兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)路線探討
——以武漢市商業(yè)用地定級(jí)為例

陳 韋，熊向?qū)?，?芳，2，黃廣生

（1.武漢市土地利用和城市空間規(guī)劃研究中心， 湖北 武漢 430014；2.武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖北 武漢 430079）

兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)路線探討
——以武漢市商業(yè)用地定級(jí)為例

陳 韋1，熊向?qū)?，王 芳1，2，黃廣生1

（1.武漢市土地利用和城市空間規(guī)劃研究中心， 湖北 武漢 430014；2.武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖北 武漢 430079）

研究目的：基于國家行業(yè)規(guī)程對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子及土地定級(jí)技術(shù)路線進(jìn)行再認(rèn)識(shí)，并提出一種兼顧城市規(guī)劃影響的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)途徑。研究方法：采用多因素綜合評(píng)價(jià)法建立地價(jià)潛力模型,揭示城市規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量的綜合影響，基于模型測(cè)算結(jié)果提煉成城市規(guī)劃因素因子，納入城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子體系后參與多因素綜合評(píng)價(jià)確定土地級(jí)別。研究結(jié)果：城市規(guī)劃通過協(xié)調(diào)城市空間布局和綜合部署各項(xiàng)城市建設(shè)對(duì)土地價(jià)值的空間分布及變化趨勢(shì)產(chǎn)生了重要影響；兼顧城市規(guī)劃因素的土地定級(jí)技術(shù)路線不僅能克服傳統(tǒng)土地定級(jí)的局限，而且對(duì)現(xiàn)有國家規(guī)程的技術(shù)框架進(jìn)行了擴(kuò)展。研究結(jié)論：武漢市商業(yè)用地定級(jí)的實(shí)證研究結(jié)果驗(yàn)證了技術(shù)路線的有效性。

土地經(jīng)濟(jì)；土地定級(jí)；多因素綜合評(píng)價(jià)；城市規(guī)劃因素；武漢市

Key words: land economics; urban land grading; multi-factor synthetic evaluation; urban planning factor; Wuhan City

1 引言

城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用，對(duì)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定，并使評(píng)定結(jié)果等級(jí)化的過程。伴隨著中國城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，2002年7月起實(shí)施的《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）對(duì)中國城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的基本原則、技術(shù)途徑、程序、方法和成果形式進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，確立了土地現(xiàn)狀條件為主導(dǎo)的定級(jí)技術(shù)思路。然而隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)劃對(duì)城市空間布局的控制引導(dǎo)和各類建設(shè)項(xiàng)目所做的綜合部署起著決定性作用，特別是對(duì)城市土地利用所做的安排、對(duì)城市土地質(zhì)量產(chǎn)生的影響也越來越顯著。國內(nèi)學(xué)者開展了大量關(guān)于城市規(guī)劃與城市地價(jià)互動(dòng)關(guān)系的研究[1-6],結(jié)合城市規(guī)劃對(duì)土地估價(jià)技術(shù)改進(jìn)進(jìn)行了探索[7-8],對(duì)城市規(guī)劃驅(qū)動(dòng)下的地價(jià)時(shí)空演變及動(dòng)態(tài)模擬進(jìn)行了定性或定量研究[9-14]，表明城市地價(jià)不僅僅是指土地利用結(jié)構(gòu)下的現(xiàn)狀土地價(jià)格，更為重要的是土地未來發(fā)展溢價(jià)，即規(guī)劃預(yù)期地價(jià)[12]。城鎮(zhèn)土地級(jí)別是土地價(jià)值的直觀反映，土地定級(jí)應(yīng)考慮城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展的控制引導(dǎo)所造成的土地價(jià)值超前變化影響。

