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    房地產(chǎn)業(yè)的冬天漸行漸近

    2015-01-30 10:52:46王寧江
    浙江經(jīng)濟(jì) 2015年21期
    關(guān)鍵詞:少子高峰增量

    王寧江

    房地產(chǎn)業(yè)的冬天漸行漸近

    王寧江

    前段時間,《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》有篇關(guān)于人口預(yù)測報告的專題,再次引起筆者一直以來思考的一個話題,那就是當(dāng)有強(qiáng)勁購買力的人口總量下來之后,作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)會變化幾何?房價大趨勢的拐點(diǎn)在哪里?

    先看幾組公開報道的人口統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際對比數(shù)據(jù):人口統(tǒng)計學(xué)標(biāo)準(zhǔn),一個社會0-14歲人口占比15%-18%為“嚴(yán)重少子化”,15%以內(nèi)為“超少子化”。目前,日本的少兒人口比重約為13%,處于“超少子化”階段。據(jù)第六次人口普查,中國0-14歲人口比重為16.6%,處于嚴(yán)重少子化水平。另外一組,國際總和生育水平為2.1,中國第六次人口普查,該組數(shù)據(jù)為1.18,比國際公認(rèn)的最低生育水平國家,如新加坡、葡萄牙還低。人口專家據(jù)此推算,中國人口將在2018年開始負(fù)增長。雖然本人并不支持這樣的簡單推測,但事實(shí)是如果不是2018年,也會是哪一年呢?畢竟這一天遲早要來。

    人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)之間存在較大的關(guān)聯(lián)性。據(jù)文獻(xiàn),最典型的美國,生育高峰與房地產(chǎn)市場景氣之間的周期間隔18-20年,基本上理解,一個成人成長代表著一個周期。在我國,第三次人口生育高峰在上個世紀(jì)80年代中期,而我國房地產(chǎn)市場的景氣周期始于1999年,雖然有住房制度改革等政策因素,但也難以掩飾其中的規(guī)律變化。加上中國傳統(tǒng)的“家”文化、置業(yè)文化,完全可以理解,中國的周期間隔會短于美國,估算為15-18年。有報道稱,2007年開始,我國進(jìn)入第四個人口生育高峰,但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看,似乎并不支持這一觀點(diǎn),1999年是最后一個年人口增量在千萬以上的年份,2006年的人口增量692萬人,較以往年份有個快速下移過程,2010年最低為641萬人,到2014年增量人口才重回710萬,2014年的回升恐怕有“獨(dú)二胎”政策因素。由此,所謂第四個人口生育高峰,只會是極其平和的高峰,增量較前幾輪不可比,房地產(chǎn)業(yè)的二次輝煌難以寄托于此。

    人口增加對房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性、支撐性作用,如債券市場之新增投資者數(shù)量。按周期預(yù)測,并考慮到我國房地產(chǎn)市場高房價、高空置等積垢,及長期數(shù)量不低的新增供給。綜合判斷未來,2015年前房地產(chǎn)還有好日子過,2020年始房地產(chǎn)業(yè)將看日子過,2025年后基本沒好日子過。

    更讓人擔(dān)心的是,長期以來“買漲不買跌”的心態(tài)、“從眾”的文化,一旦價格預(yù)期形成,房價的下跌,套用當(dāng)前流行的一次,恐怕會是“懸崖式下跌”,這是方方面面不愿見到的局面,一定要防范于未然。近期,媒體出現(xiàn)深圳房價下跌的報道,但愿只是階段性的調(diào)整,而非一個趨勢的起點(diǎn)。

    城鎮(zhèn)化是未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要支撐因素,而老齡化對房地產(chǎn)市場的影響在業(yè)內(nèi)則是褒貶不一。不同于人口拐點(diǎn)的預(yù)測都表明,老齡化已為定局。既然如此,那么房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極地適應(yīng)老齡化社會的新格局,政府和業(yè)界均要有所作為。面對提前到來的老齡化社會,我們的社會治理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等并未做好很好的承接準(zhǔn)備。當(dāng)前家庭養(yǎng)老的實(shí)際情況是,少兒撫養(yǎng)比每年平穩(wěn)下降,老人撫養(yǎng)比則每年平和上升,2014年少兒、老年撫養(yǎng)比之和為36.2%,這是在2010年降到最低的34.2%的回升,回升的原因就是老年撫養(yǎng)比提高。

    除了家庭養(yǎng)老外,很多問題需要社會養(yǎng)老來解決。但社會新增養(yǎng)老設(shè)施的步伐跟不上老齡化的趨勢,政府可以像棚戶區(qū)改造一樣,考慮將城市中心城區(qū)的近醫(yī)療設(shè)施、近生活設(shè)施等小區(qū)整體改造為養(yǎng)老社區(qū),對此,業(yè)界應(yīng)有所作為。業(yè)界還應(yīng)轉(zhuǎn)型發(fā)展,有保有壓,主動建設(shè)養(yǎng)老型小區(qū)。同時重視建設(shè)智慧小區(qū),滿足新生代未來房屋置換需求。

    作者為浙江省經(jīng)濟(jì)信息中心副主任、浙江省信用中心主任

    ·首席論衡·

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