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    論我國(guó)物業(yè)管理科學(xué)健康的發(fā)展戰(zhàn)略

    2015-02-09 01:44:51李思瀅
    時(shí)代金融 2015年2期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)管理戰(zhàn)略人才

    李思瀅

    (四川文理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,四川 達(dá)州 635000)

    物業(yè)管理主要起源于上世紀(jì)六十年代的英國(guó),而我國(guó)的物業(yè)管理是在改革開(kāi)放后才逐漸出現(xiàn)并有所發(fā)展。目前,我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了三十多年左右,具有非常多的類型,涉及的領(lǐng)域也非常廣泛,但是與其他國(guó)家相比,仍然具有一定差距,依舊存在相應(yīng)的問(wèn)題。因此,我國(guó)要對(duì)現(xiàn)存的幾大問(wèn)題進(jìn)行處理,建立起一個(gè)較為公平的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),各物業(yè)管理企業(yè)也要樹(shù)立起明確的理念,明確戰(zhàn)略定位,從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,提高人民群眾的生活水平。

    一、物業(yè)管理現(xiàn)存的主要問(wèn)題

    (一)行業(yè)缺乏集中,惡性競(jìng)爭(zhēng)依然存在

    我國(guó)的物業(yè)管理較國(guó)外來(lái)講較晚,現(xiàn)階段的小、亂、差等問(wèn)題十分突出,很多物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法正常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),我國(guó)現(xiàn)在有大約70%以上的管理企業(yè)正處在一個(gè)崩潰的邊緣,大多數(shù)的企業(yè)都無(wú)法靈活的應(yīng)用科學(xué)技術(shù)進(jìn)行管理,依然以勞動(dòng)密集型作為管理的主要模式。除此之外,物業(yè)管理在市場(chǎng)化的發(fā)展過(guò)程中,同行業(yè)之間很少能有建立起公平的競(jìng)爭(zhēng)體制,普遍都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自由組建公司對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行管理,即使有些公開(kāi)進(jìn)行招標(biāo)、投標(biāo),也會(huì)存在一些暗箱操作的行為。

    (二)物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)與管理上存在著理念滯后的問(wèn)題

    物業(yè)管理行業(yè)是一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè),很多企業(yè)發(fā)展到今天依舊存在著相應(yīng)的問(wèn)題,部分管理企業(yè)會(huì)將重點(diǎn)放在管理上,而不是服務(wù),或者一些企業(yè)打著服務(wù)的牌子,但是做著管理的工作,放不下管理身份,這些都使物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量大打折扣。陳舊的觀點(diǎn)、落后的理念、不合實(shí)際的行為都成為現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要障礙。因此,物業(yè)管理企業(yè)要想在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下生存,就要適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流,遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律,徹底改變管理經(jīng)營(yíng)理念,從根本上進(jìn)行革新。

    (三)產(chǎn)業(yè)效率較低

    很多地區(qū)的稅收政策在整體上存在著不規(guī)范的現(xiàn)象,這不僅沒(méi)有扶持物業(yè)管理行業(yè),反而導(dǎo)致此行業(yè)在稅收上存在著很大的壓力。例如:所得稅上繳的金額是銷售總收入的15%左右。另外,此行業(yè)的門(mén)檻較低,進(jìn)而導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn),很多企業(yè)都打出低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)牌,嚴(yán)重影響了此行業(yè)的收益狀況。

    以我國(guó)成都為例,據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,成都的物業(yè)管理行業(yè),能夠保證盈利或保持持平的企業(yè),其管理范圍一般在十萬(wàn)平方米以上,虧損的企業(yè),其管理范圍大都集中在十萬(wàn)平方米以下,但是大部分企業(yè)擁有的管理面積都在十萬(wàn)平方米以下。這樣的客觀條件,幾乎無(wú)法保證物業(yè)管理質(zhì)量,更不用說(shuō)提高管理水平、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

    二、物業(yè)管理的科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略

    目前,我國(guó)的物業(yè)管理雖然存在著一定的問(wèn)題,但是發(fā)展?jié)摿薮?,可持續(xù)化、科學(xué)化的發(fā)展模式逐漸成為主導(dǎo),物業(yè)管理企業(yè)都在樹(shù)立相應(yīng)的發(fā)展目標(biāo)。主要的目標(biāo)是:打造一流管理企業(yè),創(chuàng)造物業(yè)管理品牌;建設(shè)優(yōu)質(zhì)管理隊(duì)伍,實(shí)現(xiàn)制度化管理;打造統(tǒng)一的服務(wù)模式,提供最為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù);創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益,為房地產(chǎn)等企業(yè)提供更多發(fā)展機(jī)會(huì);樹(shù)立起一流的管理形象,獲得社會(huì)各級(jí)認(rèn)可。具體的發(fā)展戰(zhàn)略為:

