公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究

周麗萍，蔡　慧

（鹽城工學(xué)院 財(cái)務(wù)處，江蘇 鹽城 224051）

改革實(shí)踐

公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究

周麗萍，蔡慧

（鹽城工學(xué)院 財(cái)務(wù)處，江蘇 鹽城 224051）

自2006年新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》頒布實(shí)施以來，僅有少數(shù)公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。據(jù)此，系統(tǒng)分析上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的整體情況并探討其影響，提出了對(duì)如何推廣公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用的若干建議。

公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

1　上市公司投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值模式的整體情況

2006年新準(zhǔn)則頒布實(shí)施后，理論界和實(shí)務(wù)界普遍預(yù)測(cè)公允價(jià)值模式將會(huì)受到業(yè)界的青睞，在持有投資性房地產(chǎn)的公司尤其是房地產(chǎn)物業(yè)類公司中得到廣泛應(yīng)用［1］。然而，現(xiàn)實(shí)情況卻與預(yù)測(cè)大相徑庭。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)研究，新準(zhǔn)則頒布當(dāng)年僅有十幾家企業(yè)選擇使用公允價(jià)值模式，之后幾年選用該計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量也只是緩慢增長(zhǎng)。例如，2009年、2010年以及2011年我國存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量的分別為25家、27家和28家。截至2014年12月31日，滬深兩市絕大多數(shù)企業(yè)仍然延續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式。最近5年采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量為：2009年25個(gè)，2010年27個(gè)，2011年28個(gè)，2012年34個(gè)，2013年38個(gè)，2014 年44個(gè)。

由此可知，只有小部分上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。不過，欣慰的是，2007—2012年這幾年間采用公允價(jià)值模式的上市公司數(shù)呈逐年上升趨勢(shì)。這表明，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境的逐步完善以及對(duì)準(zhǔn)則理解的不斷深化，越來越多的上市公司認(rèn)可了投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的諸多優(yōu)點(diǎn)，從而加以采用。另外，新準(zhǔn)則指出，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；公司能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。然而，對(duì)具體的公允價(jià)值確定方式新準(zhǔn)則并未做出明確規(guī)定。因此，不同企業(yè)對(duì)此也采取了不同的方法，其中以下三種方法最為主要和普遍，即外部評(píng)估、參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、第三方調(diào)研報(bào)告。以2012年數(shù)據(jù)為例，34家采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的企業(yè)關(guān)于公允價(jià)值確定方式為外部評(píng)估18個(gè)，參考同類11個(gè)，第三方報(bào)告3個(gè)。由此可知，在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法中，外部評(píng)估所占的比重最高，其次是參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

2　上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀分析

2.1公允價(jià)值的應(yīng)用容易加劇財(cái)務(wù)信息波動(dòng)性

公允價(jià)值受宏觀政策、供求狀況、消費(fèi)者心理、市場(chǎng)預(yù)期等諸多因素的共同影響，而這些因素又或多或少存在一定的不確定性［2］。因此，若采用公允價(jià)值模式，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值將隨著這些因素的變化而波動(dòng)，可能產(chǎn)生較大幅度或頻繁的波動(dòng)，這不僅會(huì)加劇企業(yè)利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，還容易導(dǎo)致其財(cái)務(wù)信息隨市場(chǎng)環(huán)境的變化而頻繁波動(dòng)，影響企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性。

2.2公允價(jià)值的應(yīng)用可能加大現(xiàn)金流與凈利潤(rùn)背離程度

采用公允價(jià)值模式后，企業(yè)的利潤(rùn)將隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)而發(fā)生波動(dòng)，但是其公允價(jià)值變動(dòng)并沒有真正帶來現(xiàn)金流入或流出，即確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益并無現(xiàn)金流作為支撐，從而加大現(xiàn)金流與凈利潤(rùn)相背離的程度。

編制現(xiàn)金流量表補(bǔ)充資料時(shí)，需要將凈利潤(rùn)調(diào)整為經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量，其出發(fā)點(diǎn)是凈利潤(rùn)，然后通過相關(guān)項(xiàng)目的加減，最后得出經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量。其中，公允價(jià)值變動(dòng)損益屬于調(diào)減項(xiàng)（若公允價(jià)值變動(dòng)損益為負(fù)數(shù)，則為調(diào)增項(xiàng)），且公允價(jià)值變動(dòng)損益數(shù)額越大、占利潤(rùn)比重越高，則造成現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)相背離的程度也將越大。

2.3公允價(jià)值的取得可能增加成本費(fèi)用

公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的有效應(yīng)用離不開充足的信息、充分發(fā)展的市場(chǎng)、高素質(zhì)的人才以及良好的計(jì)量環(huán)境等，然而現(xiàn)實(shí)中這些條件還有所欠缺，這就使得公允價(jià)值模式在實(shí)務(wù)中執(zhí)行難度較大，都將增加不少的成本費(fèi)用。①公允價(jià)值的有效應(yīng)用需要高素質(zhì)的人才，而對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行相關(guān)知識(shí)和技能上的系統(tǒng)培訓(xùn)需要花費(fèi)一筆不小的費(fèi)用，這在一定程度上加大了企業(yè)的成本；②如果公允價(jià)值由公司自行確定，則必然需要搜集大量的信息和數(shù)據(jù)，這無疑需要投入不少的人力、物力、財(cái)力，尤其是在市場(chǎng)不健全的情況下投入數(shù)額將會(huì)更大；③當(dāng)公司聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，需要支付一筆不菲的資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用，并且評(píng)估對(duì)象越復(fù)雜，費(fèi)用就越多；④為了防止公允價(jià)值模式帶來盈余管理問題，可能還會(huì)增加日常監(jiān)管成本。

