不同土地儲備開發(fā)模式下地價與房價相關(guān)研究

□文/何興祿

（重慶康盛監(jiān)理咨詢有限公司 重慶）

一、引言

我國目前的土地儲備模式分為三種，即以杭州市為代表的政府主導模式、以武漢市為代表的政府市場協(xié)作模式和以上海市為代表的市場主導模式。不同的土地儲備開發(fā)模式會造就不同的土地價格，分析研究不同土地儲備開發(fā)模式下地價與房價的關(guān)系，對我國土地開發(fā)政策的制定與實施具有重要的實際意義。

二、不同土地儲備開發(fā)模式對比

政府主導型開發(fā)模式，即由政府組建的土地儲備中心負責土地儲備開發(fā)，政府承擔費用和風險，同時也享有土地開發(fā)的所有權(quán)益，政府將土地儲備作為一種對市場的宏觀調(diào)控手段，增強了對土地市場的調(diào)控；但是，由于政府的壟斷，制約了土地的市場化進程，不利于風險控制、成本控制、質(zhì)量控制和進度控制。

政府市場協(xié)作型開發(fā)模式，即由政府出資，委托社會企業(yè)負責土地儲備開發(fā)。政府與企業(yè)之間具有合同關(guān)系約束，利于成本控制、進度控制、質(zhì)量控制，但一定程度上削弱了政府對土地一級市場的控制力。

市場主導型開發(fā)模式，即企業(yè)提供部分或全部資金，并負責土地儲備開發(fā)，可以解決土地儲備開發(fā)資金籌措問題，并有效控制成本、進度、質(zhì)量。社會企業(yè)通過土地儲備來實現(xiàn)土地的保值、增值，使土地資產(chǎn)價值最大化，并且由于程序簡單，土地進入市場速度快。但不利于政府對土地市場的調(diào)控。不同土地儲備開發(fā)模式對比見表1。（表1）

表1 不同土地儲備開發(fā)模式對比

三、不同土地儲備開發(fā)模式對地價的影響

土地開發(fā)成本是指開發(fā)土地所發(fā)生的各種費用支出。土地出讓底價是政府根據(jù)正常市場狀況下的地價水平并考慮到一些特殊政策因素的影響，確定某宗地出讓時的最低控制價格，包括土地儲備開發(fā)成本與地價款兩項。同一宗土地，在不同的開發(fā)模式下，土地儲備開發(fā)成本會不相同，而不同的土地儲備開發(fā)成本又會導致不同的土地出讓底價，進而產(chǎn)生不同的土地成交價格，其具體關(guān)系如圖1所示。（圖1）

圖1 不同開發(fā)模式與土地價格關(guān)系

政府主導開發(fā)模式下，由于所需資金全部來自政府造成籌資困難，且不利于風險控制。同時，由于土地儲備機構(gòu)本身是政府的一部分，雙方不能形成良好的合同關(guān)系，進而不能很好地控制進度，這就會造成土地供應的不足。并且由于土地儲備中心自主開發(fā)，不能發(fā)揮市場的競爭機制作用，不能保證開發(fā)程序的最優(yōu)化，而且有些地方政府為了財政收入的最大化，會將土地出讓底價定得較高，這些因素最終抬升了土地價格。

表2 住宅地價與住宅房價

政府市場協(xié)作開發(fā)模式下，政府出資，通過招標方式選擇社會企業(yè)負責土地儲備開發(fā)。政府和社會企業(yè)之間具有合同關(guān)系，并且引入市場競爭機制，有利于進度控制、質(zhì)量控制、成本控制。最終可以在一定程度上控制土地儲備開發(fā)成本，使土地價格適中。

市場主導開發(fā)模式下，由企業(yè)負責建設管理，雖然引入市場競爭機制，使政府可以集中人力、物力進行監(jiān)督管理土地開發(fā)的質(zhì)量、進度和成本。但由于政府和企業(yè)共享收益，企業(yè)儲備土地主要考慮地塊的升值潛力，考慮經(jīng)濟效益，這反而會使企業(yè)變相提高土地儲備開發(fā)的成本，進而抬高了土地出讓底價，最終使土地價格較高。

四、不同土地儲備開發(fā)模式下地價與房價相關(guān)關(guān)系分析

以三種不同土地儲備開發(fā)模式所對應的杭州、武漢、上海三個城市的地價與房價數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行分析。杭州、武漢和上海三個城市的土地價格和房價數(shù)據(jù)如表2所示。（表2）

為了分析不同土地儲備開發(fā)模式下，地價與房價的相關(guān)關(guān)系，運用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行回歸分析得出，杭州市住宅地價與住宅房價的相關(guān)系數(shù)為R=0.1374；武漢市住宅地價與住宅房價的相關(guān)系數(shù)為R=0.8173；上海市住宅地價與住宅房價的相關(guān)系數(shù)為R=0.9386。

回歸分析結(jié)果表示，市場主導模式和政府市場協(xié)作模式下，城市住宅地價與房價相關(guān)度較高；政府主導模式下，城市住宅地價與房價相關(guān)性較弱，說明以政府為主導的土地儲備開發(fā)模式下，政府能夠有效的發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。

五、結(jié)論

比較分析了我國現(xiàn)存的三種土地儲備開發(fā)模式。在此基礎(chǔ)上，分析了不同土地儲備開發(fā)模式對土地價格的影響，進而以近10年數(shù)據(jù)為依據(jù)，通過回歸分析得出市場主導和政府市場協(xié)作模式下，地價與房價呈高度相關(guān)；政府主導的土地儲備開發(fā)模式下，地價與房價的相關(guān)性較弱，說明此種模式下，利于政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

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