房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理淺談

袁曉嵐

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)投入資金大，回籠周期長(zhǎng)，資金風(fēng)險(xiǎn)高。一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須付清全部土地出讓金后方可領(lǐng)取土地使用權(quán)證，經(jīng)過前期報(bào)批后進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，前期為獲得土地投入的資金巨大；另一方面房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn)，變現(xiàn)能力不強(qiáng)，回籠資金的周期比較長(zhǎng)，因此資金的風(fēng)險(xiǎn)非常高。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金的投入和回籠受房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)影響具有復(fù)雜性。房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家為了保障市場(chǎng)有效供給，抑制不合理的需求等原因經(jīng)常采取一系列調(diào)控手段，影響較大的有壓縮信貸規(guī)模，限購(gòu)限貸等措施，這些調(diào)控措施一方面會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求下降，開發(fā)商回籠資金變得困難，另一方面開發(fā)商在銀行貸款方面的難度加大，會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)公司的資金緊張。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)籌比其他行業(yè)要復(fù)雜。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源和使用具有特殊性銀行貸款和預(yù)售房款是房地產(chǎn)企業(yè)資金最重要的兩個(gè)來源。就開發(fā)貸款而言，達(dá)到發(fā)放條件時(shí)除了具備銀行規(guī)定的一定比例的自有資金外，還需要四證齊全（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）；同時(shí)銀行對(duì)發(fā)放的開發(fā)貸款的監(jiān)管非常嚴(yán)格，會(huì)設(shè)立專門的監(jiān)管賬戶，針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度?？顚Ｓ茫拗屏碎_發(fā)貸款使用的靈活性。預(yù)收房款是房地產(chǎn)企業(yè)另一個(gè)重要的資金來源，但是在存在抵押性貸款的情況下，銀行會(huì)針對(duì)預(yù)售房款設(shè)立監(jiān)管賬戶，收入的資金不能隨意劃轉(zhuǎn)到其他賬戶或者靈活使用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

1.缺乏資金集中管理模式。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)對(duì)資金的管理比較簡(jiǎn)單，沒有系統(tǒng)的資金集中管理模式。集團(tuán)和項(xiàng)目公司之間的資金管理多半停留在在讓項(xiàng)目公司上報(bào)資金計(jì)劃，而對(duì)于后續(xù)的跟蹤、控制，調(diào)度等方面還不完善。

2.資產(chǎn)負(fù)債率高，過度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。高負(fù)債率是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)，高負(fù)債會(huì)帶來高風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)量一旦超過了自身的能力范圍，過度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)，資金的短缺在所難免；而解決資金問題往往是想方設(shè)法的去融資，但是資產(chǎn)負(fù)債率又是融資機(jī)構(gòu)對(duì)貸款企業(yè)考量的一個(gè)重要指標(biāo)，高負(fù)債率會(huì)降低融資的成功率。

3.融資困難，融資產(chǎn)品可選擇面小。目前房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家政策和行業(yè)特征的影響，融資方式比較單一，主要集中在銀行信貸。這幾年，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的調(diào)控，更加增加了信貸的難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)也通過信托產(chǎn)品等融資手段募集資金，為此要付出更加高額的融資成本，增加了企業(yè)的成本。

4.資金周轉(zhuǎn)率低，資金沉淀嚴(yán)重。房地產(chǎn)開發(fā)商從拍得土地到銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用情況比較普遍，投入的資金在一定時(shí)期內(nèi)很難及時(shí)形成新的有效供給，同時(shí)即使項(xiàng)目完工后，由于產(chǎn)品去化率不高，也會(huì)造成大量的庫(kù)存商品房占用房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)資金。另一方面，如果不能如期歸還貸款，充當(dāng)?shù)盅何锊糠值姆孔舆€會(huì)被銀行拍賣來沖抵貸款。

5.資金管理意識(shí)有待提高。目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的管理還比較粗獷，對(duì)于資金的成本、利息和時(shí)間價(jià)值等方面的認(rèn)識(shí)有待深入和提高，總體來說資金管理意識(shí)需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理的趨勢(shì)和必要性

1.資金集中管理有利于加強(qiáng)對(duì)成員企業(yè)的管控。受資金集中管理思想的指導(dǎo)，各成員企業(yè)使用資金需要通過預(yù)算上報(bào)和集團(tuán)審批等手續(xù)，資金上的使用受集團(tuán)的安排和調(diào)控，集團(tuán)通過這個(gè)過程可以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)成員企業(yè)的管控。