目前國內(nèi)鮮有文獻(xiàn)涉及土地定級(jí)中評(píng)價(jià)規(guī)劃影響的思路和方法，僅有北京大學(xué)張東航[15]提出規(guī)劃折現(xiàn)的方法，即將定級(jí)評(píng)價(jià)單元分值分成現(xiàn)狀分值和規(guī)劃分值兩個(gè)部分，其中規(guī)劃分值是通過定義規(guī)劃狀況現(xiàn)實(shí)影響折扣系數(shù)（規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率和年期修正系數(shù)的乘積），將規(guī)劃完全實(shí)現(xiàn)后的評(píng)價(jià)單元分值進(jìn)行折算后的結(jié)果。這種技術(shù)方法綜合了土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和潛在價(jià)值，但折扣系數(shù)的確定仍然是主觀判斷的結(jié)果，缺乏有效的支撐依據(jù)。在城鎮(zhèn)土地定級(jí)的實(shí)踐層面，《規(guī)程》提出了規(guī)劃模擬定級(jí)和規(guī)劃修正定級(jí)兩種考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級(jí)方法，但在參數(shù)設(shè)定、量化方法等方面操作性欠佳。目前盡管一些城市已經(jīng)引入了城市規(guī)劃因素，但大多將規(guī)劃因素簡(jiǎn)單等同于現(xiàn)狀因素，將規(guī)劃定級(jí)與現(xiàn)狀定級(jí)進(jìn)行加權(quán)平均后作為最終定級(jí)結(jié)果，對(duì)規(guī)劃因素的具體內(nèi)涵及影響也多為主觀判定。這種簡(jiǎn)單化的處理方式缺乏對(duì)城市規(guī)劃因素對(duì)土地級(jí)別影響方式和幅度的系統(tǒng)分析，定級(jí)結(jié)果同樣缺乏可靠的依據(jù)和支撐?？傮w而言，目前中國在量化城市規(guī)劃因素對(duì)土地質(zhì)量影響方面的研究仍然較為薄弱，缺乏對(duì)引入城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)體系和實(shí)現(xiàn)路徑的系統(tǒng)分析。本文根據(jù)2011年完成的《武漢市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》研究成果，對(duì)如何開展兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)進(jìn)行探討。

2 兼顧規(guī)劃因素的土地定級(jí)技術(shù)路線設(shè)計(jì)

2.1 土地定級(jí)因素因子再認(rèn)識(shí)

《規(guī)程》根據(jù)城鎮(zhèn)土地有償使用的本質(zhì)特征，按照綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種方式，初步提出了綜合定級(jí)和商業(yè)、住宅及工業(yè)三種用地類型的土地定級(jí)因素因子框架。此外，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然條件稟賦等方面的差異，《規(guī)程》要求各地可結(jié)合自身土地定級(jí)工作實(shí)際情況選擇其他方面的土地定級(jí)因素，如城市規(guī)劃因素。盡管《規(guī)程》為城市規(guī)劃因素參與土地定級(jí)提供了行業(yè)技術(shù)規(guī)范依據(jù)，但基準(zhǔn)地價(jià)編制期限一般為三年，對(duì)土地利用管理來說是一個(gè)較長(zhǎng)的過程，必須統(tǒng)籌兼顧現(xiàn)實(shí)與未來；另一方面在中國快速城鎮(zhèn)化背景下，城市的發(fā)展日新月異，土地市場(chǎng)變化頻繁，土地價(jià)值的時(shí)空變化顯著。在土地價(jià)格管理模式無法做到動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)的情況下，科學(xué)預(yù)測(cè)土地價(jià)格趨勢(shì)，為土地管理提供相對(duì)較長(zhǎng)適用期限的基準(zhǔn)價(jià)格，尤顯重要。因此，將城市規(guī)劃因素納入土地定級(jí)的評(píng)價(jià)因子體系進(jìn)行綜合考慮，是新時(shí)期城鎮(zhèn)土地定級(jí)總體技術(shù)框架的核心所在。

