我國綠色住宅建設(shè)融資問題探析

賈文鶴

摘要：綠色住宅是綠色建筑下的概念，因其節(jié)約資源、保護環(huán)境、能夠為居民提供健康高效的使用空間的優(yōu)良特性而受到許多消費者的親睞。但綠色住宅的自身特性使其在實際開發(fā)建設(shè)過程中面臨著融資困難的問題，制約了綠色住宅的大規(guī)模推廣。本文在明晰綠色住宅融資現(xiàn)狀的前提下，針對綠色住宅融資方面存在的主要問題進行分析，為綠色住宅市場的融資問題的解決提供思路，促進綠色住宅在我國的開發(fā)和推廣的激勵機制的完善。

關(guān)鍵詞：綠色住宅；投融資；可持續(xù)發(fā)展

當(dāng)前，我國建筑能源約占全社會終端能耗的27%。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這一比例呈現(xiàn)繼續(xù)上升趨勢。與此同時，我國的建筑規(guī)模正以每年20億平方米的速度增加，其中95%以上的建筑是高耗能的建筑，建筑能耗量約達(dá)到發(fā)達(dá)國家的3倍。預(yù)計到2020年，我國建筑能耗約占社會能源消費總量30%以上，將成為最主要的能源消費領(lǐng)域。在此背景下，建筑業(yè)的節(jié)能與可持續(xù)發(fā)展的要求也顯得尤為迫切，綠色建筑應(yīng)運而生，而住宅產(chǎn)業(yè)作為建筑業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也隨之向綠色住宅的方向不斷靠攏。

一、綠色住宅的定義及其價值

綠色住宅是基于人與自然持續(xù)共生原則和資源高效利用原則而設(shè)計建造的，能使住宅內(nèi)外物質(zhì)能源系統(tǒng)進行良性循環(huán)，無廢、無污、能源能夠?qū)崿F(xiàn)一定程度自給的新型住宅，其范圍可從頂級豪宅涵蓋到最普通的經(jīng)濟適用房。作為綠色建筑下的一個概念，綠色住宅除了具備一般住宅適宜居住的基本條件外，還需要能夠具有開敞性的生理生態(tài)，高效利用清潔能源，達(dá)到協(xié)調(diào)環(huán)境、保護生態(tài)的效果。 正是基于綠色住宅的上述特質(zhì)，大力推進綠色住宅的發(fā)展，可以促使居住建筑物融入自然環(huán)境的節(jié)能低耗系統(tǒng)，促進轉(zhuǎn)變城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展模式，推動建筑產(chǎn)業(yè)升級，形成新型的產(chǎn)業(yè)鏈條，從而進一步拉動節(jié)能環(huán)保的新型能源、材料等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)化形成有力的支持。

目前，國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于綠色建筑的研究關(guān)注點主要集中在技術(shù)創(chuàng)新和實踐應(yīng)用、評價方法、經(jīng)濟性分析、建設(shè)現(xiàn)狀和對策等問題上，而對于其投資價值、融資問題等的探討則相對缺乏。并且，由于現(xiàn)有的綠色建筑多為公共建筑，專門針對具有巨大潛力的綠色住宅市場的研究則更顯薄弱。但在綠色住宅的技術(shù)發(fā)展已形成一定規(guī)模、評價方法逐步完善修正、綠色住宅市場開發(fā)尚處資金需要量較大的初級階段等的現(xiàn)實狀況看來，綠色住宅未來推廣發(fā)展的關(guān)鍵之一即是其融資渠道開辟、經(jīng)濟政策激勵、融資模式拓展的問題。

二、綠色住宅市場開發(fā)的融資問題探析

（一）財政激勵政策依賴性強

近年來，住建部發(fā)布的《十二五”建筑節(jié)能專項規(guī)劃》等不斷強調(diào)，要加大中央預(yù)算類投資和中央財政節(jié)能減排專項資金支持建筑節(jié)能和綠色建筑的力度，地方性補貼不得低于中央標(biāo)準(zhǔn)。地方政策中，以首批綠色建筑試點城市武漢市為例，早在2010年，《武漢市綠色建筑管理試行辦法》中就提出設(shè)立綠色建筑專項基金，對達(dá)到二星級以上的綠色建筑，實行企業(yè)所得稅抵扣、免征三年地稅、建立專項基金補貼等財政政策進行激勵。

從中央、地方出臺的綠色住宅、綠色建筑的一系列相關(guān)政策中，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前綠色住宅開發(fā)相關(guān)的政策支持多是稅收、政府補貼等財政政策。一方面，政府對于綠色建筑、綠色住宅規(guī)模化推廣應(yīng)用的資金支持力度在不斷地加大；但從另一方面來看，政府激勵在綠色住宅市場的發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，而市場中自發(fā)性的資金支持則顯得較為被動，處于相對弱勢的地位。一旦綠色住宅的相關(guān)財政補貼及優(yōu)惠力度削弱，市場就有可能就會走向停滯，綠色住宅發(fā)展對政府政策財政政策的依賴性較強。

