我國房地產(chǎn)市場價(jià)格波動的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

陳捷

摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)存在著投資過熱、房價(jià)上漲過快、商品房空置率較高等現(xiàn)象。本文對商品房價(jià)格波動的特征、根源、產(chǎn)生的問題以及解決的辦法進(jìn)行了深入研究，以期穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場價(jià)格制定合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。

關(guān)鍵詞：市場價(jià)格；均衡價(jià)格；波動；級差地租

一、房地產(chǎn)價(jià)格波動的特征

（一）房價(jià)波動由周期波動和長期趨勢波動共同構(gòu)成

長期趨勢波動受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長、居民生活質(zhì)量改善和資源約束等因素的影響。在房價(jià)波動扣除方向明確的長期趨勢波動后，就剩下價(jià)格的周期波動了，表現(xiàn)特征為雖然波動間隔、長度以及影響并不完全相同，但波動模式基本相似。兩者疊加之后，總體上表現(xiàn)為房價(jià)呈上漲趨勢。

（二）房價(jià)波動與租金變化趨勢的相關(guān)性

房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性表明，其作為所有者的資產(chǎn)，既可以用來自行消費(fèi)，也可以通過使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取收益。根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)理論，當(dāng)期房價(jià)應(yīng)等于持有者將其用于出租時(shí)所獲得的未來收益流的貼現(xiàn)值之和，房價(jià)波動與租金波動的變化趨勢應(yīng)該協(xié)同，呈正相關(guān)關(guān)系，如果二者走勢發(fā)生背離，在一定程度上意味著房價(jià)波動發(fā)生了異常。近年來，我國房價(jià)呈快速上漲態(tài)勢，而租金價(jià)格卻增長相對緩慢，房價(jià)與租金走勢發(fā)生了較大偏離，與資本資產(chǎn)定價(jià)理論的核心觀點(diǎn)相悖。

（三）房價(jià)波動具有明顯的區(qū)域性特征

房價(jià)并非主要取決于商品房的成本和效用，而在很大程度上會受到級差地租的影響，不同城市之間甚至同一城市的不同地段之間的價(jià)格都會存在較大差異，這種同質(zhì)同量不同價(jià)的區(qū)域性特征也體現(xiàn)在房價(jià)的波動上。同時(shí)，房價(jià)波動與區(qū)域經(jīng)濟(jì)興衰之間也具有密切的邏輯聯(lián)系，近年來，我國各地房價(jià)波動極不均衡，呈現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異。

（四）區(qū)域間房價(jià)波動存在聚類聯(lián)動效應(yīng)

由于房地產(chǎn)具有生命周期長、消費(fèi)耐久性和資源稀缺性等特點(diǎn)，自然而然成了人們理想的保值增值投資產(chǎn)品，并極易被投機(jī)炒作，加劇其價(jià)格波動。加上房地產(chǎn)市場的信息不對稱，在市場交易者“羊群行為”的作用下，某一區(qū)域的房價(jià)波動也會向其周邊蔓延。近年來，在我國大中城市房價(jià)波動的關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)中就產(chǎn)生了非常明顯的聚類聯(lián)動效應(yīng)，聚類內(nèi)部各個(gè)城市房價(jià)波動受到其他相關(guān)城市的影響較大，他們之間的價(jià)格波動有著穩(wěn)定的長期關(guān)系，呈現(xiàn)出各市場間彼此融合、波動形態(tài)相似的發(fā)展趨勢。

二、商品房價(jià)格波動的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

土地的稀缺性、商品房的有用性、可轉(zhuǎn)讓性和有效需求共同構(gòu)成了房價(jià)波動的基本要素。依據(jù)西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，均衡價(jià)格理論對房價(jià)的形成和波動起著決定性作用。在市場價(jià)格均衡狀態(tài)下，購房者的有效需求等于開發(fā)商的有效供給，有效需求價(jià)格與有效供給價(jià)格也相等，不存在價(jià)格或數(shù)量變化的趨向。因此，按照均衡價(jià)格理論，競爭的價(jià)格和數(shù)量取決于供給和需求的均衡點(diǎn)，房價(jià)是由供需力量的對比關(guān)系決定的，取決于供需曲線的均衡點(diǎn)。

