避風(fēng)港。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日的一周，54個(gè)重點(diǎn)城市成交量快速?gòu)?fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬(wàn)套，環(huán)比上上周上漲了20.7%。以北京為例，當(dāng)周商品住宅累計(jì)成交1033套，成交量連續(xù)三周超千套，扣除自住房的純商部分，成交套數(shù)環(huán)比上漲了12%。隨著春節(jié)假期與“兩會(huì)”結(jié)束，此前推遲入市的樓盤將集中入市，預(yù)計(jì)3月底北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方將會(huì)逐步加速放量的步伐。

從庫(kù)存量看，一二線城市庫(kù)存下降，2月底全國(guó)主要的9大城市商品房住宅可售庫(kù)存繼續(xù)減少，9城市合計(jì)可售面積為7309萬(wàn)平方米，環(huán)比1月的7352萬(wàn)平米、12月的7468萬(wàn)平米，均有下調(diào)，北京目前可售的住宅庫(kù)存套數(shù)為80657套，已是最近半年最低，而三四線城市卻居高不下。一二線城市已找到部分安全墊，三四線城市還在摸索。另一方面，某些配套完善的養(yǎng)老公寓，以及有優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房，價(jià)格總體處于高位。

作為資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)不超過(guò)家庭資產(chǎn)的1/3，在一二線城市的核心區(qū)域，仍然擁有安全邊際，并不值得焦慮。緩慢地波浪式的逐級(jí)下降，市場(chǎng)出現(xiàn)分化，供應(yīng)量逐步減少，將是大概率事件。

黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，作為軟著陸的經(jīng)濟(jì)體，最重要的資產(chǎn)品價(jià)格從高空墜地是不可能的，依然保持在高位也是不可能的。