財務(wù)評估視角下的酒店項目投資研究※
——以浙江世貿(mào)君瀾酒店管理有限公司為例

王寅秋

（浙江旅游職業(yè)學(xué)院，浙江 杭州 311231）

財務(wù)評估視角下的酒店項目投資研究※
——以浙江世貿(mào)君瀾酒店管理有限公司為例

王寅秋

（浙江旅游職業(yè)學(xué)院，浙江 杭州 311231）

上海地區(qū)酒店競爭日趨白熱化，酒店生存與發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。本文基于項目投資的財務(wù)評估理論，以A酒店為例，從建設(shè)投資估算、利潤估算、盈利估算角度對浙江世貿(mào)君瀾酒店有限公司投資的A酒店的管理建設(shè)進(jìn)行財務(wù)估算分析，這對財務(wù)評估體系在國內(nèi)的發(fā)展運(yùn)用具有一定的借鑒價值。

財務(wù)評估；項目投資；酒店管理

一、引言

開展酒店項目財務(wù)評估對全方位了解與把握酒店經(jīng)營管理現(xiàn)狀具有顯著作用，是酒店保持競爭力及實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手，本文以浙江世貿(mào)君瀾酒店管理有限公司為例，從項目財務(wù)評估角度著手，來分析投資估算、利潤估算、盈利估算對酒店管理建設(shè)的作用，以期對國內(nèi)酒店進(jìn)行財務(wù)評估提供一定的參考。

二、文獻(xiàn)述評

（一）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

項目財務(wù)評估最早出現(xiàn)于資本主義國家，它的發(fā)展有三個時間階段，即1960年之前、1960年到1970年及 1970年至今。C.Zopunidis,A.pouliezos （1991）通過財務(wù)指標(biāo)分析的辦法，對各企業(yè)的財務(wù)進(jìn)行評估，形成企業(yè)獲利能力以及發(fā)展?fàn)顩r的預(yù)測。伍德沃德（1995）對于投資理論開展了敏感度分析，得出其是財務(wù)評估組成部分的結(jié)論。泰勒（2003）利用現(xiàn)代技術(shù)對于新能源替代任務(wù)的探究，其探究過程中運(yùn)用了財務(wù)評估方法。相比之下，我國對于財務(wù)評估的研究晚于西方資本主義國家。王小榮（2005）按照房地產(chǎn)行業(yè)的特征，采用定性定量的綜合財務(wù)評估方法對某處企業(yè)開發(fā)的公寓進(jìn)行財務(wù)評估。田民（2009）根據(jù)旅游業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)針對建成的旅游設(shè)施的盈利效果開展財務(wù)評估，并且以此給出具體的相關(guān)評價與財務(wù)分析。

（二）財務(wù)評估相關(guān)理論基礎(chǔ)

1、項目評估的概念

什么是項目？項目是一項任務(wù)、一件工作、一個目標(biāo)，即在規(guī)定時間內(nèi)根據(jù)既定目標(biāo)按時間按計劃完成相應(yīng)的任務(wù)。任務(wù)重點是實施的流程，因此我們說這個概念具有動態(tài)特征。通常情況下，我們可以將這項工作的運(yùn)行流程視為一定程度的物流、信息流以及資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)和流動過程。根據(jù)任務(wù)的物質(zhì)形態(tài)，項目運(yùn)作通常體現(xiàn)為原材料、電子儀器和半成品等產(chǎn)品的投入、產(chǎn)出，故我們將項目運(yùn)作定義為一種綜合實物產(chǎn)出的過程。

2、財務(wù)評估的意義

在進(jìn)行財務(wù)評估時，同時也要注意有關(guān)利益對象和各個不同個體之間的利益平衡，要做到滿足各方的基本利益與要求。針對上面所說的各項基本條件，財務(wù)評估的意義表現(xiàn)于下面三個方面：

首先，進(jìn)行財務(wù)評估可以表現(xiàn)估量對象獲利方式以及償還方式，不僅可以判斷對象因為投資所得到的有關(guān)利潤又可以表現(xiàn)出評估對象資金來源的可靠性、可操作性，最終為股東的資本作出理論保證。其次，進(jìn)行財務(wù)評估能夠為企業(yè)的成本控制帶來信息支持，這些信息包括對象投資所需資金、規(guī)模安排以及計劃方案，為財務(wù)評價對象提供關(guān)鍵性的參數(shù)。最后，進(jìn)行財務(wù)評估能夠為對象可能出現(xiàn)的風(fēng)險作出一定的假設(shè)，避免因為財務(wù)風(fēng)險給評估對象造成過大的損失。

