凱德中國 賺高端地產錢

譚忭

在羅臻毓看來，綜合體戰(zhàn)略，在中國找到了最合適生長的土壤。

去年9月剛接手凱德中國的CEO羅臻毓坐在《英才》記者的對面，操著一口新加坡式中文，不時舞動手臂，毫不掩飾對于中國市場的美好憧憬。

凱德已經在中國走過了20年的發(fā)展歷程。隨著2013年林明彥出任集團總裁兼首席執(zhí)行官，凱德集團的“綜合體戰(zhàn)略”進入了全速實施的新階段。

內部大整合

圍繞“一個凱德”，凱德公司架構被重組為為四個業(yè)務單位，包括聚焦兩大核心市場的凱德中國與凱德新加坡，以及以專業(yè)歸屬實現(xiàn)跨國管理的凱德商用和雅詩閣，這兩者分別負責凱德旗下購物中心和跨地域的服務公寓業(yè)務。

此外，在業(yè)務層面集團也進行了諸多調整，包括出售澳洲置地股份以及將凱德商用私有化。

林明彥向媒體解釋，如此調整的目的是為了進一步整合資源，提高運營效率和溝通流暢度，更敏銳地對市場變化做出回應，外界認為，調整實際是為其綜合體戰(zhàn)略鋪路。

伴隨集團戰(zhàn)略調整的還有新一輪的人事任命。2014年9月15日，原凱德中國首席執(zhí)行官廖茸桐正式出任凱德商用首席執(zhí)行官，原凱德中國副首席執(zhí)行官兼首席投資官羅臻毓繼任凱德中國首席執(zhí)行官一職。

羅臻毓向《英才》記者這樣解釋，“不管是新的人事任免還是凱德商用的退市，都是為了讓內部人員從意識上形成‘一個凱德的觀念，這是資源整合的步驟?！?/p>

兩位新帥均為集團老將，長期負責中國業(yè)務的拓展。新任凱德中國首席執(zhí)行官羅臻毓同樣來自集團內部，擁有深厚的專業(yè)根基和豐富的行業(yè)經驗，在亞洲市場，特別是中國市場的房地產投資開發(fā)和資本運營領域，有著豐富的經驗。

兩位“中國系”高管的任命，透出的實際上是凱德下一步戰(zhàn)略布局的傾向，那就是深耕中國，而早在2013年1月11日，新加坡嘉德置地的中文名稱也已經正式更名為凱德集團，而在此前，凱德僅僅是新加坡嘉德置地集團在華的統(tǒng)稱。

資本邏輯

“凱德在中國做綜合體有三點核心競爭力，首先是強大的綜合開發(fā)能力，其次是已經建立起來的龐大而專一的經營體系，第三是凱德在資本市場上的優(yōu)勢?！绷_臻毓對《英才》記者表示，這也是支撐綜合體戰(zhàn)略實施的底氣所在。

2013年6月，凱德以19億元獲得上海廣川置業(yè)70%的股權，從而獲得該公司擁有的漢中路地塊。這是繼年初提出“確立綜合體戰(zhàn)略”之后，凱德中國在上海內環(huán)交通樞紐地段拿下的首個商辦及住宅地塊，標志著凱德中國在加強綜合體戰(zhàn)略上邁出了實質性的一步。

住宅和綜合體開發(fā)的難度可比天上地下。作為商業(yè)地產的高級模式，綜合體對于企業(yè)開發(fā)、運營管理、資產資本化等綜合能力要求非常高，凱德將集團旗下住宅開發(fā)、商場運營、服務公寓運營等多種業(yè)務優(yōu)勢形成合力，并通過資本化運作，形成良性的造血機制。

