區(qū)域城鎮(zhèn)化差異對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

羅良文，潘雅茹

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，武漢 430073）

0 引言

所謂城鎮(zhèn)化，是指人口向城鎮(zhèn)聚集、城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大以及由此引起一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)變化的過程，其實(shí)質(zhì)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的變遷。我國(guó)早在“十一五”規(guī)劃綱要中就已明確“要把城市群作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)”，2013年黨的十八大又提出“新型城鎮(zhèn)化”概念，將加快城鎮(zhèn)化建設(shè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要工作。

對(duì)于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的既有研究，在一定程度上證明了城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)存在影響，為文本的選題和研究提供了基礎(chǔ)。但之前的城鎮(zhèn)化研究通常只涉及人口城鎮(zhèn)化或土地城鎮(zhèn)化等單一變量，沒有使用復(fù)合指標(biāo)評(píng)價(jià)城鎮(zhèn)化水平，無法全面的分析城鎮(zhèn)化水平可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。因此，本文從人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化三個(gè)方面入手，采用復(fù)合指標(biāo)法綜合評(píng)價(jià)城鎮(zhèn)化水平，分析城鎮(zhèn)化區(qū)域差異及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，更加全面、科學(xué)的揭示城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用，從而在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中，更好的處理城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系。

1 城鎮(zhèn)化發(fā)展水平測(cè)度及理論分析

1.1 城鎮(zhèn)化區(qū)域分類

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局劃分經(jīng)濟(jì)帶的分類標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)據(jù)的可得性，將全國(guó)劃分為三大區(qū)域：東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南；中部地區(qū)包括山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地區(qū)包括四川、重慶、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆。其中，西藏因房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)缺失，所以剔除。

1.2 主要變量描述性統(tǒng)計(jì)

從表1可以看出，2004～2012年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和城鎮(zhèn)化發(fā)展水平呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，且三種城鎮(zhèn)化形式的發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)一致。其中，土地城鎮(zhèn)化水平增速明顯快于產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化水平。人口城鎮(zhèn)化發(fā)展速度又低于產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化，原因可能是進(jìn)入城鎮(zhèn)的大量農(nóng)村人口由于戶籍限制并沒有成為真正的城市人。

通過數(shù)據(jù)分析可以看出，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平存在顯著的區(qū)域差異，東、中、西部的人口城鎮(zhèn)化水平、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平和土地城鎮(zhèn)化水平呈現(xiàn)出不同的特征：

（1）東部地區(qū)的人口城鎮(zhèn)化水平從2005年起快速增長(zhǎng)，截止2012年東部地區(qū)人口城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)高于西部地區(qū)，中部地區(qū)人口城鎮(zhèn)化水平介于兩者之間（見圖1）。推測(cè)原因可能是伴隨著東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，東部地區(qū)成為凈遷入?yún)^(qū)域，大量農(nóng)村勞動(dòng)力遷入。

圖1 2004～2012年區(qū)域人口城鎮(zhèn)化

（2）東部和中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平一直呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，西部地區(qū)近幾年產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平發(fā)展速度緩慢（見圖2）。原因應(yīng)該是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)率先發(fā)展起來，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展則以工業(yè)為主導(dǎo)，服務(wù)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢；西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍然呈現(xiàn)與農(nóng)業(yè)發(fā)展相關(guān)的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。因此，東部產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平在三個(gè)地區(qū)中處于領(lǐng)先地位。

表1 房地產(chǎn)價(jià)格和城鎮(zhèn)化發(fā)展?fàn)顩r(單位：元/平方米；%)

（3）三個(gè)地區(qū)土地城鎮(zhèn)化發(fā)展速度均高于人口和產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化，東部和中部地區(qū)土地城鎮(zhèn)化發(fā)展水平逐漸接近，高于西部地區(qū)。原因可能是伴隨國(guó)家對(duì)中部地區(qū)的政策扶持，中部快速崛起，城市面積不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致中部地區(qū)土地城鎮(zhèn)化水平加速提升。

圖2 2004～2012年區(qū)域產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化

圖3 2004～2012年區(qū)域土地城鎮(zhèn)化情況

2 城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

2.1 理論分析及模型設(shè)定

城鎮(zhèn)化的復(fù)合評(píng)價(jià)體系包括人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化三個(gè)變量。人口城鎮(zhèn)化水平越高，代表城鎮(zhèn)人口的數(shù)量越大，意味著人們對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求量越大，有助于推高房地產(chǎn)價(jià)格。產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平越高，表明第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到第二、第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量越多，有助于提高原第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力收入水平，增加對(duì)城鎮(zhèn)房屋的購(gòu)買力。土地城鎮(zhèn)化水平越高，則代表農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)土地的面積越大，表明城鎮(zhèn)中可以提供的建成面積越大，一定程度上增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，從需求和供給兩個(gè)方面影響著房地產(chǎn)價(jià)格。因此，以城鎮(zhèn)化三個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)為主要解釋變量，房地產(chǎn)市場(chǎng)化因素為控制變量，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)回歸模型：