    (一)政府頒布政策促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展

    我國(guó)的物業(yè)管理需要有政府的支持,因此政府需要提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),制定扶持行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策,主要包含金融、稅收等方面。同時(shí),依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn),將產(chǎn)權(quán)關(guān)系當(dāng)做紐帶,以商品化、市場(chǎng)化、多元化為基礎(chǔ),從而明確物業(yè)管理行業(yè)各個(gè)主體權(quán)利之間的關(guān)系,確立相應(yīng)的立法準(zhǔn)則。除此之外,明確物業(yè)管理同城市發(fā)展建設(shè)之間的關(guān)系,以及物業(yè)管理真正的社會(huì)地位;明確主管部門(mén)與企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系,確定他們的法律地位以及各自的權(quán)利及義務(wù),在原有的基礎(chǔ)上創(chuàng)立業(yè)主委員會(huì),形成一個(gè)正規(guī)的管理體系,使得物業(yè)管理工作在今后的發(fā)展中能夠做到有章可循、有規(guī)可守。

    主要的做法在于:首先要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)自身的資格進(jìn)行管理,依據(jù)現(xiàn)階段發(fā)展的實(shí)際狀況,在基本的條件下,企業(yè)一定要建立起更大的管理規(guī)模,擁有更多的管理人力,并且對(duì)其進(jìn)行定期的專業(yè)培訓(xùn),讓企業(yè)能夠真正樹(shù)立起現(xiàn)代管理、現(xiàn)代服務(wù)理念。

    之后,在行為方面進(jìn)行規(guī)劃與管理,明確企業(yè)自身的管理范圍,杜絕不正當(dāng)管理業(yè)務(wù)的出現(xiàn);加強(qiáng)財(cái)務(wù)、審計(jì)工作的落實(shí)情況,安排專人對(duì)費(fèi)用收支狀況進(jìn)行適時(shí)監(jiān)督,防止費(fèi)用出現(xiàn)問(wèn)題。

    第一,進(jìn)一步落實(shí)相應(yīng)責(zé)任,對(duì)一些違法違規(guī)行為要嚴(yán)格進(jìn)行查處,一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要堅(jiān)決處理,絕不縱容,對(duì)于一些沒(méi)有注冊(cè)、沒(méi)有資格、不具備管理?xiàng)l件的物業(yè)管理企業(yè)也要立即取締,并給予相應(yīng)的處罰。

    第二,政府需要進(jìn)行必要的宣傳。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品同其他商品不一樣,業(yè)主對(duì)于建筑所有權(quán)不了解,也不知道應(yīng)當(dāng)如何使用自身的權(quán)利,對(duì)管理關(guān)系、委員會(huì)性質(zhì)等存在著概念模糊問(wèn)題。因此,行政部門(mén)要采用相應(yīng)的措施保護(hù)業(yè)主自身的權(quán)益,除了行政部門(mén)自己要直接進(jìn)行宣傳以外,還需要規(guī)范建設(shè)單位自身的告知義務(wù),將宣傳工作納入到自我管理的范疇之內(nèi)。

    (二)物業(yè)管理企業(yè)自身要樹(shù)立起正確的經(jīng)營(yíng)理念與戰(zhàn)略地位

    根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,以及其他法律的說(shuō)明,現(xiàn)在已經(jīng)將物業(yè)管理企業(yè)直接修改成為物業(yè)服務(wù)企業(yè),這對(duì)其性質(zhì)是一種改變。這樣對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行重新定位,就是要求我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)必須要根據(jù)新理念、新政策調(diào)整管理模式,制定出適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的新戰(zhàn)略。

    首先,從戰(zhàn)略入手,定位經(jīng)營(yíng)理念。在物業(yè)管理方面,力求專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化,一些中小型的企業(yè)需要了解自己的主要任務(wù),在競(jìng)爭(zhēng)中盡量保持優(yōu)勢(shì)。戰(zhàn)略定位主要包含兩點(diǎn):第一,要針對(duì)公司自身的實(shí)力,確定目標(biāo),決定自身服務(wù)的主要范圍,根據(jù)主流市場(chǎng)的變化制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,可以采用差異化戰(zhàn)略,或者是低價(jià)戰(zhàn)略。差異化戰(zhàn)略需要企業(yè)自身樹(shù)立起品牌意識(shí)與企業(yè)形象,盡可能地提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量,從而增加服務(wù)價(jià)值;低價(jià)戰(zhàn)略需要企業(yè)滿足基本消費(fèi)、基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),在可控的范圍內(nèi)降低成本以及費(fèi)用,以獲得更大的利益。

    第二,針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定目標(biāo)。每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有相應(yīng)的服務(wù)檔次、服務(wù)類型以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),因此企業(yè)必須要針對(duì)這些特點(diǎn)提出戰(zhàn)略要求,進(jìn)而制定出具體措施,保證自身在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中能夠獲益。同時(shí),一些有實(shí)力的企業(yè)需要拓展贏利渠道,如果出現(xiàn)虧損要以最快的速度進(jìn)行調(diào)整,這樣才能夠保證服務(wù)的正常提供。例如,企業(yè)可以利用自身存在的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍,像中介服務(wù)、房屋估價(jià)等,這些都能夠幫助物業(yè)管理企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上取得更大的經(jīng)濟(jì)效益,從而為提供服務(wù)、有效管理奠定基礎(chǔ)。

