養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)與風(fēng)險防控體系研究

文/孫楊 上海大學(xué) 管理學(xué)院 上海 200072

養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)與風(fēng)險防控體系研究

文/孫楊 上海大學(xué) 管理學(xué)院 上海 200072

目前我國老齡化的情況越來越嚴(yán)重，給我國養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)帶來了很大的困難。所以，當(dāng)前的首要任務(wù)就是加快養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，適應(yīng)市場的需要，滿足老年人的需求，從而推動更好的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。本文對養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)中存在的問題進(jìn)行了分析，并且給出了相應(yīng)的解決措施，還研究了養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)中存在的風(fēng)險以及防控。

養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)；風(fēng)險；防控；

一、養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)遇到的問題

（一）投資資金大，回收期較長

目前，大部分的養(yǎng)老項目所使用的土地都是成本比較高昂的土地，比如居住、醫(yī)療等用地。而且除了土地以外，后期的交通、醫(yī)療、護(hù)理等問題還需要大量的資金。因為大部分老年人的腿腳不是十分利落，在居住的地方一定要建設(shè)慢速的電梯、無障礙通道等，這又是一筆不小的費用。通過調(diào)查顯示，要是建設(shè)一個比較完善的、綜合性比較強的養(yǎng)老社區(qū)，所花費的資金要高于普通住宅的三分之一左右。另外，要想養(yǎng)老社區(qū)像普通住宅一樣全部出售，可能性是非常小的，大部分都是租售結(jié)合，而且，醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)等設(shè)施是不容易出售。所以，地產(chǎn)開發(fā)商的任務(wù)不單單是開發(fā)房產(chǎn)，還要延伸到更多的領(lǐng)域，這樣一來，所需要花費的資金就會更大，而且不易回收。

（二）規(guī)劃和設(shè)計不合理

雖然我國有很多養(yǎng)老地產(chǎn)，而且也投入了不少的精力，但是最后只能按普通的住宅出售。其中最重要的原因就是沒有合理的規(guī)劃和設(shè)計。一些地產(chǎn)開發(fā)商不能按照老年人的需求進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計，只是一味的追求利益，沒有考慮到老年人的心理。一般的老年人比較關(guān)注住宅的設(shè)施是否合格，還會有一些比較懷舊，對一些舊物品不愿意舍棄，如果住宅中沒有儲藏室，通常老年人都不會喜歡。另外，還有一些養(yǎng)老地產(chǎn)沒有關(guān)注老年人的居住問題，比如在社區(qū)內(nèi)沒有建設(shè)一些醫(yī)療、交流、養(yǎng)護(hù)等設(shè)施。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)的解決策略

（一）利用融資、合作等方式開發(fā)資金

如果說企業(yè)的產(chǎn)業(yè)比較雄厚，就可以利用自籌的方式，利用自身的現(xiàn)金或者是融資的方式實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)。但是，會存在一定的風(fēng)險，其利益卻可以獨享。另外，企業(yè)還可以采用兩家或者是多家企業(yè)合作的形式來開房養(yǎng)老地產(chǎn)，主要就是雙方共同承擔(dān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的資金，共同承擔(dān)技術(shù)、管理以及土地等各方面的問題，這樣能夠取長補短、風(fēng)險共同承擔(dān)、利益共享。但是，這種形式也會存在一定的問題，就是會很難找到合作的企業(yè)，就算是找到合作的企業(yè)，也會因為利益的問題而出現(xiàn)不同的意見。還有一種方式，就是建設(shè)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓的形式，其意思就是政府確立養(yǎng)老地產(chǎn)的項目，與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂協(xié)議，規(guī)定一個期限，開放商承擔(dān)養(yǎng)老地產(chǎn)的一切的事物，包括利益，政府只有監(jiān)督權(quán)。協(xié)議到期后，政府會收回養(yǎng)老地產(chǎn)項目。這樣的方式，不僅實現(xiàn)了企業(yè)與政府之間的合作，還打達(dá)到了互惠共贏的目的，從而為老年人建設(shè)出了更加完善的養(yǎng)老地區(qū)。