城市規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量的影響形式多樣，表現(xiàn)復(fù)雜，但從城市規(guī)劃自身對(duì)城市控制引導(dǎo)以及對(duì)土地利用產(chǎn)生的影響來看，主要表現(xiàn)在4個(gè)方面：（1）從城市規(guī)劃編制體系角度來看，城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等不同編制層面的城市規(guī)劃，分別從宏觀的城市發(fā)展戰(zhàn)略、中觀的局部地區(qū)用地和人口安排以及微觀的土地資源配置和開發(fā)建設(shè)等層面對(duì)土地質(zhì)量的整體水平、級(jí)別劃分、邊界范圍產(chǎn)生直接影響。（2）從城市規(guī)劃編制內(nèi)容角度來看，用地開發(fā)性質(zhì)、空間結(jié)構(gòu)、交通組織、建設(shè)強(qiáng)度管控、公共設(shè)施布局、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境及歷史文化保護(hù)等方面的內(nèi)容對(duì)城市土地利用都進(jìn)行了系統(tǒng)化的深度安排，而土地的規(guī)劃性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度對(duì)土地的價(jià)格起著決定性作用，而且對(duì)土地質(zhì)量不僅表現(xiàn)出因城市功能提升、區(qū)域環(huán)境改善而帶來的正向提升，如舊城改造、環(huán)境整治等，也表現(xiàn)出因部分公共建設(shè)活動(dòng)而對(duì)鄰近地區(qū)產(chǎn)生的負(fù)向外部效應(yīng)影響，如電力、環(huán)衛(wèi)、醫(yī)療等大型市政及公共設(shè)施建設(shè)等。（3）從城市規(guī)劃實(shí)施角度來看，不同的規(guī)劃實(shí)施戰(zhàn)略決策也對(duì)土地質(zhì)量的空間分布產(chǎn)生顯著影響，如舊城改造優(yōu)先導(dǎo)向下的規(guī)劃實(shí)施模式將趨向于形成單核心并圈層遞減的地價(jià)分布模式，而新城開發(fā)優(yōu)先導(dǎo)向下的實(shí)施模式將趨向形成單核心輔以多個(gè)次核心的地價(jià)空間分布結(jié)構(gòu)。（4）從城市規(guī)劃時(shí)效角度來看，隨著規(guī)劃年限的縮短，對(duì)土地質(zhì)量的影響也表現(xiàn)出漸強(qiáng)的效應(yīng)，如5年期限的近期建設(shè)規(guī)劃比20年期限的城市總體規(guī)劃更具有城市建設(shè)針對(duì)性和導(dǎo)向性，對(duì)土地質(zhì)量的影響也表現(xiàn)得更為具象，部分具有明確實(shí)施性的專項(xiàng)行動(dòng)規(guī)劃如軌道交通規(guī)劃更表現(xiàn)出顯著的超前影響。

因此，作為一項(xiàng)政策性和時(shí)效性強(qiáng)的技術(shù)工作，城鎮(zhèn)土地定級(jí)的規(guī)劃因素因子選擇應(yīng)根據(jù)城市具體情況，在規(guī)劃時(shí)限、規(guī)劃尺度及規(guī)劃類型方面有所側(cè)重，時(shí)限以3—5年的近期城市規(guī)劃為主，規(guī)劃尺度以明確區(qū)域建設(shè)意圖的中觀或微觀城市規(guī)劃為主，規(guī)劃類型以圍繞具體建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)劃或建設(shè)計(jì)劃為主。

2.2 土地定級(jí)技術(shù)路線再認(rèn)識(shí)

《規(guī)程》已經(jīng)建立了以多因素綜合評(píng)價(jià)法為核心、以土地現(xiàn)狀為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)體系，也為兼顧城市規(guī)劃因素的土地定級(jí)拓展預(yù)留了靈活操作的空間，即將城市規(guī)劃因素因子納入《規(guī)程》提出的因素因子體系，確定各因子權(quán)重后采用多因素綜合評(píng)價(jià)法劃分土地級(jí)別?？梢姡?dāng)前兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)核心落腳為城市規(guī)劃因素因子的選擇及權(quán)重確定（圖1）。

圖1 考慮城市規(guī)劃因素的土地定級(jí)技術(shù)體系框圖Fig.1 Diagram of the technical system on urban land grading combining urban planning factors

2.2.1 城市規(guī)劃因子選擇 描述城市規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量產(chǎn)生的影響是一項(xiàng)涉及時(shí)空變化的復(fù)雜系統(tǒng)工程，對(duì)城市規(guī)劃因子的選擇重點(diǎn)應(yīng)強(qiáng)調(diào)規(guī)劃影響顯著性和區(qū)域指標(biāo)差異性，規(guī)劃因子選取過少將難以客觀反映對(duì)土地質(zhì)量的影響，選取過多將加大評(píng)價(jià)系統(tǒng)的復(fù)雜性和工作量。因此從武漢市實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看較為可行的方法是：綜合分析各層面和類別的城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)和控制要求，通過建立地價(jià)模型將城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的影響以地價(jià)潛力的形式進(jìn)行量化表達(dá)，并作為城市規(guī)劃因子參與系統(tǒng)評(píng)價(jià)。

