“分權(quán)度假”的別樣理念

□ 文/本刊記者 吳俊琰

在一棟典雅別致的單體建筑里，銷售人員正在向客戶努力推銷自己公司的產(chǎn)品：“您花8萬(wàn)元買(mǎi)下我們金佛山畫(huà)家村一處物業(yè)1/10的產(chǎn)權(quán)，就可以享有長(zhǎng)達(dá)40年四星以上酒店或度假村的權(quán)益，每年免費(fèi)入住28天。這28天/年還可以拆分使用，輕松享受全國(guó)休閑旅游養(yǎng)生度假?！?/p>

購(gòu)買(mǎi)酒店或度假村1/10的產(chǎn)權(quán)，然后分40年分年免費(fèi)度假，這個(gè)模式你接受嗎？你認(rèn)為這個(gè)度假可以“輕松享受”嗎？

“分時(shí)度假”受挫

20世紀(jì)60年代，戰(zhàn)后歐洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也帶來(lái)了旅游業(yè)的興盛，在法國(guó)出現(xiàn)了原始的分時(shí)度假——幾個(gè)人合伙購(gòu)買(mǎi)地中海沿岸的旅游地產(chǎn)，然后選擇不同時(shí)段入住。70年代中后期，美國(guó)引進(jìn)并改良了這種模式，用以解決經(jīng)濟(jì)滯脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)積壓?jiǎn)栴}。很多地產(chǎn)商向著分時(shí)度假的度假地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，全球分時(shí)度假行業(yè)的兩大巨頭RCI(Resort Condominiums International)和II(Interval International)就是這個(gè)時(shí)期在美國(guó)建立的。

但是，風(fēng)靡歐美的分時(shí)度假模式在中國(guó)進(jìn)行推廣時(shí)并沒(méi)有呈現(xiàn)“勢(shì)如破竹”的態(tài)勢(shì)。

金佛山畫(huà)家村

重慶美爾地產(chǎn)的劉經(jīng)理和李總監(jiān)分析道，西方的分時(shí)度假模式在21世紀(jì)初被介紹到中國(guó)。開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不僅引進(jìn)了國(guó)外先進(jìn)的生產(chǎn)方式，也引進(jìn)了一些惡性競(jìng)爭(zhēng)的手段，加之當(dāng)時(shí)并沒(méi)有完善的法律條例可循，使得分時(shí)度假在中國(guó)出現(xiàn)了一些擾亂金融秩序的現(xiàn)象，比如開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉和商業(yè)欺詐等。于是，“分時(shí)度假”這個(gè)在國(guó)外已經(jīng)相當(dāng)成熟和流行的舶來(lái)品在進(jìn)軍中國(guó)的途中受阻了。

“中國(guó)人買(mǎi)東西都希望手里面有點(diǎn)什么實(shí)在的東西做保障，而分時(shí)度假完全是出售服務(wù)，在當(dāng)時(shí)看來(lái)，是很難接受的。”李總監(jiān)調(diào)侃道。

不過(guò)，她說(shuō)的話可能說(shuō)中了分時(shí)度假在中國(guó)無(wú)法推廣的重要原因。就像按揭買(mǎi)房一樣，這件事放在上世紀(jì)八九十年代壓根就不可能，但現(xiàn)在，無(wú)論是銀行，還是開(kāi)發(fā)商，或者消費(fèi)者都“熱衷此道”。接受新事物往往是很難的，接受虛無(wú)縹緲的新事物難上加難：分時(shí)度假只出售虛擬的服務(wù)，而且周期往往長(zhǎng)達(dá)幾十年，一旦中途發(fā)生點(diǎn)意外，消費(fèi)者的合法權(quán)益將會(huì)受到損害，投資也無(wú)法收回。

而其他的一些原因，比如旅游心態(tài)與國(guó)外不同、簽證環(huán)境不同、經(jīng)營(yíng)管理制度不夠健全等也是分時(shí)度假無(wú)法大范圍推廣的重要因素。

“分權(quán)度假”應(yīng)運(yùn)而生

2010年，從事地產(chǎn)銷售近30年的向榮女士根據(jù)自身從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，將“分時(shí)度假”改良成適合中國(guó)消費(fèi)者的“分權(quán)度假”模式。一字之差，內(nèi)涵卻完全不同。

“分權(quán)度假”的核心在于“分權(quán)”二字，意思是“分割產(chǎn)權(quán)”。用向榮的話說(shuō)，就是“把一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店‘合伙買(mǎi)、換起住’”。舉例說(shuō)，就是將星級(jí)酒店或度假村里的一間客房的產(chǎn)權(quán)分成10份賣(mài)給客戶，也就是十人共同購(gòu)買(mǎi)一間酒店客房的產(chǎn)權(quán)，每一個(gè)人分別選擇在不同的時(shí)間去居住。

