淺析設(shè)施管理理論和技術(shù)在工業(yè)園區(qū)的應(yīng)用

李 婧，肖承翔

（中機(jī)生產(chǎn)力促進(jìn)中心，北京 100044）

0 引言

設(shè)施管理（FM，F(xiàn)acility Management），根據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）所給予的定義，是指以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類(lèi)生活環(huán)境、工作環(huán)境進(jìn)行有效的規(guī)劃、整理和維護(hù)管理的工作。設(shè)施管理的對(duì)象，普遍認(rèn)可的是指服務(wù)于生產(chǎn)、生活和運(yùn)作目的的建筑物本體及其相關(guān)的給水、排水、采光、供電、通風(fēng)、暖氣、消防、保安、通信、電機(jī)等設(shè)備、輔助性家具、工器具，水塔、鍋爐房、變電站和室外綠化、道路、停車(chē)場(chǎng)地等構(gòu)成的物理實(shí)體，以及圍繞上述物理實(shí)體提供相應(yīng)服務(wù)的總和。

自從設(shè)施管理在20 世紀(jì)70年代末在美國(guó)誕生以來(lái)，在全世界范圍內(nèi)飛速發(fā)展，越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)它、了解它，越來(lái)越多的企業(yè)和政府部門(mén)期待通過(guò)設(shè)施管理達(dá)到他們的目的。他們希望不僅要降低設(shè)施的運(yùn)行成本，保持高品質(zhì)的業(yè)務(wù)空間，而且要整合所有和設(shè)施相關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，以此來(lái)支持組織發(fā)展戰(zhàn)略和核心業(yè)務(wù)，從而提高組織的經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力。而有效的設(shè)施管理即可通過(guò)對(duì)可用資源在規(guī)劃、創(chuàng)建、運(yùn)營(yíng)和生命周期等方面的優(yōu)化，為組織提供實(shí)現(xiàn)組織使命所需的空間和基礎(chǔ)設(shè)施。

1 設(shè)施管理在工業(yè)園區(qū)的應(yīng)用現(xiàn)狀

現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，工業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了重要階段。工業(yè)園區(qū)逐漸成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展不可或缺的基地。當(dāng)前，我國(guó)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，各地都積極規(guī)劃、建設(shè)工業(yè)園區(qū)。我國(guó)的工業(yè)園區(qū)的層次很多，有國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)、縣級(jí)、鄉(xiāng)級(jí)，甚至還有村一級(jí)的工業(yè)園。目前，我國(guó)僅國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū)就已達(dá)幾百個(gè)，遍布全國(guó)30 個(gè)省、市、自治區(qū)。工業(yè)園區(qū)在各地飛速發(fā)展，進(jìn)入了高峰期。

在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，他們充分利用設(shè)施管理理論和技術(shù)，將其應(yīng)用于工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理中，已經(jīng)獲得了巨大的效益。而我國(guó)起步晚，技術(shù)和理論落后，很多企業(yè)不了解設(shè)施管理，設(shè)施管理在工業(yè)園區(qū)的應(yīng)用較少。如此眾多的工業(yè)園區(qū)正在建設(shè)中或已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，不足也隨之暴露出來(lái)，比如：

（1）前期規(guī)劃和管理重視不足。我國(guó)現(xiàn)階段設(shè)施管理概念的推廣還沒(méi)有完全打開(kāi)，很多企業(yè)對(duì)設(shè)施管理的認(rèn)識(shí)僅僅是一知半解，還不夠全面，大部分組織都只是到園區(qū)竣工后才引進(jìn)設(shè)施管理，只有很少一部分公司在設(shè)計(jì)階段或項(xiàng)目可行性研究階段就開(kāi)始聽(tīng)取設(shè)施管理組織的建議。設(shè)施管理理論和技術(shù)是貫穿工業(yè)園區(qū)的整個(gè)生命周期的。從前期的規(guī)劃分析到園區(qū)的設(shè)計(jì)，從建筑物的建造到建成后的運(yùn)營(yíng)維護(hù)，乃至建筑物的翻新或循環(huán)再利用，設(shè)施管理都起到重要的信息傳輸與維護(hù)作用。大量的實(shí)踐也表明，設(shè)施管理的前期介入可以降低由設(shè)計(jì)和施工的問(wèn)題帶來(lái)的功能缺失、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用高昂等方面的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在，越來(lái)越多的組織也意識(shí)到設(shè)施管理在項(xiàng)目前期階段的重要性，希望設(shè)施管理公司能在節(jié)能環(huán)保、空間利用以及維護(hù)方法等方面提供咨詢建議，以降低后期運(yùn)行成本。

