新縣土地招拍掛工作探析

◎黃成高

近年來，新縣認(rèn)真貫徹落實(shí)土地招標(biāo)拍賣掛牌政策，以經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓為突破口，從改革土地使用制度入手，運(yùn)用市場機(jī)制代替行政審批，逐步建立起了有形的土地市場，實(shí)施陽光作業(yè)，避免了暗箱操作，最大限度地提高了土地資源利用效益，確保了土地資產(chǎn)的保值增值。3年來，新縣以掛牌、拍賣方式出讓國有建設(shè)用地10宗，出讓總面積36.302公頃，成交總價款1.22億元。

一、主要做法

在國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓中，新縣嚴(yán)把“三關(guān)”：一是嚴(yán)把用地源頭關(guān)，實(shí)現(xiàn)“一個渠道進(jìn)水”。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的要求，縣政府高度壟斷土地一級市場，防止了任何單位和個人擅自使用國有土地和集體土地。二是嚴(yán)把收購儲備關(guān)，實(shí)行“一個池子蓄水”。根據(jù)不同的地理位置、環(huán)境條件、土地資產(chǎn)的使用現(xiàn)狀、投入資金的能力和市場風(fēng)險，采取資金收購和合同收購兩種形式，收購儲備土地，先后在縣城周邊卓灣區(qū)域收購儲備土地66.667公頃。三是嚴(yán)把招標(biāo)拍賣掛牌出讓關(guān)，堅(jiān)持“一個龍頭放水”。在招標(biāo)拍賣掛牌工作中，新縣認(rèn)真做好地塊選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、宣傳發(fā)動、報名登記、發(fā)放資料等前期工作。在實(shí)施拍賣中，國土、紀(jì)檢、住建、財政、公證等有關(guān)部門參加，由縣公共資源交易中心具體操作，拍賣結(jié)束后，經(jīng)過公證，現(xiàn)場簽訂合同，收取出讓金，一條龍辦理用地手續(xù)，解除了用地者辦證難、建設(shè)難的后顧之憂。

二、取得的成效

實(shí)行土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓，在規(guī)范土地市場、轉(zhuǎn)變部門職能、從源頭防治腐敗方面發(fā)揮了重大的作用。一是從源頭上鏟除了滋生腐敗的土壤。實(shí)行土地公平招標(biāo)拍賣掛牌交易，為用地者提供了公開、公平、公正的競爭環(huán)境，使土地資源的配置過程完全處于社會監(jiān)督之下，克服了行政審批暗箱操作帶來的弊端，土地出讓不再由個別領(lǐng)導(dǎo)或幾個人說了算，而是由市場說了算。二是最大限度地實(shí)現(xiàn)了土地資產(chǎn)價值。過去，土地出讓中存在大量的行政審批行為。由于缺乏監(jiān)督制約，隨意性較大，隨便改變供地方式、減免土地稅費(fèi)，致使國有土地資產(chǎn)大量流失。建立土地有形市場以后，對土地實(shí)行高度壟斷，通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，將土地推向市場，讓市場定價，實(shí)現(xiàn)土地的最大價值。三是促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化合理配置。在土地招標(biāo)拍賣過程中，利用價格杠桿來調(diào)控土地的使用，不同的地段、不同的用途、不同的價格，將實(shí)力強(qiáng)、效益好、土地產(chǎn)出率高的用地項(xiàng)目逐步向好地段集中，體現(xiàn)了土地利用上的優(yōu)勝劣汰，使土地資源初步趨于最佳配置，使得地盡其用、地盡其利。

三、存在的問題

盡管實(shí)行土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作取得了一定的成效，但工作中還存在著一些亟須解決的問題。一是行政干預(yù)仍不同程度地存在?，F(xiàn)行政策規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須招標(biāo)拍賣掛牌出讓，同一宗地只要有競爭的就要實(shí)行公開供應(yīng)，嚴(yán)禁行政權(quán)力進(jìn)入土地市場。但在實(shí)踐中，行政干預(yù)時有發(fā)生，個別用地仍指定供地對象、供地位置、供地用途、供地方式和供地價格等，在一定程度上影響了市場配置土地資源的大環(huán)境。二是多頭分散供地。當(dāng)前，仍有土地自由交易，原劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用地的未按程序經(jīng)政府審批，補(bǔ)交出讓金，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。企業(yè)改制的劃撥土地使用權(quán)處置不規(guī)范，企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)改制資產(chǎn)重組時土地資產(chǎn)處置價格偏低，以招商引資的名義低價供地。這種情況，破壞了正常的土地供求關(guān)系，致使統(tǒng)一、規(guī)范、有序的土地市場難以形成，影響了國有土地的市場配置。

四、幾點(diǎn)建議

針對當(dāng)前土地出讓中存在的問題，筆者有幾點(diǎn)建議，供大家商榷。一是強(qiáng)化政府對土地的集中統(tǒng)一管理。各類用地必須由政府土地行政主管部門統(tǒng)一管理，代表政府壟斷土地的一級市場，強(qiáng)化對土地市場管理的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。對城市建設(shè)用地實(shí)行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理。二是強(qiáng)化“三個一”管理機(jī)制，就是“一個渠道進(jìn)水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”，將土地管理和土地市場的控制權(quán)掌握在手中，實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控與市場配置相結(jié)合的土地資源配置方式，推進(jìn)土地集約利用，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)和土地資源優(yōu)化配置，真正發(fā)揮房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的作用。三是制訂科學(xué)的供地計(jì)劃。招標(biāo)拍賣掛牌的供地計(jì)劃既要以市場為中心，通過市場調(diào)節(jié)，又必須增強(qiáng)政府在土地供應(yīng)上的調(diào)控能力。從土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌的實(shí)際情況分析，應(yīng)按照適度從緊的原則，科學(xué)、合理地制訂供地計(jì)劃，只有在土地供應(yīng)量相對較小的時候，才有利于營造競爭氛圍。