2007年，《物權(quán)法》的出臺(tái)使“產(chǎn)權(quán)按份共有”有了法律依據(jù)，也使后來(lái)的“分權(quán)度假”有了法律規(guī)范。

2012年，由重慶鋼運(yùn)房產(chǎn)攜手歐洲MUKARA投資公司聯(lián)合打造的重慶美爾投資有限公司落戶重慶南坪，并建成鋼運(yùn)美爾全球旅游地產(chǎn)交易展示中心。美爾成為了國(guó)內(nèi)最早涉足“分權(quán)度假”領(lǐng)域的旅游地產(chǎn)公司。

據(jù)劉經(jīng)理介紹，美爾的客戶以一定金額認(rèn)購(gòu)一份“分權(quán)度假”產(chǎn)品（目前最低投入79800元），可擁有認(rèn)購(gòu)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目精裝修物業(yè)10%的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)享有長(zhǎng)達(dá)40年的28天/年免費(fèi)入住星級(jí)酒店或度假村的權(quán)益，這28天可以拆分使用，可自行選擇所購(gòu)買(mǎi)的旅游地產(chǎn)物業(yè)或者美爾旗下全國(guó)各地星級(jí)酒店或合作酒店免費(fèi)入住，輕松享受全國(guó)休閑旅游養(yǎng)生度假。

當(dāng)然，鑒于不同酒店、度假村的消費(fèi)價(jià)格存在差異，在現(xiàn)實(shí)中，美爾將顧客的投資和酒店消費(fèi)水平通過(guò)“積分”來(lái)兌換，1元=1積分。比如，

客戶購(gòu)買(mǎi)A物業(yè)全年對(duì)外執(zhí)行均價(jià)是318元人民幣；

客戶得到的每年積分應(yīng)為：318×28=8904分；

如果客人入住B酒店的實(shí)時(shí)協(xié)議價(jià)是188元人民幣，入住C度假村的實(shí)時(shí)協(xié)議價(jià)是398元人民幣；那么，客戶在B酒店能夠享受到的免費(fèi)入住天數(shù)為：8904÷188=47.36天

客戶在C度假村能夠享受到的免費(fèi)入住天數(shù)為：8904÷398=22.37天

也就是說(shuō)，客戶無(wú)論入駐哪個(gè)酒店，都是以積分為尺度，每年的積分用完即止，一共40年。

分權(quán)度假的核心是度假，而分權(quán)是保障。

“分權(quán)度假”的問(wèn)題仍然存在

不過(guò)，分權(quán)度假在推廣過(guò)程中仍然會(huì)遇到無(wú)法避免的問(wèn)題。

雖然有《物權(quán)法》做保障，但是，共享產(chǎn)權(quán)的做法民眾并不一定能夠接受，更何況是10人共享——國(guó)內(nèi)貌似沒(méi)有這樣的先例！如果群眾接受這種做法，那么真正的問(wèn)題來(lái)了：共享產(chǎn)權(quán)人在接受分權(quán)度假服務(wù)時(shí)若發(fā)生分歧怎么辦？換言之，倘若兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人想要同時(shí)入住，怎么來(lái)協(xié)調(diào)？可能實(shí)際問(wèn)題比這更具體，一份產(chǎn)權(quán)10人共有，可能同時(shí)有六七個(gè)人都要入住，誰(shuí)可住？這個(gè)時(shí)候共有產(chǎn)權(quán)有什么意義呢？

美爾的方案是由他們作為經(jīng)營(yíng)管理方，先行預(yù)約的先入住，美爾的客戶入住旗下酒店（或合作酒店）較普通客戶有優(yōu)先入住權(quán)。所以，買(mǎi)了這個(gè)地方的房產(chǎn)，卻不一定能在這個(gè)地方住——一切需要根據(jù)美爾的協(xié)調(diào)機(jī)制來(lái)協(xié)調(diào)處理。

但倘若旅游旺季時(shí)酒店住滿，又有客戶想要入住時(shí)怎么辦？畢竟分權(quán)度假無(wú)法從根本上解決淡旺季的問(wèn)題。這時(shí)候，美爾的協(xié)調(diào)就鞭長(zhǎng)莫及了。

記者隨機(jī)詢問(wèn)了幾位前來(lái)了解情況的客戶，他們也并沒(méi)有明確表示是否能夠接受“產(chǎn)權(quán)共享”和美爾的協(xié)調(diào)。

說(shuō)到頭，“共享產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上也是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，你無(wú)法處置自己的財(cái)產(chǎn)。這里的產(chǎn)權(quán)只是一個(gè)“虛幻”的概念。

再有，40年過(guò)后，產(chǎn)權(quán)如何處置？現(xiàn)在可能沒(méi)有人能說(shuō)得清楚。