“營改增”對房地產(chǎn)的影響及對策分析

洛陽市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 邵改范

伴隨著全國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和交流，怎樣提高企業(yè)自身的勞動效率，降低運(yùn)營成本，最終在市場的發(fā)展中占據(jù)主導(dǎo)地位。這是企業(yè)所要考慮的重要問題，除了從自身出發(fā)改變現(xiàn)狀外，國家的大環(huán)境也是非常重要的。因此，國家通過對稅制改革為試點(diǎn)對象，方便企業(yè)的繳稅步驟，降低企業(yè)稅收成本，達(dá)到降低企業(yè)重復(fù)繳稅的目的?！盃I改增”政策實(shí)施以來，很多行業(yè)和企業(yè)在繳稅方面都有了極大地降低，換句話來說就是企業(yè)的成本降低了[1]。這樣的改革在方便大家的同時(shí)，也不可避免的帶來了許多問題，因?yàn)椤盃I改增”試行時(shí)間較短，還有很多需要考慮和完善的方面，只有將“營改增”合理運(yùn)用在房地產(chǎn)企業(yè)，才能更好的幫助企業(yè)在市場競爭中取得優(yōu)先地位。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面對“營改增“的機(jī)遇和挑戰(zhàn)分析

(一)“營改增“究竟能為企業(yè)帶來什么有利影響

營業(yè)稅改增值稅是一項(xiàng)非常重要的稅收制度的革新，它的推行和試點(diǎn)對于各種行業(yè)都是一次大的革新。同時(shí)它也是優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)共存的，當(dāng)然，對于不同的行業(yè)來說，這項(xiàng)政策所帶來的優(yōu)勢也會有所不同[2]。從大的方面講，“營改增”有利于改善增值稅制度，將新的觀念注入這項(xiàng)政策中，同時(shí)也更加有利于使國家跟上世界潮流的步伐，進(jìn)一步加快國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其次，它有利于二三產(chǎn)業(yè)的增值稅之間的搭接，使其更加融合。而對于房地產(chǎn)業(yè)來說，最關(guān)注的當(dāng)然是如何在建設(shè)期和銷售期內(nèi)做好稅收控制，達(dá)到節(jié)約成本的目的。

(二)“營改增“具體實(shí)施中所發(fā)現(xiàn)的問題的討論

1、“營改增”過程中房地產(chǎn)稅收變化所帶來的問題

房地產(chǎn)建設(shè)工程的稅種繁多，例如土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、印花稅等[3]。要把握好這些稅種在不同階段的成本控制，將是一個(gè)大的問題。首先，將這些稅種按不同時(shí)期應(yīng)繳納的內(nèi)容進(jìn)行分類（見圖一）

圖一

從表中可以看出，房地產(chǎn)業(yè)在建設(shè)的各個(gè)階段都有很多稅種需要繳稅，尤其是營業(yè)稅和印花稅這兩個(gè)稅種，幾乎涉及房地產(chǎn)的整個(gè)階段。因此怎樣把握好這些稅種在各階段的合理繳稅成了一個(gè)大問題。雖然說各種稅率可以在接下來的環(huán)節(jié)中相抵扣，但是如果不能很好的處理繳稅過程中的新變化，不僅會使繳稅額度有增無減，還會使企業(yè)面臨許多困難，使其無法做好接下來的各項(xiàng)任務(wù)。

2、“營改增”過程中企業(yè)繳稅結(jié)構(gòu)發(fā)生變化所出現(xiàn)的問題

在改革前，繳納營業(yè)稅主要是以營業(yè)額作為主要根基來計(jì)算營業(yè)稅的繳納金額。但是在改革后，營業(yè)稅計(jì)算就相對復(fù)雜了許多，因?yàn)檫@項(xiàng)改革要求在繳納下一項(xiàng)稅額之前先進(jìn)性在可抵扣范圍內(nèi)進(jìn)行抵扣，然后再綜合計(jì)算。其中更是涉及了增值稅稅率的變化。因此，企業(yè)要計(jì)算增值稅就不得不采用新的方式方法，建立新的稅金核算賬目表來進(jìn)行賬目的核算。這對于房地產(chǎn)業(yè)來說，是一項(xiàng)不得不重視的變革，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)建設(shè)周期較長，但是突如其來的變革打亂了原有的結(jié)構(gòu)模式，使在建建筑和已建好建筑的繳納稅款成了難題。拿在建建筑為例，在建建筑的前期所繳納的稅額是一定的，后期在建項(xiàng)目的繳納方式卻發(fā)生了變化，但是若前期的稅額繳納不是按照規(guī)定新方式來進(jìn)行計(jì)算和繳稅，那么在后來的在建建筑繳稅中就不能做到很好的抵扣，這無形中就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。