2.4公允價(jià)值運(yùn)用影響凈資產(chǎn)利潤(rùn)率

對(duì)于公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額，企業(yè)首次執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并決定采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額來調(diào)整期初留存收益；按變更后的模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，若公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，則其差額計(jì)入所有者權(quán)益。這類事項(xiàng)在投資性房地產(chǎn)價(jià)值上升的情況下，都將使企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，從而影響當(dāng)期以至未來期間的凈資產(chǎn)利潤(rùn)率。

3　推進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的對(duì)策建議

3.1推進(jìn)準(zhǔn)則建設(shè)

公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用是一個(gè)有待深入研究的課題，一方面，應(yīng)用中存在不少問題；另一方面，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則尚不完善，很多細(xì)節(jié)或具體情況并未加以明確規(guī)定，而實(shí)務(wù)情況又紛繁復(fù)雜，使得準(zhǔn)則難以滿足實(shí)務(wù)要求，因此，相關(guān)部門必須加快完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，并形成相關(guān)細(xì)則適時(shí)加以實(shí)施。

3.2強(qiáng)化監(jiān)管并加大審計(jì)力度

公允價(jià)值本身就是一個(gè)高危地帶，且目前我國準(zhǔn)則建設(shè)、市場(chǎng)環(huán)境等尚不完善，換言之，公允價(jià)值很容易成為企業(yè)進(jìn)行盈余管理之手段。因此，相關(guān)部門（如證券監(jiān)管部門、證券交易所或者資質(zhì)良好的會(huì)計(jì)師事務(wù)所等）很有必要強(qiáng)化監(jiān)管。

3.3加大培訓(xùn)和指導(dǎo)力度

①財(cái)政部會(huì)計(jì)司而言：可以組織一些培訓(xùn)會(huì)議或討論活動(dòng)，并形成紀(jì)要文件下發(fā)給各地財(cái)政部門，再由公司所在地的財(cái)政部門組織本地企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)。②會(huì)計(jì)師事務(wù)所而言：在對(duì)企業(yè)執(zhí)行年度審計(jì)工作時(shí)，應(yīng)特別注意公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域是否得到了有效執(zhí)行和規(guī)范應(yīng)用。③企業(yè)本身而言：一方面應(yīng)積極組織公司財(cái)務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)準(zhǔn)則，并切實(shí)做到規(guī)范應(yīng)用；另一方面應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)。

3.4完善市場(chǎng)環(huán)境

在投資性房地產(chǎn)中要想保證公允價(jià)值模式的有效應(yīng)用，良好環(huán)境的構(gòu)建是必須的。為此，從與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的角度出發(fā)，有必要建立一個(gè)全國性的房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)平臺(tái)，以使各方面均能獲取充分、可靠、實(shí)時(shí)的價(jià)格信息，形成一個(gè)良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息平臺(tái)。這樣，將極大地方便財(cái)務(wù)人員及專業(yè)評(píng)估人員在確定公允價(jià)值時(shí)選取合適的參數(shù)和數(shù)據(jù)，進(jìn)而推動(dòng)該模式的有效應(yīng)用。

我國上市公司投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量得出的信息能為公司經(jīng)營管理者、債權(quán)人、投資者等相關(guān)公司信息使用者提供更為具有時(shí)效性的會(huì)計(jì)信息，為他們的經(jīng)營決策提供更有效的支持?？梢哉f，公允價(jià)值的運(yùn)與推廣用是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)展趨勢(shì)，也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

［1］金瑩.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量可能產(chǎn)生的影響［J］.財(cái)會(huì)月刊.2010（7）：72.

［2］李紅杰，張金芳.淺議公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用.市場(chǎng)論壇［J］.2009（8）：96-97.

［責(zé)任編輯：路實(shí)］

Study of the Application of Fair ValueM easurement in the Investment RealEstate

ZHOU Li-ping，CAIHui
（FinancialDepartmentofYancheng Instituteof Technology，Yancheng Jiangsu 224051，China）

Since 2006 new"Enterprise Accounting Criterion"promulgated and implemented，only a small number of listed companies use fair valuemodel tomeasure the investmentproperty.According to this，this paper systematically analyzes the overall situation of the investment property of the listing corporation，and then discusses its influence，finally，this paper puts forward some suggestions on how to promote the application of fairvaluemodel in the investment realestate.

fairvalue；investment realestate；accounting standards

F293.3

A

1673-5919（2015）06-0021-02

10.13691/j.cnki.cn23-1539/f.2015.06.008

2015-11-05

周麗萍（1979-），女，山東榮成人，碩士，會(huì)計(jì)師，從事財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作。