商品房隱蔽工程質(zhì)量缺陷責(zé)任認(rèn)定問題探析

陳愛春

案例：2012年10月份，陳女士接到了自己購買的一套期房的收房通知，收房通知上寫明2012年10月18日去開發(fā)商指定地點(diǎn)驗(yàn)房拿鑰匙，并注明若當(dāng)天由于業(yè)主自身原因沒有辦理收房手續(xù)的，視為開發(fā)商已交付房屋；陳女士于2013年9月3日驗(yàn)房并拿到新房的鑰匙，并于當(dāng)天補(bǔ)交了2012年采暖季的取暖費(fèi)，并收到一份《××市房屋質(zhì)量保證書》，該文件中寫明房屋的交付是以業(yè)主驗(yàn)房完畢并拿到房屋鑰匙為標(biāo)志的，2014年5月份陳女士入住該房屋，但2014年取暖季開始后，室內(nèi)的暖氣片一直沒有溫度，于是陳女士找到了熱力公司，暖氣片銷售公司，物業(yè)公司，裝修公司并聘請了專業(yè)疏通暖氣管道的人士，最后查明原因是陳女士室外電梯口處埋在地磚下的暖氣主管道由于施工方在焊接時(shí)，使用烙鐵焊接管道過熟、造成管道壁熔解后堵死了整個(gè)暖氣管道，致使業(yè)主家里所有暖氣片都不熱。經(jīng)過與物業(yè)公司和開發(fā)商將近20天的交涉，開發(fā)商同意給業(yè)主修復(fù)，但是業(yè)主2012年采暖季的取暖費(fèi)用、2014年11月份的取暖費(fèi)用、業(yè)主聘請專業(yè)人士檢查室內(nèi)暖氣管道并撬開室內(nèi)地磚并修復(fù)的費(fèi)用、業(yè)主為此事的誤工費(fèi)、由于暖氣片不熱室內(nèi)溫度過低致使業(yè)主家孩子重度感冒引起肺炎的醫(yī)療費(fèi)用一概不予賠償，對于業(yè)主提出的違約責(zé)任等其它法律責(zé)任也不予認(rèn)可。

由于近幾年來商品房銷售的火爆，商品房質(zhì)量問題不斷涌現(xiàn)，購房者與開發(fā)商之間因房屋質(zhì)量發(fā)生的糾紛越來越多，由于商品房消費(fèi)者與開發(fā)商之間經(jīng)濟(jì)地位上相差懸殊，消費(fèi)者在維護(hù)自身權(quán)益方面就顯得非常弱勢。上述案例集中體現(xiàn)了我國商品房交易中購房人權(quán)益的保護(hù)問題和商品房質(zhì)量糾紛問題。

關(guān)于購房人權(quán)益保護(hù)問題的討論，已不是新鮮話題，許多專家學(xué)者也都發(fā)表過很多關(guān)于商品房購房人合法權(quán)益應(yīng)受到重視并依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》加以保護(hù)的文章，本文僅就上述案例中涉及到的具體問題加以分析，以期給讀者關(guān)于這方面問題的些許啟示。雖然有關(guān)商品房立法較多，但是立法的層次較低，大多為一些行政法規(guī)和地方性法規(guī)， 并且不同地方法規(guī)對商品房質(zhì)量規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)并不相同，各個(gè)地方的規(guī)定也不成體系，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，不同的主管部門之間相互推諉，業(yè)主也不知道去哪個(gè)主管部門反映問題。比如上述案例中樓道的公共區(qū)域供暖管道堵塞問題，業(yè)主已繳納物業(yè)費(fèi)，取暖費(fèi)，公共維修基金，出現(xiàn)室內(nèi)暖氣不熱的情況時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，熱力公司和裝修公司都不負(fù)責(zé)處理這一問題。所以，房屋質(zhì)量糾紛問題有時(shí)候不是無法可依而是相關(guān)法規(guī)之間沒有明確各個(gè)主管部門的責(zé)任承擔(dān)，出現(xiàn)問題后必將相互推諉扯皮。