（2）缺乏完善的管理方法和手段，資源利用率低。由于管理方法的不完善，現(xiàn)在很多工業(yè)園區(qū)都面臨著資源利用率低，嚴(yán)重浪費(fèi)的局面，設(shè)施管理則可以很好的解決這一問(wèn)題。設(shè)施管理通過(guò)對(duì)各類(lèi)資源的整合，建立設(shè)施管理體系，統(tǒng)籌管理工業(yè)園區(qū)內(nèi)資源的調(diào)配，提升其整體性能，使園區(qū)的整體設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)變得智能和高效。有一些大型工業(yè)園區(qū)，已經(jīng)率先引進(jìn)了設(shè)施管理理論和技術(shù)，并取得成功。

2 設(shè)施管理在工業(yè)園區(qū)應(yīng)用的意義

我國(guó)的工業(yè)園區(qū)正處于快速發(fā)展期，應(yīng)推動(dòng)設(shè)施管理在工業(yè)園區(qū)的應(yīng)用，設(shè)施管理理論和技術(shù)能有效的促進(jìn)工業(yè)園區(qū)的良性發(fā)展，給園區(qū)創(chuàng)造更大的效益。將設(shè)施管理應(yīng)用于工業(yè)園區(qū)，積極導(dǎo)入 “合同能源管理”、“合同設(shè)施管理”、“不動(dòng)產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)” 等專(zhuān)業(yè)設(shè)施管理模式，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化外包，既能滿足開(kāi)發(fā)商吸引更多業(yè)主入住的訴求，又可以讓園區(qū)企業(yè)利用園區(qū)資源整合優(yōu)勢(shì)，從而提升園區(qū)整體管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。設(shè)施管理為工業(yè)園區(qū)帶來(lái)的效益主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）設(shè)施管理為產(chǎn)業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化配套服務(wù)，有利于產(chǎn)業(yè)集群和專(zhuān)業(yè)化園區(qū)的發(fā)展。設(shè)施管理主要目的是通過(guò)有效的改造和整合改善客戶營(yíng)運(yùn)能力，降低成本，提高園區(qū)收益。設(shè)施管理可以針對(duì)某一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，提供各種專(zhuān)業(yè)化的特殊服務(wù)是園區(qū)設(shè)施管理的重要內(nèi)容之一。通過(guò)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供專(zhuān)業(yè)化配套服務(wù)，創(chuàng)造高端招商引資的環(huán)境，成為吸引專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)和資源集聚的重要手段，將加快促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群和專(zhuān)業(yè)園的形成和發(fā)展。設(shè)施管理中的每個(gè)課題都可為工業(yè)園區(qū)提供支持。例如業(yè)務(wù)連續(xù)性和應(yīng)急預(yù)案，它們是設(shè)施管理中的重要組成部分，它強(qiáng)調(diào)了每當(dāng)突發(fā)事件發(fā)生之后，企業(yè)能夠繼續(xù)保持在預(yù)先制定的水平上提供產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)能力。通過(guò)設(shè)施管理和智能技術(shù)的結(jié)合，對(duì)整個(gè)工業(yè)園區(qū)的環(huán)境、公共服務(wù)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的感知、分析和管理，將使其更加智能化和科學(xué)化，并減少對(duì)于人工管理的依賴(lài)，增強(qiáng)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，為每一位員工創(chuàng)造一個(gè)更加美好的工作和生活環(huán)境。

（2）設(shè)施管理遵循生態(tài)工業(yè)園理念，是園區(qū)節(jié)能降耗、效率提升的重要手段。通過(guò)在園區(qū)開(kāi)展設(shè)施管理，能更有效地進(jìn)行能源管理，降低能耗。

（3）設(shè)施管理是提升園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。引入設(shè)施管理有助于提升園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力，為園區(qū)發(fā)展注入新的活力。通過(guò)應(yīng)用高新技術(shù)手段等，可以實(shí)現(xiàn)資源能源的集約化利用，可以滿足企業(yè)對(duì)日益復(fù)雜的園區(qū)硬環(huán)境要求；通過(guò)全生命周期管理，有利于園區(qū)全盤(pán)統(tǒng)籌考慮，提高園區(qū)管理運(yùn)營(yíng)的效率。

3 工業(yè)園區(qū)設(shè)施管理內(nèi)容

工業(yè)園區(qū)設(shè)施管理主要包括： 不動(dòng)產(chǎn)管理、基礎(chǔ)設(shè)施管理、公共服務(wù)設(shè)施管理和基礎(chǔ)物業(yè)管理等四方面內(nèi)容，如圖1 所示。

3.1 不動(dòng)產(chǎn)管理

圖1 園區(qū)的設(shè)施管理Fig.1 The facility management of the industrial park

將設(shè)施管理引入園區(qū)管理中，首要不同就是增添了以前在前期不被大家所重視的不動(dòng)產(chǎn)管理，設(shè)施管理在園區(qū)的論證階段就介入園區(qū)的建設(shè)，參與園區(qū)的設(shè)計(jì)。不動(dòng)產(chǎn)管理主要包括：