3、“營改增”過程中勞動力和小構(gòu)件的購買所面臨的問題

“營改增”的實(shí)行對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，還有許多含待解決的問題。首先需要考慮的就是勞動力運(yùn)用的問題，建筑行業(yè)本身就是一個(gè)勞動力密集的行業(yè)，它需要大量的工人來完成建筑各階段的施工工作，數(shù)量的龐大性是其最明顯的特點(diǎn)，但是如此龐大的建筑勞務(wù)用工卻在結(jié)算中無法提供增值稅的發(fā)票，如果這個(gè)環(huán)節(jié)缺少發(fā)票，那么在接下來的環(huán)節(jié)中就沒有辦法進(jìn)行稅率的抵扣，這相當(dāng)于沒有降低稅款反而有可能增加稅款。若是企業(yè)能尋找到適應(yīng)相應(yīng)改革的勞務(wù)企業(yè)，那么在需求量如此之大的基礎(chǔ)上有可能會出現(xiàn)勞動力供應(yīng)不足的現(xiàn)象，這樣一來，雖然在稅款上得到了降低，但是卻大大增加了建設(shè)工期，還是對企業(yè)來說不利。在建設(shè)中也會經(jīng)常使用到一些小構(gòu)件，這些小構(gòu)件雖然不算是主體使用構(gòu)建，但是它卻涉及到建筑的很多階段，這些小構(gòu)件的種類繁多，類型不一，因此經(jīng)常是在小中型五金店分批分量購買，但是這些五金店卻不能提供納稅所需的專業(yè)增值稅發(fā)票，所以同勞務(wù)問題一樣，都不能很好的享受“營改增”所帶來的優(yōu)勢，因?yàn)閷?shí)在是在這些問題上無法做到進(jìn)項(xiàng)稅扣除。

二、對于“營改增”的不利方面，國家和企業(yè)應(yīng)該如何改進(jìn)

(一)從宏觀上國家用有形的手進(jìn)行調(diào)控

稅制的改革在試用過程中會不斷出現(xiàn)新的問題，這就需要國家的宏觀調(diào)控來解決主要的方向性問題，企業(yè)自身解決好結(jié)構(gòu)調(diào)整問題。但是國家這雙有形的手是最重要的一點(diǎn)。只有國家給企業(yè)指向一個(gè)正確的方向，企業(yè)才能在改革中摸清方向，做到迅速應(yīng)對的反應(yīng)。因此，國家在實(shí)行“營改增”的過程中應(yīng)組織好各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)者的學(xué)習(xí)工作。首先使各省市領(lǐng)導(dǎo)者明確改革的具體流程和主要內(nèi)容，這樣才能使所下達(dá)的政策和指令不出現(xiàn)重要偏差。其次還要做好宣傳和培訓(xùn)任務(wù)，只有與主流媒體合作進(jìn)行合理的宣傳，才能讓廣大群眾接收到政策信息，以最快最便捷的方式方便群眾了解政策的主要內(nèi)容。最后，要做好信息搭接和技術(shù)設(shè)施到位，信息的傳遞和反饋是進(jìn)行企業(yè)試點(diǎn)的重要內(nèi)容，只有在政策實(shí)行過程中保持暢通的信息渠道，才能讓領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)對各種問題，快速作出決策。當(dāng)然，同樣不能忽視的就是技術(shù)的應(yīng)用，“營改增”的實(shí)行需要啟用新的稅收軟件，同時(shí)還需要發(fā)行新的票據(jù)，這些技術(shù)工作的完善與否，也影響到政策是否順利實(shí)行。