（二）市場資金積極性低

1增量成本挫傷融資積極性

雖然綠色住宅節(jié)能環(huán)保，能在較大幅度上降低綠色建筑運營過程中的成本，但卻面臨著開發(fā)初期的增量成本較大的問題。在增量成本上，根據(jù)李菊、程楷等學(xué)者的研究，綠色建筑在技術(shù)設(shè)計及特殊功能上的要求普遍帶來了比普通建筑更高的成本，各類增量成本在40-400元/m不等，節(jié)能的設(shè)計帶來增量成本比多在4%-10%，其中太陽能光電等的增量成本比例更是達(dá)到了20%，成本的加大一定程度上挫傷了民間資本的積極性。

2綠色住宅開發(fā)回報期長，制約其在資本市場吸引力

盡管目前房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀調(diào)控，但現(xiàn)階段，全國的居住建筑市場中開發(fā)商仍處于優(yōu)勢地位，大多數(shù)省市的普通商品住宅供不應(yīng)求，利潤豐厚。綠色住宅開發(fā)成本高，銷售價格上不占有優(yōu)勢，雖然增量成本能夠在建筑運營使用過程中得到回報，但因其經(jīng)濟收益具有隱形特點，增量成本投入一般在4～7年才能回收，投資回報期較長。即使政府對綠色住宅的開發(fā)進行財政補貼和稅收優(yōu)惠，綠色住宅的相關(guān)補貼申請也仍存在申報審批要求較高、資金到位周期較長等局限，相比之下，開發(fā)商更愿意投資于開發(fā)利潤高、回報相對快的普通住宅，而對綠色住宅則存在疑慮。

3融資主體不明，投入收益主體不匹配

在我國住宅房地產(chǎn)項目中，大多情況下開發(fā)主體與運營主體分離，即房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后，物業(yè)公司進駐，負(fù)責(zé)地產(chǎn)項目的日常運營和管理。因此，綠色住宅運營過程中的增量收益多在綠色住宅長期使用過程中以節(jié)省能源費用的形式被物業(yè)公司獲得，而開發(fā)時期的增量成本則由開發(fā)商來承擔(dān)。增量成本與增量收益的主體不匹配，開發(fā)商投入了成本卻并不能享受到綠色住宅的增量收益，許多開發(fā)商因此更愿意把資金轉(zhuǎn)而投入普通住宅建筑，使綠色住宅建筑市場的融資面臨困難。

（三）融資方式較為單一

綠色住宅項目的開發(fā)多依托房地產(chǎn)公司的資金實力。在綠色住宅開發(fā)過程中，項目施工單位常須預(yù)付相關(guān)款項，而相關(guān)款項很大一部分為銀行貸款所得，同時，大多數(shù)的購房預(yù)付款都來自銀行信貸。在這種滾動式的資金鏈中，綠色住宅開發(fā)商通過直接或間接方式得到的銀行資金大約占項目開發(fā)總資金的60%。從目前市場狀況來看，銀行信貸融資幾乎貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，并成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式。其他融資方式，如房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券融資等，由于準(zhǔn)入門檻、成本、監(jiān)管等要求較高的原因發(fā)展緩慢。

（四）缺乏對金融機構(gòu)相關(guān)的政策激勵

我們?nèi)砸宰咴诰G色建筑發(fā)展前列的湖北省為例，雖然2013年9月的《湖北省綠色建筑行動實施方案》中明確提出了“金融機構(gòu)應(yīng)優(yōu)先支持綠色建筑消費和開發(fā)貸款，并在購房貸款利率上給予適當(dāng)優(yōu)惠”，并鼓勵金融機構(gòu)向綠色建筑建設(shè)提供信貸支持，但政策性的文件中并未明確地制定對金融機構(gòu)拓展綠色住宅相關(guān)金融產(chǎn)品進行優(yōu)惠的激勵政策細(xì)則。從在房地產(chǎn)開發(fā)市場中起重要作用的銀行等金融機構(gòu)的普遍反應(yīng)來看，此類政策目前尚未能夠促使金融機構(gòu)對綠色住宅的開發(fā)提供金融支持，對綠色住宅的開發(fā)也并未起到明顯的促進作用。綠色住宅等房地產(chǎn)項目的開發(fā)融資方式本身就較為單一，對銀行信貸依賴度較高，加之政府對金融機構(gòu)相關(guān)激勵的缺乏，提高了綠色住宅開發(fā)商融資的難度，增加了開發(fā)的風(fēng)險。