（1）不動(dòng)產(chǎn)選址。即根據(jù)區(qū)域地理環(huán)境的特點(diǎn)，在建筑之前綜合考慮資源配置、市場(chǎng)潛力、交通條件、文化環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等因素對(duì)地址進(jìn)行論證和決策的過(guò)程，為園區(qū)企業(yè)或新園區(qū)規(guī)劃選取最佳位置。

（2）不動(dòng)產(chǎn)投資與租賃。包括資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)管理、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、成本分析、空間規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、投資策略，以及廠房、寫(xiě)字樓的空間管理、出租、出售等。

以上兩項(xiàng)是不動(dòng)產(chǎn)管理的核心部分，選址可直接關(guān)系到廠商的入住情況，園區(qū)的運(yùn)營(yíng)成本等多方面。對(duì)資產(chǎn)的管理與評(píng)估、空間管理等進(jìn)行前期實(shí)施與規(guī)劃，不僅可以避免園區(qū)運(yùn)營(yíng)時(shí)出現(xiàn)各種因前期考慮不周而出現(xiàn)大的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，同時(shí)也可有效地利用資源，節(jié)約園區(qū)和入住企業(yè)的成本。除了以上兩項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)管理還包括建筑項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)施設(shè)備管理等方面。

3.2 基礎(chǔ)設(shè)施管理

主要包括： 供水管理、環(huán)境管理、能源管理、道路綠化管理等基礎(chǔ)設(shè)施管理。雖然這些方面都比較基礎(chǔ)，但其重要性不容忽視，如果哪一項(xiàng)沒(méi)有注意到，就會(huì)在園區(qū)的運(yùn)營(yíng)階段引起不小的問(wèn)題。在這其中，環(huán)境管理和能源管理尤為重要，如運(yùn)用得當(dāng)，可顯著節(jié)約能源、改善環(huán)境。

3.3 公共服務(wù)設(shè)施管理

（1）公共平臺(tái)管理。包括園區(qū)公共商業(yè)、娛樂(lè)、科研、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施，以及公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、電子商務(wù)系統(tǒng)、電子政務(wù)系統(tǒng)、電子社區(qū)等的規(guī)劃、建設(shè)、管理與維護(hù)工作。

（2）IT 服務(wù)。提供園區(qū)所需的基礎(chǔ)工業(yè)、商業(yè)IT 服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建園區(qū)網(wǎng)絡(luò)，提供多媒體服務(wù)，機(jī)房配置及維護(hù)等。

還有安全管理、物流管理、智能交通管理等各種公共服務(wù)設(shè)施管理。這些在智慧園區(qū)中是不可或缺的，就拿智能交通管理來(lái)說(shuō)，不僅可以做到智能停車(chē)，隨時(shí)掌握可用車(chē)位數(shù)量和位置，還可以在取車(chē)時(shí)幫助車(chē)主準(zhǔn)確找到車(chē)輛位置。

隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，人們已經(jīng)將這些終端通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)集合在一起，形成一個(gè)智能管理系統(tǒng)，覆蓋整個(gè)園區(qū)如圖2 所示。由各個(gè)信息采集終端收集信息，分析整理，再由各種數(shù)據(jù)處理終端進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，最終達(dá)到隨時(shí)監(jiān)控，管理著整個(gè)園區(qū)。

圖2 園區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)構(gòu)架圖Fig.2 The network system structure diagram in the industrial park

（3）基礎(chǔ)物業(yè)管理。提供基礎(chǔ)物業(yè)管理中的保安、保潔、保綠、通信、行政等服務(wù)。

4 總結(jié)

智能工業(yè)園區(qū)是屬于信息時(shí)代的產(chǎn)物，但是單純從信息技術(shù)應(yīng)用角度是無(wú)法涵蓋其所包含的所有要求的，引入設(shè)施管理，可以讓園區(qū)的建設(shè)兼顧基于基礎(chǔ)設(shè)施型（能源和交通等）部門(mén)的發(fā)展，以及基于服務(wù)型部門(mén)的發(fā)展，以此來(lái)推動(dòng)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并為園區(qū)內(nèi)員工提供高品質(zhì)的工作空間。從設(shè)施管理的種類(lèi)來(lái)說(shuō)，可以概括地劃分為硬性設(shè)施管理（如對(duì)建筑、空間、資產(chǎn)等的管理）和軟性設(shè)施管理（如對(duì)人員、組織、業(yè)務(wù)等的管理），這種硬性和軟性相結(jié)合的設(shè)施管理可以應(yīng)用于多方面，不僅推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也關(guān)注環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于園區(qū)的發(fā)展提供有力的支持和幫助。設(shè)施管理的整合性功能，讓智能交通系統(tǒng)、智能服務(wù)系統(tǒng)、智能供應(yīng)鏈系統(tǒng)等要素可以科學(xué)、高效的方式運(yùn)轉(zhuǎn)。

[1] 曹吉鳴，繆莉莉.我國(guó)設(shè)施管理的實(shí)施現(xiàn)狀和制約因素分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2008，3.

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