商品房質(zhì)量問題是商品房買賣中的核心問題，商品房開發(fā)商應(yīng)當(dāng)有保證商品質(zhì)量的義務(wù)，要是主體不合格或者存在其他嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房者有權(quán)要求賠償損失。商品房質(zhì)量，是指有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和合同對商品房特性的基本要求及滿足程度，具體包括房屋安全、使用功能、耐久性能、周邊環(huán)境保護(hù)等方面，近年來，在有關(guān)商品房的質(zhì)量問題投訴方面，反映的質(zhì)量問題主要有地基下沉，漏滲水，墻體裂縫，偷工減料，材質(zhì)低劣，管線鋪設(shè)等問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)規(guī)定，商品房質(zhì)量問題大體包括兩大類：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和房屋質(zhì)量。其中房屋質(zhì)量問題包括屋面防水工程；其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門窗工程等；電器管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。對交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的處理意見如下：1、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。在確保安全的情況下，采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來完成對工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)；2、房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問題的，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的，則應(yīng)由出賣人承擔(dān)，這是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。所以，根據(jù)以上規(guī)定業(yè)主聘請專業(yè)人員檢查室內(nèi)暖氣管道并撬開室內(nèi)地磚并修復(fù)的費(fèi)用、業(yè)主為此事的誤工費(fèi)、由于暖氣片不熱室內(nèi)溫度過低致使業(yè)主家孩子重度感冒引起肺炎的醫(yī)療費(fèi)用都應(yīng)有責(zé)任方開發(fā)商承擔(dān)。

上述案例中開發(fā)商在收房通知中明確如果業(yè)主沒有在指定的時(shí)間驗(yàn)收房屋接受鑰匙，視作房屋已交付給業(yè)主，而按照《××市房屋質(zhì)量保證書》中規(guī)定房屋的交付是業(yè)主驗(yàn)房完畢并收到房屋鑰匙為房屋質(zhì)量保修期的起算點(diǎn)的。而在問題出現(xiàn)后，物業(yè)服務(wù)公司代替開發(fā)商辯稱房屋質(zhì)量保修期從開發(fā)商規(guī)定的2012年10月18日起算而不是從業(yè)主收到房屋鑰匙的2013年9月3日起算，根據(jù)國務(wù)院頒布實(shí)施的《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定： “在正常使用條件下， 建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程， 為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（ 二） 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏， 為5年；（ 三） 供熱與供冷系統(tǒng)， 為2個(gè)采暖期、供冷期；（ 四） 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程， 為2年?！苯ㄔO(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)， 并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！睆囊陨弦?guī)定中可以看出案例中業(yè)主房屋并沒有超過保修期。案例中的業(yè)主已經(jīng)繳納了公共維修基金，公共區(qū)域暖氣管道堵塞應(yīng)該動(dòng)用公共維修基金修復(fù)，不存在公共區(qū)域管道設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主個(gè)人也適用房屋保修期限的規(guī)定之說。物業(yè)公司是為業(yè)主服務(wù)的，業(yè)主是物業(yè)小區(qū)的主人，物業(yè)公司的職責(zé)是接受業(yè)主的委托對小區(qū)進(jìn)行管理，其管理權(quán)源于業(yè)主的授權(quán)，因此，物業(yè)公司沒有凌駕于業(yè)主之上的任何特權(quán)，但業(yè)主和物業(yè)公司之間又存在平等的合同關(guān)系，雙方應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同確定各自的權(quán)利義務(wù)，但大多數(shù)物業(yè)公司或業(yè)主對上述問題認(rèn)識不清，上述案例中物業(yè)公司不但沒有把業(yè)主視為小區(qū)的主人，反而替開發(fā)商和自身推卸責(zé)任，誤導(dǎo)業(yè)主，而業(yè)主由于沒有認(rèn)清與物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，讓物業(yè)公司逃避責(zé)任延長了維修時(shí)間。開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中明確規(guī)定了開發(fā)商交付的房屋是經(jīng)過有關(guān)主管部門檢驗(yàn)合格的房屋，是各個(gè)部位都符合居住條件的房屋，并在合同中承諾業(yè)主室內(nèi)暖氣是經(jīng)過專業(yè)檢測且在2012年采暖季的檢查中沒有任何問題。由此，開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成違約，不但應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主2012年度采暖季繳納的采暖費(fèi)而且應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付違約金。

