淺談房地產(chǎn)“營改增”對行業(yè)的影響

重慶上丁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張玲莉

淺談房地產(chǎn)“營改增”對行業(yè)的影響

重慶上丁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張玲莉

摘 要:“營改增”重點將解決稅收征收過程中存在的貨物和勞務稅制重復征稅的問題，通過試點改革以期實現(xiàn)簡化房產(chǎn)企業(yè)稅制，凸顯稅收調(diào)節(jié)針對性，優(yōu)化政府對房產(chǎn)企業(yè)調(diào)控機制，實現(xiàn)規(guī)范房產(chǎn)投資，最終實現(xiàn)國民經(jīng)濟良性發(fā)展。因此，本文將以房產(chǎn)“營改增”為切入點，分析改革后房產(chǎn)企業(yè)面臨的機遇和挑戰(zhàn)，探析房產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展之路。

關鍵詞:房產(chǎn)行業(yè) “營改增” 發(fā)展

經(jīng)國務院同意，財政部和國家稅務總局于2011年共同頒布實施《營業(yè)稅改革增值稅試點方案》，并計劃2015年將房產(chǎn)企業(yè)納入試點工作之中。一般情況下，現(xiàn)行稅制中涉及房產(chǎn)行業(yè)有14項，各種費種類有幾十種，涉及房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、銷售、持有、交易的各個環(huán)節(jié)，實際運行中其顯現(xiàn)出目前房地產(chǎn)行業(yè)稅費存在稅種繁瑣、稅率重、存在稅收中央地方分配不均等問題。審時度勢將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的試點范圍之內(nèi)，對于進一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，穩(wěn)定國民經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。

1 何以“營改增”

所謂的“營改增”簡言之就是將所繳納的營業(yè)稅應稅項目轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀?，增值稅只針對在產(chǎn)品和服務中發(fā)生增值部分進行納稅，計稅方法：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。舉例簡單解釋，一產(chǎn)品在生產(chǎn)環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納50元稅金，再次銷售中交易價格為100元，而首次交易時50元已繳納的稅金便可以在這一環(huán)節(jié)抵消，只針對所產(chǎn)生的增值，另外的50元進行納稅。顯然，“營改增”以增值部分納稅的原則計稅，也就是說增值稅只對各個流通環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的增值進行征收，而營業(yè)稅是以全部營業(yè)額為征收對象?，F(xiàn)行稅制規(guī)定，按照5%的標準征收房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、按照3%的標準征收建筑業(yè)營業(yè)稅。據(jù)業(yè)界人士推測，“營改增”房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅可能調(diào)整為11%。

2 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)未來的影響

關于“營改增”試水房產(chǎn)業(yè)，業(yè)內(nèi)專業(yè)和相關人士作出了不同角度的論述。從整體的態(tài)度來看，有學者認為房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另一方面學者認為“營改增”會給房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

2.1 “營改增”對房地產(chǎn)的積極影響分析

首先，從房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展趨勢來講，實施“營改增”有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，以商品或者服務流通過程中價值增值作為計稅對象。我國與國際發(fā)達國家采取增值稅計提方式類似，產(chǎn)生的進項稅額是由根據(jù)企業(yè)或者組織實際銷售所得的銷項稅額去除該商品或勞務時所支付的增值稅款，即進項稅額，從而所得的差額便是應交稅的部分，從財務核算角度出發(fā)，實施“營改增”有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)稅負。2012年以來國家不斷加大對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，并以上海為試點區(qū)域。在試點區(qū)域內(nèi)成績明顯，而且最為突出的有利影響便是避免了對營業(yè)稅的重復征稅、不能抵扣和退還的弊端。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，實施“營改增”一方面降低了房地產(chǎn)企業(yè)稅負，另一方面有利于改變房地產(chǎn)行業(yè)價格體系，實現(xiàn)了房產(chǎn)行業(yè)由“價內(nèi)稅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r外稅”，從而形成了增值稅進項和銷項的抵扣關系，有利于優(yōu)化整個房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)自身的內(nèi)部構架和整體產(chǎn)業(yè)結構。

其次，有利于激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。從企業(yè)購買房產(chǎn)角度來看，以目前房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)購買不動產(chǎn)為例?！盃I改增”之前，企業(yè)不能夠進行相應的抵扣。而通過改革以后，企業(yè)可以憑其增值稅專用發(fā)票來抵消所發(fā)生的銷項稅額的部分，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)可以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益，活躍房地產(chǎn)行業(yè)氣氛，有利于促進房地產(chǎn)市場健康、理性地發(fā)展；另一方面從普通消費者角度分析，“營改增”將優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)分工與專業(yè)化，使得消費者在購買商品房時承擔的稅負降低，刺激市場需求，最終活躍房地產(chǎn)市場氣氛。

最后，有利于促進房產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。從具體的單個房地產(chǎn)企業(yè)來看，國家通過稅制改革來實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，激發(fā)企業(yè)重視內(nèi)部控制。隨著稅改力度加大，房產(chǎn)企業(yè)的財務、稅收構架將發(fā)生徹底性的改變，從而房產(chǎn)企業(yè)需要重新制定經(jīng)營流程，由粗放式向精益化方式轉(zhuǎn)變，而這對于個別小房地產(chǎn)企業(yè)而言，因為跟不上步伐它最終將會被市場淘汰。

2.2 “營改增”對房產(chǎn)企業(yè)的消極影響

任何改革背后都將存在潛在的阻力和風險，同樣，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實施“營改增”也必將面臨著不小的挑戰(zhàn)。

