基于財務(wù)管理視角的大型商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)管理探討

□　羌杰

基于財務(wù)管理視角的大型商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)管理探討

□羌杰

大型商業(yè)銀行受歷次企業(yè)改制、區(qū)域商業(yè)環(huán)境變遷等諸多因素影響，存在一定規(guī)模的閑置房產(chǎn)，其中大部分為營業(yè)網(wǎng)點用房。本文從商業(yè)銀行財務(wù)管理視角對閑置房產(chǎn)核算效益進行了評判，總結(jié)了閑置房產(chǎn)形成的主要原因，提出了閑置房產(chǎn)管理中存在的主要問題，并結(jié)合實際情況提出了管理建議。

一、財務(wù)管理評判

隨著商業(yè)銀行財務(wù)管理能力的提升，全額資金管理、經(jīng)濟資本管理及經(jīng)濟增加值管理等已成為其內(nèi)部管理主要框架。從全面核算角度看，當(dāng)前商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)不能服務(wù)于主營業(yè)務(wù)，且主要存在如下支出項目：一是增加全額資金成本支出。作為一項資產(chǎn)，閑置房產(chǎn)所處分支機構(gòu)同樣需要向其總行支付全額資金成本。二是增加凈利潤調(diào)減額。作為固定資產(chǎn)，在商業(yè)銀行計算EVA過程中，通常以固定資產(chǎn)占用費的形式調(diào)減核算凈利潤，直接影響績效考核水平。三是增加財務(wù)期間費用支出。閑置房產(chǎn)在其存續(xù)期間需要繳納房產(chǎn)稅、折舊費用、保險費用。四是增加資本成本支出。作為100%權(quán)重風(fēng)險資產(chǎn)，且結(jié)合固定資產(chǎn)集約化使用導(dǎo)向，商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)經(jīng)濟資本占用系數(shù)通常設(shè)置在25%左右，資本成本率高達3.75%，遠高于其他正常類資產(chǎn)的資本成本率。

綜上，商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)不能服務(wù)于主營業(yè)務(wù)，無經(jīng)濟利益流入或產(chǎn)生十分有限的營業(yè)外收入，卻承擔(dān)了較多的財務(wù)管理損耗，背離了現(xiàn)代商業(yè)銀行價值最大化的財務(wù)管理基本原則。

二、形成原因分析

一是經(jīng)濟環(huán)境變遷，網(wǎng)點撤并搬遷形成。主要受地方城鎮(zhèn)化持續(xù)推進，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃合并，原網(wǎng)點所處區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生深刻變遷，已不具備持續(xù)經(jīng)營的基本條件，商業(yè)銀行對網(wǎng)點進行撤并搬遷形成閑置房產(chǎn)。二是政府政策影響，臨時過度形成閑置。受政府城市建議影響，部分網(wǎng)點租賃搬遷后暫未使用拆遷補償房形成閑置。部分網(wǎng)點受政府規(guī)劃要求，已搬離原有網(wǎng)點，但政府拆遷政策遲遲未能落地或已流產(chǎn)，造成閑置房產(chǎn)。三是房產(chǎn)結(jié)構(gòu)缺陷，難以滿足使用要求。部分房產(chǎn)面積過小，或存在結(jié)構(gòu)缺陷，難以達到營業(yè)用房標準造成閑置。四是歷史問題延續(xù)，盤活使用存在阻力。大型商業(yè)銀行在歷次改革、改制過程中，部分房產(chǎn)確權(quán)上存在問題，部分房產(chǎn)與其他機構(gòu)存在使用上的掣肘，部分房產(chǎn)作為老員工的房改補償性使用，清退及充分使用存在很大阻力形成實際上的閑置房產(chǎn)。五是建筑面積超標，未能充分使用。部分營業(yè)網(wǎng)點建筑面積過大，又受制于商業(yè)銀行嚴格的網(wǎng)點建設(shè)標準，單一房產(chǎn)剩余部分無法全部利用形成閑置面積。六是配合業(yè)務(wù)營銷，網(wǎng)點主動轉(zhuǎn)移形成。商業(yè)銀行在與財政、行政事業(yè)單位等大型優(yōu)質(zhì)客戶合作過程中，為便于配合重點項目營銷，主動重新租賃網(wǎng)點，造成原有網(wǎng)點房產(chǎn)閑置。七是受限網(wǎng)點布局，確實不宜使用。主要受網(wǎng)點地理分布影響，在同一臨近區(qū)域存在多處房產(chǎn)，如果全部開發(fā)使用勢必造成同一經(jīng)營行內(nèi)不同網(wǎng)點間不必要的競爭，降低整體資產(chǎn)價值創(chuàng)造水平，從而形成閑置。

三、管理難點闡釋

一是金額規(guī)模較小，受重視程度相對不足。商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)的數(shù)量相對有限，且原值及凈值均不大，通常二級分行閑置房產(chǎn)原值在3000萬元左右，一般占總固定資產(chǎn)原值比重不超過3.3%，每宗凈值在50萬元以下。由于金額整體較小，在現(xiàn)有商業(yè)銀行考核及資源配置體系中常常被忽略，難以有效引起應(yīng)有的重視。二是形成原因復(fù)雜，有效盤活時機難確定。由于閑置房產(chǎn)形成的原因相對復(fù)雜，政策因素、歷史問題、區(qū)域環(huán)境、經(jīng)營導(dǎo)向、業(yè)務(wù)合作等因素均會持續(xù)不確定地影響閑置房產(chǎn)的最佳盤活使用方式，造成閑置房產(chǎn)盤活時機難以有效確定。三是整體質(zhì)量較差，有效利用需要較多投入。通常閑置房產(chǎn)在結(jié)構(gòu)、面積、區(qū)位等方面均存在不少問題，且大部分經(jīng)久失修，房產(chǎn)狀況相對較差，改造使用需要新增較多投入。四是狀況差異明顯，難以形成統(tǒng)一的盤活管理模式。受不同的閑置原因、各經(jīng)營行不同的網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)等因素影響，具體到每宗閑置資產(chǎn)的狀況可謂千差萬別，難以形成全行統(tǒng)一的盤活利用模式，造成管理效率的低下。五是管理要求較嚴，利用前損失難以有效彌補。受商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度約束，閑置房產(chǎn)在出租、處置等方面均存在嚴格的要求和繁雜的管理流程，造成閑置房產(chǎn)在等待盤活時機過程中難以充分彌補期間損失。