從房價(jià)的形成來看，又可分為短期均衡價(jià)格和長期均衡價(jià)格。從短期來看，房地產(chǎn)投資大、建設(shè)周期長的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)的供給彈性較小，不能迅速隨市場需求的變化而變化，這時(shí)均衡價(jià)格的變化主要取決于需求的變化。當(dāng)需求增加時(shí)，房價(jià)上漲；相反，則下跌。而從長期來看，在價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律以及競爭規(guī)律的多重市場調(diào)節(jié)和政府宏觀調(diào)控作用下，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者都有充足的時(shí)間調(diào)整自己的決策和行為，房地產(chǎn)供給能隨需求的變化而變化，并最終出長期均衡數(shù)量和均衡價(jià)格。

現(xiàn)實(shí)中，房價(jià)會在市場環(huán)境變化和自身運(yùn)動慣性的影響下，形成獨(dú)特的波動特征。可以將房價(jià)波動分解為三部分：首先是供求關(guān)系變化后，均衡價(jià)格運(yùn)動引發(fā)的市場價(jià)格波動，這一變化值的大小可以說明市場價(jià)格波動受供求關(guān)系的影響程度；其次是政府調(diào)控政策和非供求類經(jīng)濟(jì)因素等市場環(huán)境變化后，市場價(jià)格對均衡價(jià)格的趨近或者遠(yuǎn)離運(yùn)動引起的市場價(jià)格波動；最后是房價(jià)的趨勢性運(yùn)動特征帶來的價(jià)格波動，它反映了房價(jià)延續(xù)前期變化的趨勢和程度?；谝陨戏治?，可以描繪出商品房均衡價(jià)格的形成和市場價(jià)格的波動機(jī)理：

圖1 房地產(chǎn)均衡價(jià)格的形成和市場價(jià)格的變化機(jī)理

三、近年我國房價(jià)波動的產(chǎn)生的主要問題

（一）房價(jià)上漲過快

房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重近年基本保持在20%左右，是投資占比最高的行業(yè)之一。截止2012年末，主要金融機(jī)構(gòu)及主要農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額1211萬億元，占人民幣貸款余額近20%，如果房價(jià)持續(xù)過快上漲，形成泡沫，一旦市場泡沫破滅，將首先直接毀滅性打擊金融體系，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的傷害或破壞將是致命和災(zāi)難性的。

（二）市場仍不完善

在土地購置與開發(fā)環(huán)節(jié)，少批多征、分拆批地、批而不用以及拍賣作弊等違規(guī)、違紀(jì)甚至違法現(xiàn)象屢有發(fā)生，相關(guān)法規(guī)沒有得到有效、有力執(zhí)行；在建設(shè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，擅自改變開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，超容積率開發(fā)等；在銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商采用商品房認(rèn)購、收取房屋訂金等形式變相進(jìn)行房屋預(yù)售、銷售，侵害消費(fèi)者權(quán)益，以囤積截留房源、捂盤惜售等方式操縱價(jià)格；在物業(yè)管理環(huán)節(jié)，沒有形成一套完善的管理體系，服務(wù)人員業(yè)務(wù)能力和整體素質(zhì)偏低，缺乏市場意識和服務(wù)理念。

（三）市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出

一是產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)供需不匹配，中低價(jià)位和小套型普通商品房供給不能滿足需求。二是區(qū)域結(jié)構(gòu)不平衡，東部發(fā)達(dá)地區(qū)比中西部發(fā)展早，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的城市特別是一線城市快于其他城市。三是一手房和二手房市場發(fā)展不平衡，與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)二手房交易為主體不同，我國房市一手房仍是市場交易的主體。