其中，被解釋變量hp為各省份商品房平均銷售價(jià)格。解釋變量urp為各省份人口城鎮(zhèn)化率，即各省份城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?；uri為產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化率，采用第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重表示；url為土地城鎮(zhèn)化水平，采用城市建成區(qū)面積占城市總面積的比重表示?？刂谱兞縓表示影響房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化因素，包括房地產(chǎn)利潤(rùn)pr和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資額dc。α、β、γ、ρ表示待估參數(shù)，ε表示誤差項(xiàng)。

2.2 數(shù)據(jù)來源

文中利用的數(shù)據(jù)均來自2004～2012年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，以全國(guó)和30個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）的270個(gè)面板數(shù)據(jù)為研究樣本。為了消除物價(jià)波動(dòng)對(duì)價(jià)格的影響，用2003年的固定資產(chǎn)投資指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)投資額和房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行指數(shù)平減?？紤]到面板數(shù)據(jù)可能存在的異方差現(xiàn)象，把所有的變量都取自然對(duì)數(shù)消除異質(zhì)性。

2.3 模型估計(jì)結(jié)果和分析

本文運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型，實(shí)證分析人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。而面板數(shù)據(jù)模型通常有三種形式：混合效應(yīng)模型（NE）、固定效應(yīng)模型（FE）和隨機(jī)效應(yīng)模型（RE）。為了選擇最合適的面板模型進(jìn)行檢驗(yàn)，需要利用F檢驗(yàn)和Huasman檢驗(yàn)來確定面板模型的類別，用F檢驗(yàn)進(jìn)行混合模型和固定效應(yīng)模型的比較，用Huasman檢驗(yàn)判斷是選擇固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型。

根據(jù)F檢驗(yàn)和Huasman檢驗(yàn)在5%的顯著水平，全國(guó)、東部和西部的數(shù)據(jù)應(yīng)選擇固定效應(yīng)模型，中部地區(qū)的數(shù)據(jù)則應(yīng)采用隨機(jī)效應(yīng)模型（見表2）。

表2 面板模型的F檢驗(yàn)和Huasman檢驗(yàn)

通過對(duì)全國(guó)和東中西地區(qū)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得到如下結(jié)果（見表3）：

（1）在控制了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)利潤(rùn)等市場(chǎng)化因素后，全國(guó)范圍內(nèi)人口城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化水平對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)具有正向促進(jìn)作用。土地城鎮(zhèn)化水平對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響尤為明顯，土地城鎮(zhèn)化水平每提高1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格就上漲0.37個(gè)百分點(diǎn)，而產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響不顯著。

（2）一方面作為控制變量的房地產(chǎn)利潤(rùn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在全國(guó)各區(qū)域都顯著，且為正，說明房地產(chǎn)開發(fā)商追求超額利潤(rùn)是推動(dòng)房?jī)r(jià)的一個(gè)普遍的、直接的原因，這與市場(chǎng)供求理論觀點(diǎn)也是一致的；另一方面作為控制變量的房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)投資額，對(duì)東部和西部地區(qū)房?jī)r(jià)影響顯著為正，但對(duì)中部房地產(chǎn)價(jià)格影響不顯著。這說明2003年推行房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，東西部地區(qū)土地資源相比中部更能吸引投資，在一定程度上推動(dòng)房?jī)r(jià)。

（3）城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同區(qū)域存在差異。東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響顯著為正，且土地城鎮(zhèn)化的影響作用最為凸顯，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著；中部地區(qū)的人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化三種城鎮(zhèn)化形式對(duì)房?jī)r(jià)）變動(dòng)的影響作用均顯著為正，且產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的影響作用大于人口和土地城鎮(zhèn)化；西部地區(qū)人口城鎮(zhèn)化水平和產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)產(chǎn)生正向促進(jìn)作用，而土地城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)影響不顯著。

表3 全國(guó)和東中西地區(qū)固定效應(yīng)、隨機(jī)效應(yīng)回歸結(jié)果

為了更加準(zhǔn)確、清晰的得出城鎮(zhèn)化三個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響，將文中影響房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化因素剔除，采用固定效應(yīng)模型分析城鎮(zhèn)化水平對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響（見表4）。