2.資金集中管理有利于整合資源，加強(qiáng)資金的使用效率，提高整體效益。房地產(chǎn)集團(tuán)旗下的成員企業(yè)因發(fā)展階段不同，所處市場(chǎng)環(huán)境不一樣，成員企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益可能不盡相同，部分成員企業(yè)處于平穩(wěn)發(fā)展期，資金充盈，資金結(jié)余閑置，部分企業(yè)處于快速發(fā)展期，資金短缺，需要融資來解決資金問題，通過集團(tuán)的統(tǒng)一資金管理和分配，可以實(shí)現(xiàn)結(jié)余資金的集中使用，減少不必要的融資，從而提高了資金的使用效率。

3.資金集中管理有利于防范決策中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金集中管理的思路下，集團(tuán)可以事先知道成員企業(yè)的重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，可以做到事前的有效監(jiān)督，保證資金的安全，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、目前房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金管理的主要模式

1.資金結(jié)算中心。資金結(jié)算中心通常設(shè)立于企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)部門內(nèi)，是一個(gè)獨(dú)立運(yùn)行的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)辦理集團(tuán)內(nèi)部的往來款項(xiàng)和各成員企業(yè)收入支出等現(xiàn)金結(jié)算業(yè)務(wù)，可以降低資金成本、提高資金使用效益。

2.內(nèi)部銀行。內(nèi)部銀行在企業(yè)集團(tuán)中充當(dāng)結(jié)算中心、貸款中心、貨幣發(fā)行中心、監(jiān)控中心。它也是一種內(nèi)部資金管理機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部日常的資金調(diào)撥、運(yùn)籌和往來結(jié)算。它的特點(diǎn)是參考銀行的管理方式和職能。

3.財(cái)務(wù)公司。財(cái)務(wù)公司的設(shè)立要求比較高，對(duì)集團(tuán)公司的注冊(cè)資本和成員企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模都有較高的要求，需要通過中國(guó)人民銀行的批準(zhǔn)才能成立。它可以經(jīng)營(yíng)部分銀行業(yè)務(wù)，具有獨(dú)立法人資格，但屬于非銀行金融機(jī)構(gòu)，定位于服務(wù)集團(tuán)，不能對(duì)外開展存貸業(yè)務(wù)。財(cái)務(wù)公司具有金融服務(wù)、資源配置、資本控制、內(nèi)部結(jié)算、籌資融資、投資管理等方面職能。

4.統(tǒng)收統(tǒng)支模式。統(tǒng)收統(tǒng)支模式是房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的所有現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)都集中在集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)部，由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一收取和支付，各成員企業(yè)不再單獨(dú)設(shè)立銀行賬號(hào)，而且嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線。統(tǒng)收統(tǒng)支模式有利于企業(yè)集團(tuán)總體上控制資金的進(jìn)出和收支平衡，但是不利于調(diào)動(dòng)成員企業(yè)的積極性。

5.現(xiàn)金池模式?，F(xiàn)金池模式是針對(duì)多賬戶資金余額的管理模式，是目前比較先進(jìn)的資金管理方式?，F(xiàn)金池借助銀行系統(tǒng)和網(wǎng)銀技術(shù)，統(tǒng)一調(diào)度和集中運(yùn)行成員企業(yè)的資金。在現(xiàn)金池框架內(nèi)，集團(tuán)公司是委托借款人，成員企業(yè)是借款人，銀行是放款人（由委托借款人放款給借款人），成員企業(yè)在現(xiàn)金池里透支要付息，成員企業(yè)在現(xiàn)金池里存款要收取利息，換言之，現(xiàn)金池通過以上方法，可以達(dá)到自動(dòng)調(diào)撥的功能。這種資金管理模式比較適合于企業(yè)集團(tuán)信息化水平高，管控能力強(qiáng)的企業(yè)集團(tuán)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變思想，認(rèn)識(shí)到資金集中管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，根據(jù)自身企業(yè)所處的發(fā)展階段、資金規(guī)模和子公司實(shí)際情況，選擇合適的資金集中管理模式，從而使企業(yè)更加健康的發(fā)展。

[1]朱元午.企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)理論探討[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1999.

[2]黃愛友.淺析加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理[J].科技資訊，2007(12).