（四）保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后

由于相關(guān)部門對保障性住房的法規(guī)建設(shè)滯后、監(jiān)管力度不夠，保障性住房用地供應(yīng)不足或被挪作他用的情況在各地屢見不鮮，用地供應(yīng)難以保證；資格審核流于形式，一些非中低收入者購買保障性住房作為投資，經(jīng)濟(jì)適用住房等被轉(zhuǎn)手倒賣或出租獲利現(xiàn)象屢見不鮮，我國保障性住房總體上呈現(xiàn)“類型單一、供應(yīng)量小、覆蓋面小、供求矛盾大”的特點(diǎn)。

（五）融資渠道少

在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)中，企業(yè)自籌資金比例增大、個(gè)人按揭貸款和國內(nèi)貸款合計(jì)占房地產(chǎn)企業(yè)各類來源總資金的比重有所下降，但主渠道仍是個(gè)人貸款、企業(yè)貸款和企業(yè)自籌資金，融資方式有限。在高度依賴銀行貸款的融資模式下，隨著貸款規(guī)模的不斷積累，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

（六）地方政府過度依賴土地財(cái)政

在分稅制、地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市建設(shè)等對資金需求、地方政府追求GDP、政績驅(qū)動等因素作用下，地方政府選擇通過出讓土地作為獲取財(cái)政收入的重要來源，地方政府逐利行為成為高地價(jià)的重要推動力。中國指數(shù)研究院的監(jiān)測顯示，2010年120個(gè)城市土地出讓金同比增加50%，創(chuàng)歷史新高。盡管近兩年房地產(chǎn)調(diào)控更為嚴(yán)厲，但全國土地出讓總收入2011年仍達(dá)31萬億元，2012年為269萬億元。

（七）稅費(fèi)制度不合理

房地產(chǎn)的開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平。一方面，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)過于集中，提高土地與商品房價(jià)格，增加了房地產(chǎn)交易成本。另一方面持有環(huán)節(jié)稅收少的狀態(tài)導(dǎo)致土地與商品房無償持有的同時(shí)還能享受到升值帶來的收益預(yù)期，造成資源大量閑置與浪費(fèi)，助長持有多套房產(chǎn)、坐收增值收益的投機(jī)行為。

四、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格的措施建議

（一）引導(dǎo)和規(guī)制開發(fā)商定價(jià)行為

1、打破開發(fā)商寡頭壟斷格局。穩(wěn)定房價(jià)首先必須要打破目前因開發(fā)商的壟斷地位而產(chǎn)生的開發(fā)商有意過高定價(jià)的格局，通過充分利用市場競爭機(jī)制減弱開發(fā)商的過高定價(jià)，矯正供需雙方在市場中所處的不平等地位。

2、完善土地招拍掛出讓制度。在堅(jiān)持現(xiàn)有土地招拍掛出讓制度的前提條件下，在出讓土地時(shí)可以將某一城區(qū)的土地分批次出讓，并且可以規(guī)定在這一地區(qū)已經(jīng)獲得土地使用權(quán)的商品房開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)條件下不能再次獲得該地區(qū)的土地使用權(quán)，既可以防止少數(shù)企業(yè)在該地區(qū)獲得絕對壟斷地位，也可以促使開發(fā)企業(yè)加速建設(shè)商品房。

3、嚴(yán)厲打擊屯地和捂盤惜售行為。由于目前開發(fā)商60%以上的資金來源于銀行，捂盤囤積惜售行為在增大銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也加劇了住宅市場的供需矛盾。對此，可通過銀行間接清查，如實(shí)行分階段有區(qū)別的貸款利率政策，建設(shè)期為正常利率，一定銷售期內(nèi)稍微調(diào)高利率，一旦超過銷售期限則應(yīng)大幅提高貸款利率或追收滯納金。

4、規(guī)范市場信息披露機(jī)制以正確引導(dǎo)市場預(yù)期。一是建立一個(gè)由開發(fā)商、媒體和住宅需求者共同參與的房價(jià)聽證制度；二是通過金融政策調(diào)整等手段，向市場傳遞政府對房價(jià)異常波動實(shí)施調(diào)控的信號和決心，合理引導(dǎo)市場對未來房價(jià)走勢的預(yù)期；三是培養(yǎng)投資者的理性投資理念，避免“羊群行為”導(dǎo)致的房價(jià)大起大落而形成劇烈異常波動。