表4 剔除市場(chǎng)化因素后的固定效應(yīng)模型估計(jì)結(jié)果

由表4可以看出，剔除了房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)化因素之后，模型估計(jì)結(jié)果更加穩(wěn)健。在全國(guó)范圍內(nèi)，人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都顯著為正，產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響尤為顯著。東部地區(qū)，產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)呈正向作用，而人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著。中部地區(qū)，三種城鎮(zhèn)化水平均在1%的置信水平下對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格呈顯著正向影響，且對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化＞土地城鎮(zhèn)化＞人口城鎮(zhèn)化的特點(diǎn)。在西部地區(qū)，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響呈正向顯著，但是產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不顯著。

3 結(jié)論與政策建議

3.1 結(jié)論

本文通過添加和剔除涉及房?jī)r(jià)市場(chǎng)化程度的變量構(gòu)建不同的計(jì)量模型，比較分析模型結(jié)果后，得到以下結(jié)論：

（1）從整個(gè)實(shí)證結(jié)果可以看出，2004～2012年全國(guó)范圍內(nèi)人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化均對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)呈現(xiàn)出顯著的正向作用，說明城鎮(zhèn)化水平是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要因素，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的提高。

（2）人口、產(chǎn)業(yè)和土地城鎮(zhèn)化在東、中和西部區(qū)域發(fā)展水平和波動(dòng)程度存在較大差異。人口城鎮(zhèn)化水平最高的是東部，其人口城鎮(zhèn)化從2005年開始迅速發(fā)展，并一直高于中西部區(qū)域。產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平則呈現(xiàn)另一種趨勢(shì)，東部產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平雖處于領(lǐng)先的狀態(tài)，但是中部與東部產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平差異逐漸縮小，意味著中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度加快。土地城鎮(zhèn)化水平在全國(guó)各區(qū)域的發(fā)展速度均超過人口和產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化，東部和中部土地城鎮(zhèn)化發(fā)展水平逐漸接近，西部地區(qū)城鎮(zhèn)化也以平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不斷發(fā)展。

（3）城鎮(zhèn)化發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在地域差異。東部地區(qū)，產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)提高有顯著影響，而人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)影響不顯著，原因可能為東部雖有大量外地勞動(dòng)力遷入，但進(jìn)入東部的人口由于戶籍等原因的限制，并沒成為真正的城市人，從經(jīng)濟(jì)能力和身份原因都難以形成對(duì)住房的真正需求，因此對(duì)房?jī)r(jià)的影響不明顯。中部地區(qū)，人口、產(chǎn)業(yè)和土地城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)均呈現(xiàn)出顯著正向作用，即城鎮(zhèn)化水平提高，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之提高。說明中部地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中各個(gè)方面的發(fā)展比較均衡，協(xié)調(diào)。西部地區(qū)，城鎮(zhèn)化三種形式中僅有人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)產(chǎn)生正向影響，產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)影響不大。由此可見，相對(duì)于東中部地區(qū)，西部城鎮(zhèn)化水平還處于較為低級(jí)的階段，沒有產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化的配合，僅有的人口城鎮(zhèn)化不會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來過多的影響，繼而也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著作用。

3.2 政策建議

（1）在正確認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的同時(shí)，注重城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展和有序推進(jìn)，要確保潛在的城市人群能進(jìn)城安得下身，買得起房，形成產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化促進(jìn)土地城鎮(zhèn)化，人口城鎮(zhèn)化促進(jìn)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的良性互動(dòng)發(fā)展。

（2）在不斷推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過程中，各區(qū)域應(yīng)根據(jù)人口、產(chǎn)業(yè)和土地城鎮(zhèn)化對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響程度，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，有針對(duì)性的提出合理的戰(zhàn)略措施，保證城鎮(zhèn)化建設(shè)又快又好的同時(shí)，不會(huì)引起房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。東部地區(qū)應(yīng)注意協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用。中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響最為顯著，因此在大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的同時(shí)，應(yīng)控制由于產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平提高帶來的房?jī)r(jià)突增。西部地區(qū)，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)有正向推動(dòng)作用，因而在加快當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)和土地城鎮(zhèn)化的同時(shí)，控制人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)。

（3）縮小區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展差異。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，東部地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平明顯高于西部地區(qū)，中部地區(qū)則均介于兩者之間，城鎮(zhèn)化水平呈現(xiàn)東高西低的局面。由于中西部城鎮(zhèn)化率總體偏低，意味著這兩個(gè)區(qū)域存在較大的提升空間。同時(shí)，伴隨著東部地區(qū)勞動(dòng)力成本的上升，未來將有大量產(chǎn)業(yè)從東部沿海轉(zhuǎn)移到中西部，中部和西部地區(qū)應(yīng)抓住此次機(jī)遇，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，帶動(dòng)中西部城鎮(zhèn)化率的提高，縮小區(qū)域間城鎮(zhèn)化水平的差異。

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