業(yè)主的房屋聘請了專業(yè)的裝修公司裝修，室內(nèi)的水電改造已完成，暖氣管道的位置沒有改動(dòng)，但是物業(yè)公司對業(yè)已裝修過的房屋不管管道有沒有改動(dòng)都不再承擔(dān)保修責(zé)任，并且拒不承認(rèn)業(yè)主室外的公共區(qū)域地下鋪設(shè)的管道有堵塞嫌疑，業(yè)主在聘請專業(yè)的暖氣管道疏通人員排除室內(nèi)有堵塞問題后，檢查出是由于室外原施工方在鋪設(shè)管道的時(shí)候堵塞，完全是由于施工方的過錯(cuò)造成的，但是開發(fā)商拒絕賠償業(yè)主聘請專業(yè)人員檢查室內(nèi)管道所支出的費(fèi)用，由于檢查埋在地下的管道是否堵塞是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)，所需要的費(fèi)用也相對較高。根據(jù)過錯(cuò)規(guī)則原則，如果是室內(nèi)管道堵塞是裝修公司的責(zé)任，業(yè)主自然要求裝修公司賠償。商品房不同于其他商品，它的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，質(zhì)量問題往往是在業(yè)主入住之后才能發(fā)現(xiàn)?？蓸I(yè)主一般在買房后先進(jìn)行裝修，如果裝修完成后，發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，只能通過破壞房屋的裝修才能維修，被破壞的裝修以及重新恢復(fù)裝修的費(fèi)用應(yīng)該由誰承擔(dān)，本文認(rèn)為由于開發(fā)商單方造成的質(zhì)量問題，如果讓毫無過錯(cuò)的業(yè)主承擔(dān)由此造成的損失顯然有失公平，所以有出賣人承擔(dān)才公平合理，這樣也可以對開發(fā)商起到警示作用，增加其對房屋質(zhì)量問題的重視，房屋由于施工原因出現(xiàn)質(zhì)量問題后，應(yīng)該積極配合業(yè)主解決問題而不是推卸責(zé)任拖延時(shí)間。

本文認(rèn)為開發(fā)商賠償業(yè)主因房屋質(zhì)量問題而支出的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)包括：因房屋質(zhì)量缺陷造成房屋所有人，管理人，使用人和第三人人身傷害的，應(yīng)該按照人身損害賠償?shù)南嚓P(guān)法律法規(guī)賠償；因房屋質(zhì)量缺陷造成房屋所有人，管理人，使用人和第三人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)按照實(shí)際損失的財(cái)產(chǎn)數(shù)額賠償，可以依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定適用雙倍賠償?shù)囊?guī)定。這里涉及到房屋買受人是否可以受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消法》）保護(hù)的問題。首先，確定商品房買受人是否受《消法》的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)確定商品房是不是商品，一種觀點(diǎn)認(rèn)為建設(shè)工程不適用《產(chǎn)品質(zhì)量法》，說明建設(shè)工程不屬于產(chǎn)品，因此商品房也不是產(chǎn)品，進(jìn)而房屋買受人不適用《消法》，在《產(chǎn)品質(zhì)量法》中把建設(shè)工程排除在外是合理的，商品和建設(shè)工程在法律的定性上實(shí)際是兩個(gè)概念，商品房是對房屋購買人和開發(fā)商房屋買賣關(guān)系而言的，是買賣合同的標(biāo)的，當(dāng)然是商品。而建設(shè)工程的開發(fā)商和承包商之間關(guān)于承包合同而言的，是承包合同的標(biāo)的，此標(biāo)的沒有進(jìn)入市場流通領(lǐng)域，如果此時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商找承包商索賠，就不適用《消法》，這時(shí)的開發(fā)商或承包商都不是消費(fèi)者，但是一旦房屋賣于購房者，就成為商品房，商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域就成為商品。既然商品房屬于商品，那么消費(fèi)者在購買商品和服務(wù)消費(fèi)中，其合法權(quán)益受到侵害就可以根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)，由于商品房有其自身的屬性，消費(fèi)者在舉證商品房質(zhì)量問題時(shí)由于缺乏專業(yè)知識或是證據(jù)獲取成本過高影響其權(quán)利的行使，因此江平教授提出依照《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》比照醫(yī)療事故的舉證，也實(shí)行舉證責(zé)任倒置的方式的建議。