首先，實施“營改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)賬務處理難度。實施“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)必須具備規(guī)范的賬務處理才予以申報。而目前房地產(chǎn)企業(yè)財務工作將在新舊稅務制度銜接、財稅政策轉(zhuǎn)變適應以及具體業(yè)務操作中都將面臨著問題。而很多房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務隊伍中，個人業(yè)務素質(zhì)和職業(yè)操守同樣是不可忽略的瓶頸。政策理解、會計核算等都存在差異，從而制約著政策實施發(fā)生偏差，進而使得業(yè)務處理不合規(guī)。

其次，營業(yè)稅賬務處理較為簡便，只需增加一個會計科目便可處理好該項目，且核算模式簡便。而改革后，采取增值稅抵扣核算，由銷項稅額減去進項稅額，但從會計科目上就需要增設十個會計科目，明顯增加業(yè)務核算難度。開票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)、認證抵扣、稅款繳納等都將面臨著挑戰(zhàn)，容易誘發(fā)潛在的財務風險。例如，虛開、代開發(fā)票將使得財務人員和相關企業(yè)觸犯刑法，將使得企業(yè)誤入歧途。

此外，“營改增”后企業(yè)難以取得抵扣憑證，進項抵扣將大打折扣。增值稅專用發(fā)票等為進項專用票據(jù)，抵扣憑證在獲取上是非常嚴格的，這就使得增值稅難以獲得抵扣憑證。以房產(chǎn)企業(yè)所支付的土地轉(zhuǎn)讓金為例子，企業(yè)會相應取得國土資源相關部門出具的財政監(jiān)制專用票據(jù)，抵扣進項稅額是比較難確定的。由于在企業(yè)實際運行中會遇到政府規(guī)范票據(jù)，但是該類票據(jù)的抵扣也成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)運營面前的難題。

3 積極應對“營改增”

率先在上海展開“營改增”試點取得良好成效，證明方案設計合理，推行全國具有可行性。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應對“營改增”趨勢當務之急就是要以與時俱進的思路，大刀闊斧地進行改革創(chuàng)新，以機制體制創(chuàng)新確?！盃I改增”順利實施，具體需要通過以下措施。

3.1 審時度勢，枕戈待旦

在試點開始前，房地產(chǎn)公司要及早熟悉掌握國家出臺的有關“營改增”相配套的法律法規(guī)，完全依照國家倡導的“統(tǒng)籌設計、分步實施，規(guī)范稅制、合理負擔，全面協(xié)調(diào)、平穩(wěn)過渡”原則，結合自身公司運營實踐，結合國家頒布實施的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》等營改增相關政策法規(guī)，并積極在企業(yè)內(nèi)部開展涉稅風險排查，及時清理往期欠稅以及納稅戶交接工作，做好稅務統(tǒng)籌工作，一般建議房地產(chǎn)企業(yè)對過往3年營業(yè)稅中所包含的涉稅風險一一進行有效排查，及時進行處理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高稅務管理水平，嚴防稅務風險，重點放在增值稅專用發(fā)票的管理實踐中去。在整個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對業(yè)務相關各部門人員的培訓、學習，并進行定期考核。

3.2 運籌帷幄，積極開展稅負測算

在充分了解“營改增”政策的基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)要對企業(yè)稅負進行科學測算，重點對企業(yè)收入、利潤、稅負、現(xiàn)金流等因素進行數(shù)字模擬。以充分整合企業(yè)資源，優(yōu)化稅負流程，實施轉(zhuǎn)變企業(yè)的運行策略。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增值稅稅負水平的決定因素主要是依靠稅率、可抵扣項目以及增值稅稅負能否轉(zhuǎn)嫁的三個因素決定，通過企業(yè)實際的盈利、稅負、現(xiàn)金流等入手，準確測算出改革前后企業(yè)所承受稅負的差距，切實轉(zhuǎn)變業(yè)務流程、會計系統(tǒng)、稅務申報等各個流程工作，積極形成行之有效的稅務管理形式。

3.3 積極應對，反映行業(yè)訴求

認真做好稅務籌劃與業(yè)務規(guī)劃，以“營改增”稅制改革為契機，以進項稅額抵扣為突破口，整合產(chǎn)業(yè)資源，突出優(yōu)勢，加快業(yè)務轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)企業(yè)目前業(yè)務范圍不僅僅局限于傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)格局，逐步開始向物業(yè)、零售商業(yè)、保障性住房、旅游房產(chǎn)等一系列業(yè)務滲透。房地產(chǎn)企業(yè)混業(yè)經(jīng)營的策略使其利潤空間不斷增大，對于抵御市場風險更具有競爭優(yōu)勢。在營改增過程中，要重視改革過程中遇到的各種訴求和建議，房地產(chǎn)企業(yè)要及時向行業(yè)監(jiān)管部門，協(xié)同相關部門聯(lián)合調(diào)查，對于出現(xiàn)的問題進行及時處理。

總之，“營改增”以系統(tǒng)性的影響作用于房地產(chǎn)企業(yè)，處于試點初試階段，政策是利好還是利空在近期是不能絕對肯定的，但是就整個經(jīng)濟形式來看，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好充足準備，及早進行財務規(guī)劃和稅收策劃。營改增在房地產(chǎn)行業(yè)中試點，是房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)納稅方式的改變，它有利于確保房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等各個納稅環(huán)節(jié)清晰，因此需要在實際操作中趨利避害，爭取實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)新時期的跨越式發(fā)展。

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中圖分類號：F272

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)06(a)-144-02