（二）根據(jù)老年人的需求進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)住宅的規(guī)劃

從心里和生理上來說，老年人都是一個比較特殊的群體，生理上他們的身體素質(zhì)沒有年輕人好，心理就更加脆弱。所以，在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計時，一定要根據(jù)老年人生理和心理的特點實施，為老年人設(shè)計出比較安全、舒適、健康的住宅，使老年人的心靈得到安慰。比如，住宅的走廊一定要利用防滑地板，并且要安裝警報設(shè)備。其中室內(nèi)是最重要的地方，老年人最長待的地方就是室內(nèi)，一定要讓老年人住的舒適，提高老年人的興趣。另外，老年人一般都比較懷舊，可以在室內(nèi)放置一些比較古老的東西等。再有，就是要重視腿腳不方便的老年人，經(jīng)常使用的地方一定要設(shè)計合理，方便老年人的正常生活。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險與防控

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)的融資風(fēng)險及防控

雖然我國已經(jīng)開放了與養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)相適應(yīng)的保險，但是，開放的程度還是與預(yù)期的有一些差距，一些法律法規(guī)不是十分清晰、操作性也不是很強，因此，在投資的方式以及運營模式上都對投資者產(chǎn)生了一定的干擾。另外，也沒有全面推出反向抵押貸款的機(jī)制。所謂的反向抵押貸款，就是將擁有住宅的老年人當(dāng)作放款的對象，把他們的房產(chǎn)做抵押，居住期間不需要償還，在房產(chǎn)所有人去世或者是抵押該房產(chǎn)時，所得的處置資金就要還貸款的本金、利息等，這是一種特殊的融資機(jī)制。但是，反向抵押貸款會存在不確定因素，從而影響金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的流動性。所以，一定要以預(yù)防融資風(fēng)險為目的，利用各種手段保證投資的需求，從而建立一個比較成熟的養(yǎng)老投資地產(chǎn)開發(fā)運營模式。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)的養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險及防控

養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)主要是以服務(wù)為主。養(yǎng)老服務(wù)的風(fēng)險主要來源于老年人生理以及心理上的變化，老年人一旦發(fā)生疾病，就會出現(xiàn)很多不可控制的意外，這就給開發(fā)商帶來了養(yǎng)老服務(wù)的風(fēng)險。面對養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險時，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以與老年人簽訂免責(zé)協(xié)議，在簽訂時，不能按照自己的想法進(jìn)行，要秉著公平公正的態(tài)度，保障老年人的利益，并且有提醒老年人注意特殊條款的義務(wù)。另外，還可以建立一個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、商業(yè)保險以及政府相結(jié)合的分擔(dān)機(jī)制，從而達(dá)到政府推動、商業(yè)保險參與、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收益的養(yǎng)老風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。除此之外，還要注重養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量，在老年人入住時要提前達(dá)成協(xié)議，避免以后出現(xiàn)問題。

結(jié)束語：

綜上所述，社會在不斷發(fā)展，為我國養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)帶來了非常良好的前景。在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)時，一定要按照老年人的特點和需求，以解決目前的現(xiàn)狀為出發(fā)點，秉著為老年人著想的態(tài)度，利用科學(xué)的手段來進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和設(shè)計。并且，要注意風(fēng)險的防范，為老年人開發(fā)出更加符合心意的養(yǎng)老地產(chǎn)。

[1]徐瑜陽.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題與對策[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào),2011,(08):93-94.

[2]馮青.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中存在問題及其解決對策[J].商,2015,(18):63.

[3]張敬岳.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的問題與建議[J].華中師范大學(xué)研究生學(xué)報,2013,(01):141-145.

[4]謝靖宇.鄧懿君.中國養(yǎng)老地產(chǎn)模式醞釀中.中國房地產(chǎn)業(yè)[J].2015,(4).

孫楊（1988-）男，漢，江蘇省徐州市人，在讀碩士。研究方向：養(yǎng)老地產(chǎn) 工程管理的前期可研