    (三)以贏利為理念,擴(kuò)大規(guī)模效益,提高占有率

    第一,我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理企業(yè)都是以小規(guī)模、小模式為主,很多企業(yè)缺少專業(yè)人員,導(dǎo)致群體功能發(fā)揮失常,無(wú)法提高綜合實(shí)力。針對(duì)這類問(wèn)題需要盡快予以改善,走集團(tuán)化發(fā)展路線,保證行業(yè)的健康發(fā)展。主要的做法就是組建起技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、人才集中化、經(jīng)營(yíng)方式多、競(jìng)爭(zhēng)范圍廣的企業(yè)集團(tuán)。在組建的過(guò)程中要保證發(fā)展理念的長(zhǎng)遠(yuǎn)化、準(zhǔn)確化,充分考慮企業(yè)集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展方向,保證經(jīng)營(yíng)理念的超前性。同時(shí),從物業(yè)發(fā)展的實(shí)際入手,確定個(gè)體模式、規(guī)模項(xiàng)目以及效益指標(biāo)等,保證其符合集團(tuán)發(fā)展的真實(shí)情況,切不可越過(guò)自身的實(shí)際能力,防止出現(xiàn)企業(yè)虧損。

    第二,依靠樹(shù)立起的品牌形象以及在市場(chǎng)中享有的美譽(yù)度,不斷擴(kuò)大規(guī)模,繼續(xù)完善人才團(tuán)隊(duì)、市場(chǎng)建設(shè)以及設(shè)施配備等,保證營(yíng)業(yè)額、經(jīng)濟(jì)效益規(guī)模的提高。除此之外,企業(yè)還需要選擇最為適宜的增值環(huán)節(jié),目前我國(guó)的物業(yè)管理,主要存在的增值環(huán)節(jié)有三個(gè),分別是:服務(wù)項(xiàng)目的專業(yè)化操作;項(xiàng)目管理集成;效益增值服務(wù)。這三個(gè)增值環(huán)節(jié)需要貫穿到物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,但是小型的企業(yè)要切記不能走“小而全”的發(fā)展道路,那樣會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)虧損,嚴(yán)重影響企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。需要做的應(yīng)是服務(wù)集成,讓自己的企業(yè)能夠朝向知識(shí)型、管理型的發(fā)展方向過(guò)渡,從而提高企業(yè)自身的生存與發(fā)展能力,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

    (四)走人才化發(fā)展路線,培養(yǎng)并留住人才

    在我國(guó),物業(yè)管理企業(yè)不同于其他企業(yè),無(wú)論是規(guī)模還是薪資都存在一定差距,這一點(diǎn)導(dǎo)致人才的流失,尤其是一些優(yōu)秀的管理者以及優(yōu)秀的技術(shù)人員。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講,人力資源管理非常重要,核心能力幾乎附著在一些關(guān)鍵人才的身上。因此,企業(yè)的科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略必須要有人才戰(zhàn)略作為支撐。

    人才戰(zhàn)略主要包含:第一,確定關(guān)鍵人才。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展需要將中層人員當(dāng)作基礎(chǔ),包括各部門(mén)的主管,例如,經(jīng)營(yíng)部門(mén)的主管,需要負(fù)責(zé)管理計(jì)劃的編制與實(shí)施;工程部門(mén)主管需要對(duì)各類設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng),控制維修質(zhì)量等。

    第二,培養(yǎng)關(guān)鍵人才。建立培養(yǎng)機(jī)制,優(yōu)秀人才的發(fā)展需要靠先進(jìn)的培養(yǎng)機(jī)制維持,因此,物業(yè)管理企業(yè)需要明確相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,讓人才與企業(yè)充分結(jié)合,同時(shí)還要對(duì)員工進(jìn)行科學(xué)的職業(yè)規(guī)劃,保證人才能夠自愿的在企業(yè)中生存;對(duì)人才進(jìn)行培訓(xùn)與考核,企業(yè)需要根據(jù)評(píng)估結(jié)果制定相應(yīng)的培訓(xùn)內(nèi)容以及培訓(xùn)方式,由于人才之間的潛力不同,要保證分層次培養(yǎng),并且在培養(yǎng)之后,要將培訓(xùn)目標(biāo)直接貫徹到考核之中,同收入掛鉤,促進(jìn)人才成長(zhǎng),讓人才成為物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)所在。

    三、結(jié)語(yǔ)

    綜上所述,文章已經(jīng)系統(tǒng)的分析了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略,并對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出了解決的方式。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)隨著管理體制的不斷改革,物業(yè)管理市場(chǎng)逐漸在完善,并且物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)被更多的人接受?,F(xiàn)階段,物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一項(xiàng)朝氣蓬勃的陽(yáng)光行業(yè),住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建造都成為我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。相信在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中,中國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略將會(huì)日趨完善,最終一定會(huì)與國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)成功接軌。

    [1]阮飛勇.淺析物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及對(duì)策[J].現(xiàn)代商業(yè),2014.

    [2]張韌.探析物業(yè)管理在發(fā)展中遇到的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方[J].價(jià)值工程,2014.

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