四、管理措施探討

鑒于閑置房產(chǎn)在商業(yè)銀行經(jīng)營中的不良財務(wù)評判，以及造成閑置的復(fù)雜原因和管理難點，我們建議從如下方面加強閑置房產(chǎn)管理。

（一）賦予閑置房產(chǎn)應(yīng)有的管理地位。一是納入商業(yè)銀行條線部門考核范圍。閑置房產(chǎn)主要受規(guī)模較小影響，難以充分引起商業(yè)銀行管理重視，且由于生成原因復(fù)雜、管理難度較高，難以充分調(diào)動內(nèi)部條線的管理積極性。商業(yè)銀行應(yīng)落實閑置房產(chǎn)的具體管理意見，并將閑置房產(chǎn)的管理納入價值及實物管理部門的履職考評范圍，調(diào)動內(nèi)部管理主動性。二是單獨列為凈利潤調(diào)整項目。商業(yè)銀行在EVA考核實踐中，根據(jù)需要通常將固定資產(chǎn)占用費、外包及安保類支出、特殊資產(chǎn)處置等納入凈利潤調(diào)減范圍，但閑置房產(chǎn)的“閑置”特征難以在核算中充分體現(xiàn)出來。商業(yè)銀行應(yīng)從提升資源使用效率的價值管理角度，充分利用EVA的考核設(shè)計規(guī)則，以閑置資產(chǎn)價值等額扣減當(dāng)期凈利潤。三是等額抵減當(dāng)年財務(wù)資源配置額度。通常商業(yè)銀行對新增固定資產(chǎn)實行預(yù)算及授權(quán)管理模式，對存在閑置房產(chǎn)的，應(yīng)堅持“既然有閑置何須新配置”的管理邏輯，等額扣減當(dāng)年應(yīng)配置財務(wù)資源額度。商業(yè)銀行可視當(dāng)年不同財務(wù)資源的稀缺程度，動態(tài)確定抵減財務(wù)資源品種。四是實行盤活配套專項費用配置。根據(jù)上文管理難點分析，閑置房產(chǎn)的盤活利用通常需要較多投入，匹配專項資源既可以調(diào)動基層行的積極性，也可以切實減輕盤活管理的難度。

（二）統(tǒng)籌規(guī)劃、一處一策。閑置房產(chǎn)的形成原因、狀況千差萬別，無法實行統(tǒng)一的管理模式，商業(yè)銀行應(yīng)實行“一行一案、一處一策”的管理方針?，F(xiàn)結(jié)合實際情況，提出如下流程性的工作管理建議：一是統(tǒng)籌規(guī)劃，充分挖掘利用空間。商業(yè)銀行應(yīng)以一級支行為單位，統(tǒng)籌評價全轄固定資產(chǎn)使用，從經(jīng)營行全轄布局一盤棋中謀劃閑置房產(chǎn)使用策略，充分挖掘閑置房產(chǎn)的使用價值，使閑置房產(chǎn)的盤活升格為優(yōu)化全行資產(chǎn)配置的一次重要機會。二是圍繞轉(zhuǎn)型，切實變廢為寶。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合當(dāng)前物理網(wǎng)點瘦身趨勢，以及金融便利店、社區(qū)銀行、惠農(nóng)服務(wù)點等新型業(yè)態(tài)模式建設(shè)，在核算可行情況下積極改造，有效利用，實現(xiàn)變廢為寶。三是相機抉擇，靈活有效利用。對于受政府拆遷、特殊文物保護等政策影響，在當(dāng)下難以充分盤活的房產(chǎn)，可視情況暫作檔案倉庫、配餐室、培訓(xùn)教室、交流員工簡易宿舍使用，同時根據(jù)相關(guān)外部政策落地情況，擇機深度盤活。四是議價出租，實行補損儲備。對于確實不符合改造要求，難以本行自用的閑置房產(chǎn)，建議充分議價出租，有效彌補期間損失，甚至貢獻當(dāng)年利潤。從目前閑置房產(chǎn)出租情況看，確實存在年租金超過資產(chǎn)凈值的狀況，這種損益狀況也可以說是盤活了。同時，以出租代處置，可以在核算有利情況下為商業(yè)銀行儲備一定的房產(chǎn)待時機成熟充分使用。五是合規(guī)外借，服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)營。商業(yè)銀行在與政府、國企、大型企業(yè)集團合作過程中，可重點尋覓閑置房產(chǎn)對對方的使用價值，以作為業(yè)務(wù)準入或同業(yè)競爭的籌碼，外借合作方使用。六是無法利用，果斷處置減負。對于閑置房產(chǎn)所在區(qū)域已深度邊緣化，且在可預(yù)見的未來確實無法使用、無法出租的閑置房產(chǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)果斷處置，探尋置換等處置方式，減少期間費用損失。

（作者單位：農(nóng)業(yè)銀行南通分行）