（三）項目評估的現(xiàn)金流量

項目的現(xiàn)金流量為估算對象在統(tǒng)計期間內(nèi)所產(chǎn)生的與項目本身相關(guān)的總體現(xiàn)金流入以及流出，而其基本要素包括：投資、營業(yè)成本、銷售收入、應(yīng)交稅金、成本費(fèi)用以及利潤等重要經(jīng)濟(jì)因素。估算對象的投資是為了達(dá)到特定目標(biāo)所計劃設(shè)定的須要提前墊付的資金的總數(shù)，其中包含固定資產(chǎn)投資、長期資產(chǎn)投資、短期資產(chǎn)投資以及建設(shè)過程中資本化資產(chǎn)的總和。

三、A酒店項目投資研究

（一）項目建設(shè)的必要性分析

上海地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，對于酒店的需求量逐漸增高，建立設(shè)施齊全、能夠滿足消費(fèi)者各項需求的酒店是上海市繼續(xù)發(fā)展、綜合發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。浙江世貿(mào)公司在上海建設(shè)A酒店不管在必要性還是可行性上都具有一定的理論依據(jù)、實施依據(jù)。

（二）項目現(xiàn)狀

A酒店投資者為浙江世貿(mào)君瀾酒店管理公司公司，酒店計劃建設(shè)面積為25000平方米，計劃樓層高度為15層，整體來講是一個擁有750間客房的豪華酒店。并且，酒店計劃建設(shè)中餐廳、西餐廳和會議廳各兩個，平均面積1300平方米，接待能力為平均500人；計劃建設(shè)商業(yè)或自用房3層，可供出租給其他商人，計劃3000平方米。

（三）收集信息開展財務(wù)估算

1、建設(shè)投資估算

根據(jù)現(xiàn)在國內(nèi)的物價水平和消費(fèi)水平以及各個建筑設(shè)施的完工情況、酒店賓館開發(fā)情況，對A酒店的項目投資開展了建設(shè)期間的投資預(yù)算。

A酒店計劃三年建成，完工時間為2014年年底。2012年主要對土地的投資成本進(jìn)行分析，2013年主要進(jìn)行財務(wù)規(guī)劃以及各種費(fèi)用的支付，2014年主要進(jìn)行消防系統(tǒng)、安全設(shè)施、酒店治理配備、營業(yè)成本以及房間配套設(shè)施的購買等二期建設(shè)，詳見表1。

根據(jù)上面數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn)，浙江世貿(mào)公司在2012年投資約9600萬元，2013年約需資金27000萬元，2014年約需投資43210萬元，總計投資80054萬元。

2、資金籌集

自籌資金主要為A酒店持有資本的30%，總計26500萬元左右，并且投資的方式是現(xiàn)金支付。這一部分錢款的用途是預(yù)付土地、設(shè)施費(fèi)用以及建筑師的設(shè)計費(fèi)用等完工所需工程款。到2014年，已經(jīng)投進(jìn)資金約9700萬元，剩余自有資金16800萬元。除了這一部分的錢款，其余部分為銀行存款，這筆錢會根據(jù)工程的完工情況陸續(xù)給付。

銀行借款大約有61400萬余元。依照酒店的完工程度，2013年總計需要投入資金39974萬元，除了已經(jīng)支付的用于各項成本費(fèi)用開支的9700萬元之外，還須支付2300萬元。浙江世貿(mào)君瀾酒店管理有限公司預(yù)計于2014年6月徹底繳清全部資金。

表1 建設(shè)期財務(wù)評估（單位：萬元）

3、盈利估算

（1）作出假設(shè)

假設(shè)A酒店能夠一直經(jīng)營下去；假設(shè)A酒店沒有重大事故發(fā)生并且不會受到其他原因的干擾而停業(yè)；假設(shè)國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會出現(xiàn)重大的改變。

（2）一般假設(shè)

A酒店所得稅稅率是25%，并且A酒店盈利水平保持不變。

（3）A酒店營業(yè)收入估算

①A酒店客房收入估算

參考調(diào)查資料，上海市7家五星級酒店房價表如表2所示：

表2 2012年上海市酒店房間價格 （單位：元）

上海靜安希爾頓飯店營業(yè)收入具體內(nèi)容見表3：

表3 上海靜安希爾頓飯店營業(yè)收入?yún)R總表 （單位：萬元）

按照表2反映的情況，我們可以發(fā)現(xiàn)上海市五星級酒店在2012年的房價大概在1000元上下浮動，參照表3可以發(fā)現(xiàn)，上海靜安希爾頓飯店于2012年-2014年的入住率處于55%到85%范圍內(nèi)，淡季和旺季的區(qū)內(nèi)在20%之間，全年平均房間單價維持在正常房價的70%左右，假設(shè)為720元上下。

如果這樣來計算，假設(shè)全年平均房價為720元，全年入住率為60%，那么，酒店的客房收入為760*365*720*0.6=11983.68萬元。

②A酒店餐飲業(yè)收入估算

假設(shè)酒店全部餐位是2450個，按照每日每人兩餐來算，并且在吃喝上的消費(fèi)為一人100元一天，入座率為40%，則餐飲業(yè)的收入經(jīng)過計算，是7154萬元。