（二）抑制投機(jī)性需求

1、繼續(xù)利用利率政策調(diào)控房價(jià)。建議政府在推進(jìn)利率市場化改革的同時(shí)要積極做到以下三點(diǎn)：一是縮小存貸款利率間的差距；二是逐漸取消利息稅；三是實(shí)行分類型、分區(qū)域有區(qū)別的靈活性住房消費(fèi)貸款利率政策，對于中低收入者的首套住房或唯一住房的貸款應(yīng)制定較低利率或者國家政策貼息，對于高檔住宅把利率水平提高的幅度更大些，有利于主動調(diào)節(jié)資金流動方向，預(yù)防大量投機(jī)性資金流入住宅市場推高房價(jià)。

2、嚴(yán)厲打擊國外熱錢炒作。一是加快經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大內(nèi)需，減少國際收支順差，同時(shí)繼續(xù)完善人民幣匯率形成機(jī)制，擴(kuò)大人民幣匯率彈性，增加游資的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)；二是運(yùn)用稅收手段，如可以通過征收或提高“托賓稅”、物業(yè)稅、增值稅、交易稅等手段增加熱錢套利成本；三是加強(qiáng)對境外投資基金的監(jiān)管，限制其在房地產(chǎn)市場上的大量購房行為；四是以平穩(wěn)漸進(jìn)的方式審慎開放我國資本賬戶，使其成為狙擊熱錢流入樓市的重要“防火墻”。

3、疏通或拓寬多種投資渠道。可以采取各種優(yōu)惠政策引導(dǎo)資金投向交通、教育、衛(wèi)生、文化等民生保障領(lǐng)域或者實(shí)體工業(yè)經(jīng)濟(jì)，從而有效分流住宅市場眾多的投機(jī)性資金，使房價(jià)回歸到正常范圍。

4、加大開征物業(yè)稅的幅度和范圍。在物業(yè)稅征收上要

根據(jù)擁有套數(shù)的不同采取區(qū)別對待，如首套不征稅，二套多

征稅，三套重征稅。另外，在房價(jià)上漲幅度較大的地區(qū)，如果房價(jià)繼續(xù)上漲就要及時(shí)提高征收物業(yè)稅的幅度，在全國其他城市應(yīng)盡快推出物業(yè)稅。

（三）加大住房供給

1、做好新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃建設(shè)。我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)不能只是圈地造房，而要與產(chǎn)業(yè)化同步推進(jìn)。二三線城市、中西部的城市、部分中心城市的外圍區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d的增量市場，人居環(huán)境改善對房地產(chǎn)的新要求也將成為房地產(chǎn)發(fā)展的動力。一要有效控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模，適度增加集約用地程度高、發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多的衛(wèi)星城、中小城市和縣城建設(shè)用地供應(yīng)；二是推進(jìn)老城區(qū)、舊廠房、城中村的改造和保護(hù)性開發(fā)，盤活利用現(xiàn)有城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，建立存量建設(shè)用地退出激勵(lì)機(jī)制。

2、加快保障性住房建設(shè)。一要擴(kuò)大住房保障覆蓋面。探索多層次住房保障工作的經(jīng)驗(yàn)，提高住房保障惠及率。要大力提高實(shí)物配房比例，提高低保和低保邊緣家庭實(shí)物配房率。二要進(jìn)一步突出廉租房、公共租賃住房建設(shè)。保障性住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“大分散、小集中”的原則，避免低收入家庭成片集中居住帶來的交通等社會問題。要確保保障性住房的質(zhì)量，優(yōu)化項(xiàng)目選址、完善配套設(shè)施，逐步提高保障房的建設(shè)品質(zhì)。三要進(jìn)一步加強(qiáng)保障房監(jiān)管。住房保障部門與銀行、社保、公積金、民政、勞動等部門應(yīng)實(shí)行信息共享，以便住房保障部門如實(shí)核實(shí)申請家庭的收入、資產(chǎn)等情況。

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