全產業(yè)鏈模式包含四種核心的能力：出色的項目拓展能力、全面的開發(fā)能力、優(yōu)異的運營管理能力，以及強大的資本管理能力。

綜合體戰(zhàn)略是一種資本密集型戰(zhàn)略，它不僅僅是單純的修建更多座綜合體項目，而是將這些優(yōu)質的資產持有運營，通過資本運作和資產管理，為投資人獲取回報。因此，凱德一直在戰(zhàn)略性地利用多種資本運作的方式來支撐這一戰(zhàn)略，從通過資本市場發(fā)行股票、債券或者其他證券，到自己管理的房地產投資信托基金再到私募房地產基金，再到REITs，這條完整而有力的資金鏈條支持著凱德中國的快速發(fā)展，而良好的業(yè)績又能吸引到更多投資。

除了這條完整的“投、融、管、退”鏈條，支撐綜合體戰(zhàn)略的還有凱德自身穩(wěn)健的資產負債表現(xiàn)，以及嚴苛而精準的資產管理能力。

“我們要保證每做一個項目，都要確保一定的回報率，這個回報率從一開始基本上是用平方米來測算，細到每個店面能租多少錢都要算出來?！?羅臻毓這樣描述道，以北京來福士廣場為例，一層的商鋪租金比較高，因此將雅詩閣的大堂放在六樓，如果放在一樓，凱德會認為浪費資源，“不是每個人都會按這個思路做，但是我們確實算得比較多?！?h3>撇脂利潤

根據(jù)集團發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月30日，凱德在中國資產已超過800億元人民幣，息稅前利潤近25億元人民幣，貢獻率逾三成。在未來3年，凱德集團還將以新加坡、中國兩大核心市場為主打造近50個地標，總開發(fā)投資額近1800億元人民幣，其中超過一半以上項目位于中國。在羅臻毓看來，綜合體戰(zhàn)略，在中國找到了最合適生長的土壤。

按照集團公開資料顯示，接下來的3年內，凱德將迎來綜合體戰(zhàn)略的密集收獲期，其位于五大核心城市群的綜合體規(guī)模將超過600萬平米。

“在中國，每個城市群的中心都有一座大城市，就好比北京和上海，或者成都和武漢，這些中心城市的人口密度很高，對于綜合體的需求很強烈，這是凱德的機會所在。”羅臻毓說。

凱德中國正在用最快速的方式讓自己融入中國市場，但對于新官上任的羅臻毓來說，看似平緩的中國市場表象下也暗藏漩渦。

面對不斷下行的行業(yè)與不斷縮小的蛋糕，開發(fā)商如何消化已有項目的同時進行適當?shù)財U張來保證綜合體戰(zhàn)略的實施，是羅臻毓需要考慮的問題。

從凱德集團公布的半年報來看，2014上半年，凱德在中國市場共售出約2231個住宅單位，約合26.7億元。據(jù)凱德商用去年一季報顯示：2014年一季度，該公司實現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長4.8%，其中凱德商用在中國地區(qū)除稅及少數(shù)股東權益后利潤為2585.9萬新元，同比出現(xiàn)下降。

盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖認為，作為行業(yè)的領導者，凱德中國在跟隨中國市場發(fā)展的過程中節(jié)奏是控制得比較好的，這促成了它過去十年的優(yōu)秀表現(xiàn)，但正是因為它跟中國城市發(fā)展的速度過于同步，當中國的城市發(fā)展遭遇供求失衡時，它將遇到的痛苦也是同步的。

“房地產是一個行業(yè)敏感度很高的領域，尤其是經營性的商業(yè)地產對于整個房地產大潮的控制力比較弱，如果行業(yè)不好，企業(yè)很難獨善其身。伴隨著下一輪行業(yè)陣痛的來臨，盡管凱德的資產比較優(yōu)良，它仍將受到很大的沖擊。”黃告訴《英才》記者。

不過對于凱德的綜合體戰(zhàn)略，黃立沖給予了很高的評價，“就好比卡布奇諾上的泡沫，雖然只有那么一點點，但卻是附加值最高的部分，凱德開展綜合體戰(zhàn)略，正是意識到了這一點，這條路必須走，但在將來，投資人的回報肯定是會降低的?！?