③A酒店其他收入估算

假設(shè)其他收入為年均1200萬元。

④A酒店全年收入估算

全年收入=年房間收入+年餐飲收入+年其他項目收入，經(jīng)過累計相加計算，得出全年總計盈利大概在20000萬元左右。

（4）A酒店年營運(yùn)成本

年營運(yùn)成本=營業(yè)成本+營業(yè)成本+管理費(fèi)用+其他成本，即年營運(yùn)成本總額大概在13000萬元左右，具體內(nèi)容見表4。

表4 營運(yùn)成本匯總表 （單位：萬元）

（5）A酒店財務(wù)費(fèi)用估算

A酒店的經(jīng)濟(jì)成本費(fèi)用中一大部分由貸款利息構(gòu)成，此工程任務(wù)計劃貸款61410萬元，貸款時間為5年，剛開始的2年根據(jù)工程進(jìn)度斷斷續(xù)續(xù)放款，第3年A酒店營業(yè)后再進(jìn)行大份額的還款。第一年依照已經(jīng)投入資金百分之七十并依據(jù)銀行當(dāng)年貸款利率計提，得出財務(wù)費(fèi)用金額約為1740萬元；第二年依照上年還款余額來計算，經(jīng)濟(jì)成本大概為3300萬元；第三年按照遞減5000萬元來計提財務(wù)費(fèi)用。

（6）A酒店企業(yè)所得稅

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，A酒店的企業(yè)所得稅在扣除各個項目成本費(fèi)用和營業(yè)稅金等項目后，以營業(yè)利潤7160萬元、所得稅率25%計算，得出所得稅約為1000萬元左右。

（7）A酒店預(yù)計年凈利潤

A酒店稅后年凈利潤=年銷售收入-總成本-營業(yè)稅-財務(wù)費(fèi)用-企業(yè)所得稅，由此公式可得，A酒店預(yù)計年凈利潤在3000萬元左右，具體利潤見表5：

表5 A酒店預(yù)計利潤表 （單位：萬元）

（四）不確定性分析

不確定分析的主要內(nèi)容就是當(dāng)出現(xiàn)干擾各項經(jīng)濟(jì)利潤的因素時，預(yù)測分析出可能導(dǎo)致情況變化的因素以及可能出現(xiàn)的變化，為投資管理者提供有效的信息服務(wù)。在進(jìn)行不確定分析時，可以采用盈虧平衡法，這種方法是建立在A酒店長期經(jīng)營發(fā)展基礎(chǔ)上的。一般來說，運(yùn)用盈虧平衡法的關(guān)鍵目的為，以便找到能夠使酒店整體利潤是零的收入，即使A酒店沒有獲得利潤但是也不會發(fā)生虧損。盈虧平衡法就是要找到這個利潤為零的平衡點，有助于A酒店管理人員作出相關(guān)的財務(wù)決策。

四、結(jié)論

對項目進(jìn)行財務(wù)評估是整體項目評估的關(guān)鍵性步驟，如果想要準(zhǔn)確地預(yù)料到投資對象的獲利情況和投資風(fēng)險，就要弄清企業(yè)的生存能力和基本的風(fēng)險大小。本文通過對財務(wù)評估基礎(chǔ)理論的探究，以A酒店為例，從建設(shè)投資估算、利潤估算、盈利估算角度對A酒店的建設(shè)進(jìn)行財務(wù)估算分析，具有一定的意義。

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[6]王秋玉.對我國高星級酒店企業(yè)文化建設(shè)的一些理解[J].管理縱橫,2006,(2):161.

責(zé)任編校：饒 敏

Study of Investment on Hotel Project from the Perspective of Financial Evaluation——A Case Study of Zhejiang Narada Grand Hotel Management Co.,Ltd

WANG Yin-qiu
(Tourism College of Zhejiang,Hangzhou,Zhejiang,311231,China)

With ever-increasing competition,many hotels in Shanghai face the challenges of surviving and developing.Based on the financial evaluation theory of project investment,the paper makes a financial evaluation of management and construction of Hotel A invested by Zhejiang Narada Grand Hotel based on estimation of construction investment,profit and gains.The study is a kind of reference to the application and development of the financial assessment system in domestic use.

financial evaluation;project investment;hotel management.

F719

A

2095-7955（2015）05-0059-04

2013年浙江省高等學(xué)校訪問工程師校企合作項目（項目編號：FW2013036）。

2015-10-12

王寅秋（1986-），浙江旅游職業(yè)學(xué)院講師，碩士研究生，畢業(yè)于英國卡迪夫大學(xué)。主要研究方向：企業(yè)會計成本核算的優(yōu)化。