既然商品房的消費(fèi)者受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)，那么其應(yīng)當(dāng)明確知悉這些權(quán)利的具體內(nèi)容包括安全權(quán)，即開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合人身和財(cái)產(chǎn)安全方面的標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，包括維修，更換，退房等。總之，商品房必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；消費(fèi)者知情權(quán)方面，房屋買受人應(yīng)當(dāng)知悉與其購買的房屋相關(guān)的信息，不光包括房屋產(chǎn)權(quán)、面積、開發(fā)商資質(zhì)等寫在房屋買賣合同上的條款，還應(yīng)包括房屋隱蔽工程的情況，電路的位置和走向，水管的位置和走向，暖氣管線的鋪設(shè)和位置以及如果這些隱蔽工程一旦出現(xiàn)問題時(shí)的責(zé)任承擔(dān)問題，確保買受人能夠在第一時(shí)間找到負(fù)責(zé)修復(fù)的部門；買賣商品房過程中的公平交易權(quán)方面，商品房消費(fèi)者有權(quán)獲得與開發(fā)商宣傳相符的房屋，開發(fā)商在房屋預(yù)售過程中的任何不實(shí)夸大宣傳都應(yīng)受到相應(yīng)的制裁，避免欺詐消費(fèi)者，消費(fèi)者有權(quán)要求開發(fā)商按照合同約定時(shí)間交付房屋并保證交付的房屋沒有質(zhì)量和權(quán)利上的瑕疵。

上述案例中開發(fā)商以收房通知中“視為業(yè)主已經(jīng)收房”的條款作為房屋質(zhì)量保修期的起算時(shí)間點(diǎn)，涉及到房屋買賣合同中的格式條款，格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的、并在訂立合同時(shí)未與對方當(dāng)事人協(xié)商的條款。其優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在簡化交易流程，縮短了交易時(shí)間，相對提高了交易效率，節(jié)省了一定的交易成本，故被房地產(chǎn)開發(fā)商大量運(yùn)用，但是因?yàn)槲磁c對方協(xié)商，故往往可能存在陷阱，誤導(dǎo)購房者從而侵犯其合法權(quán)益，因此，從維護(hù)交易公平、保護(hù)弱者權(quán)益的角度出發(fā)，對格式條款進(jìn)行限制是很有必要的，這些限制包括提供格式條款一方有說明提示的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照對方的要求予以重點(diǎn)說明；免除提供格式條款一方當(dāng)事人主要義務(wù)排除對方當(dāng)事人主要權(quán)利的格式條款顯然無效。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。另外，提供格式合同的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)有提醒消費(fèi)者注意的義務(wù)，我國《合同法》第39條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”可見，我國法律對格式條款的提供方在責(zé)任承擔(dān)方面是傾向于保護(hù)接受格式條款一方的。

在商品房交易過程中，開發(fā)商與消費(fèi)者所占有的信息量不對等，消費(fèi)者主要依靠開發(fā)商有限的披露判斷所購買的商品房質(zhì)量，消費(fèi)者和開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)地位上相差懸殊，消費(fèi)者一直處于弱勢地位。房屋質(zhì)量的檢驗(yàn)是一項(xiàng)復(fù)雜性和專門性都非常強(qiáng)的技術(shù)，單靠消費(fèi)者個(gè)人的知識和經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)房屋質(zhì)量是否達(dá)到居住標(biāo)準(zhǔn)并以消費(fèi)者沒有檢驗(yàn)出房屋質(zhì)量有問題而將房屋交付使用對消費(fèi)者來說顯失公平。由于商品房本身的特性，消費(fèi)者要居住很長一段時(shí)間后才能發(fā)現(xiàn)其存在的問題，而維修的費(fèi)用高，責(zé)任分擔(dān)難確定等問題都加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋買受人權(quán)益的保護(hù)，完善相關(guān)制度法規(guī)，增加商品房消費(fèi)者司法救濟(jì)途徑。