三、綠色住宅融資問題解決思路

（一）進一步完善政策激勵體系

綠色住宅的開發(fā)推廣離不開政府財政政策的支持。在正面支持激勵方面，政府須加大財政支持力度，可以各項財政資金、社會捐助等為資金來源的基礎(chǔ)上設(shè)立綠色住宅發(fā)展的專項資金，在對綠色住宅的開發(fā)進行補貼和獎勵的基礎(chǔ)上，采用稅收優(yōu)惠等方式，扶持綠色住宅的相關(guān)技術(shù)、產(chǎn)品的研發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)的制定，促進綠色住宅示范區(qū)域的建立，同時及時制定針對金融機構(gòu)開展綠色住宅融資相關(guān)業(yè)務(wù)的激勵細(xì)則，將融資優(yōu)惠落到實處；在反面監(jiān)督懲戒方面，由于住宅開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，對綠色住宅開發(fā)財政補貼資金運用的監(jiān)督機制須滲透到從設(shè)計、施工和驗收到維護和使用的各階段，確保資金有效運用，對于綠色建筑融資中出現(xiàn)的財政資金浪費、虛假謊報等資金使用的不良現(xiàn)象，給予堅決的打擊查處。

（二）引入民間及海外資本

資本市場、房地產(chǎn)和資源類產(chǎn)業(yè)一直是民間及海外資本關(guān)注的重要領(lǐng)域。近年來，由于房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為資本投資的主要選擇之一，但由于綠色住宅開發(fā)技術(shù)要求高、投資回報期長等特點，無形中提高了民間資本、海外資本在綠色住宅市場中的準(zhǔn)入門檻，降低了對民間及海外資本投入的吸引力。

從國外經(jīng)驗來看，綠色住宅的開發(fā)推廣不能夠僅依靠財政資金補貼的支持，終究要依靠市場的資金力量。因此，如何提高綠色住宅對于資本的吸引力則尤為關(guān)鍵。政府在加大財政支持力度的同時可以結(jié)合具體情況，改革完善市場機制，采取適當(dāng)?shù)呢斦胧┙档兔耖g、海外資本在綠色住宅領(lǐng)域的準(zhǔn)入門檻，進一步完善外部融資環(huán)境，使綠色住宅的開發(fā)能受到更多資本的關(guān)注。

（三）加強信貸支持，拓寬融資渠道，鼓勵金融創(chuàng)新

綠色住宅的發(fā)展離不開廣大的中小房地產(chǎn)公司，但目前這些企業(yè)資金實力相對薄弱，很難達(dá)到大的房地產(chǎn)企業(yè)那樣進行上市融資、發(fā)行債券、發(fā)行房地產(chǎn)信托基金等的基準(zhǔn)門檻要求，銀行信貸仍然是目前最重要的融資方式。因此，為促進鼓勵綠色住宅的發(fā)展，銀行信貸應(yīng)給予綠色建筑項目優(yōu)先級對待，在認(rèn)真審核的基礎(chǔ)上，為合格綠色住宅開發(fā)項目打開融資的綠色通道，保障綠色建筑項目信貸融資渠道的暢通，同時引導(dǎo)消費者選購綠色建筑住宅，在購房貸款利率上給予一定優(yōu)惠。對于綠色住宅按揭貸款證券化、綠色住宅投資信托基金等金融創(chuàng)新，應(yīng)給予適當(dāng)鼓勵，以提升綠色住宅對資本市場的吸引力。

（四）挖掘金融機構(gòu)在綠色住宅市場中的潛力

國外的綠色住宅發(fā)展相對較早，綠色住宅市場已初具規(guī)模。在美國，金融機構(gòu)在綠色建筑領(lǐng)域中扮演了業(yè)主、投資人、貸款方、承保人等基本角色：金融機構(gòu)擁有或者使用綠色建筑，私募股權(quán)基金投資于綠色公共、住宅建筑，商業(yè)銀行等為申請LEED認(rèn)證（美國綠色建筑認(rèn)證項目）的房地產(chǎn)商提供個性化解決方案，

資產(chǎn)及專業(yè)債務(wù)設(shè)計市場已發(fā)展了圍繞綠色建筑環(huán)境的保險總額及風(fēng)險管理咨詢服務(wù)。

相比之下，目前國內(nèi)金融機構(gòu)在綠色住宅甚至綠色公共建筑領(lǐng)域的影響則相對小得多，金融機構(gòu)在綠色住宅市場往往只充當(dāng)貸款方這一個角色，并不涉及多方領(lǐng)域，金融機構(gòu)在綠色住宅投融資中的潛力并未得到充分挖掘。基于此，我們應(yīng)當(dāng)繼續(xù)深化金融體制改革，對金融管理體系進行完善，提高綠色住宅相關(guān)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新及風(fēng)險管理水平，同時，吸收深入了解建筑行業(yè)的優(yōu)秀人才，提高金融金融機構(gòu)辨別

優(yōu)秀綠色住宅項目的能力，借鑒國外的先進經(jīng)驗，進一步挖

掘金融機構(gòu)在綠色住宅市場中的潛力。

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