(二)從企業(yè)上不斷完善自身的結(jié)構(gòu)并制定相應(yīng)的策略

改革創(chuàng)新是國家發(fā)展不變的動力和靈魂，對于企業(yè)來說，適應(yīng)新的變化，從企業(yè)自身內(nèi)部結(jié)構(gòu)出發(fā)改革創(chuàng)新同樣是非常重要的。尤其對于房地產(chǎn)行業(yè)，“營改增”的實(shí)行在建設(shè)過程中涉及一項(xiàng)不得不著重考慮的內(nèi)容，那就是在過渡期內(nèi)怎樣使建筑企業(yè)在繳稅過程中降低繳稅額，達(dá)到降低成本的目的。解決這個(gè)問題最有效的方法就是把握好獲取土地、建設(shè)項(xiàng)目、銷售結(jié)算中選擇能開具發(fā)票的正規(guī)企業(yè)，將扣減稅額最為重點(diǎn)考慮內(nèi)容，以此為中心投射到建筑建設(shè)和采購物料的各個(gè)階段，大致估算好這些階段的抵扣比率，有重點(diǎn)地將抵扣稅款的工作做好。同時(shí)還需要加強(qiáng)企業(yè)的綜合治理水平，尤其是要做好階段性的管理，這樣才能夠保證及時(shí)獲得有價(jià)值的專業(yè)性增值稅發(fā)票，并將其整理歸納，最好后期抵扣的準(zhǔn)備。

(三)著重把握房地產(chǎn)建設(shè)過程中零星工程問題的研究

對于零星工程，其中涉及各種物件的購買，只有購買方式和渠道正規(guī)才能得到相應(yīng)的增值稅發(fā)票，做好后期的抵扣工作。要解決好購買零散物料和零件的發(fā)票問題，可以從兩個(gè)方面解決，其一，國家應(yīng)制定相應(yīng)的解決政策，幫助和扶持中小型零構(gòu)件企業(yè)的發(fā)展，讓更多的企業(yè)具有可以開具專業(yè)發(fā)票的權(quán)利，這樣不僅解決了房地產(chǎn)企業(yè)在購買物件方面難開發(fā)票的問題，同時(shí)還促進(jìn)了建筑材料業(yè)的發(fā)展。其二，企業(yè)要規(guī)范自身的行為，主動到具有正規(guī)資格的材料批發(fā)企業(yè)購買建材和零部件，同時(shí)預(yù)先計(jì)算好這些物料的使用量，并將其分門別類，只有做好了以上準(zhǔn)備工作，才能開具專業(yè)發(fā)票，做好下一階段的抵扣工作。零星工作不同于整體大量的工作，零星工作繁雜而種類繁多，但是這些工作做好了才能使建筑行業(yè)在“營改增”的大潮流中站穩(wěn)腳跟，不至于落后于社會的發(fā)展，所以不僅是國家要重視在這個(gè)方面的調(diào)整和扶持，企業(yè)自身也應(yīng)做出積極響應(yīng)，為企業(yè)帶來優(yōu)勢。

總之，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，它有建設(shè)、宣傳、銷售等多個(gè)流程，耗時(shí)時(shí)間長。因此，在國家推行“營改增”政策時(shí)，就不得不考慮到這些流程中對于如何報(bào)稅所產(chǎn)生的問題，并得出相應(yīng)的解決方法。當(dāng)然，有些規(guī)范是要國家和政府來完善改革的，但是更重要的是房地產(chǎn)企業(yè)從自身問題出發(fā)，找到問題關(guān)鍵點(diǎn)，做到繳稅的各個(gè)流程環(huán)環(huán)相扣，最終達(dá)到抵稅的目的。

[1]毛蒼龍.“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析[J].現(xiàn)代交際,2015,(3):34-34,33

[2]冼少軍.“營改增”對房地產(chǎn)的影響及對策[J].經(jīng)濟(jì)視野,2013,(15):341-341,342

[3]冼少軍.“營改增”對房地產(chǎn)的影響及對策[J].經(jīng)濟(jì)視野,2013,(17):209-209,211