2.2.2 城市規(guī)劃因子權(quán)重 確定城市規(guī)劃因子權(quán)重時(shí)，可在采用特爾斐法第一輪專家打分時(shí)，暫按《規(guī)程》中的因子權(quán)重范圍要求將常規(guī)必選和備選因子總分設(shè)定為100分，而將城市規(guī)劃因子的分值單列，各因子權(quán)重分值以專家打分結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)化后的結(jié)果為準(zhǔn)。通過不設(shè)權(quán)重分值范圍限制的第一輪專家打分結(jié)果即可大致獲取專家對(duì)城市規(guī)劃因子影響度的判斷趨勢(shì)，在后續(xù)的第二輪、第三輪的因子權(quán)重打分表中即可相應(yīng)設(shè)計(jì)出包括規(guī)劃因子在內(nèi)的所有因子權(quán)重分值范圍，使各因子權(quán)重分值方差符合有關(guān)統(tǒng)計(jì)學(xué)要求。

3 實(shí)證研究

3.1 研究區(qū)概況

武漢市于2010年啟動(dòng)了新一輪土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果更新修訂，對(duì)考慮城市規(guī)劃因素開展土地定級(jí)進(jìn)行了嘗試，本文以最具代表性的市區(qū)商業(yè)用地土地定級(jí)為實(shí)證案例。本文所指的武漢市市區(qū)指市轄的江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)7個(gè)中心城區(qū)，以及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)，總用地面積1086.67 km2。

3.2 地價(jià)潛力模型構(gòu)建

3.2.1 建模思路 鑒于《武漢市近期建設(shè)規(guī)劃（2011—2015）》（以下簡(jiǎn)稱《近期規(guī)劃》）提出了新一輪城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下的城市建設(shè)目標(biāo)和空間發(fā)展框架，從公共服務(wù)、和諧住區(qū)、制造產(chǎn)業(yè)、交通暢達(dá)、生態(tài)城市、名城保護(hù)、設(shè)施提升、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌8個(gè)方面提出了近期行動(dòng)計(jì)劃，同時(shí)明確了50個(gè)武漢市近期重大建設(shè)項(xiàng)目及建設(shè)項(xiàng)目庫，可全面反映武漢市近期土地質(zhì)量的預(yù)期變化，因此選擇近期規(guī)劃作為規(guī)劃因子選擇的上位依據(jù)。為使模型具有更好的延續(xù)性和擴(kuò)展性，同時(shí)也為下一步城鄉(xiāng)統(tǒng)籌思路下的遠(yuǎn)城區(qū)與中心城區(qū)地價(jià)一體化協(xié)調(diào)匹配奠定基礎(chǔ)，本文將模型建立范圍擴(kuò)展到城市建設(shè)區(qū)外圍高速公路附近鄉(xiāng)、鎮(zhèn)行政邊界為基本界線的武漢都市發(fā)展區(qū)，總面積3261 km2。

本文采用多因素綜合評(píng)價(jià)法建立武漢市近期地價(jià)潛力模型（圖2）。本模型認(rèn)為城市土地價(jià)值包括現(xiàn)實(shí)價(jià)值和潛在價(jià)值，城市規(guī)劃影響的是潛在價(jià)值，也即模型測(cè)算結(jié)果?；凇兑?guī)程》提出的土地定級(jí)方法，劃分評(píng)價(jià)單元，將土地質(zhì)量以評(píng)價(jià)單元總作用分值的形式予以量化，分別測(cè)算各評(píng)價(jià)單元規(guī)劃實(shí)施后的總作用分值與現(xiàn)狀條件下的總作用分值，兩者的差值即揭示了城市規(guī)劃影響下的地價(jià)潛力，映射了城市規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的潛在作用影響。

圖2 地價(jià)潛力模型構(gòu)建思路Fig.2 The approach of potential land price modeling

3.2.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)及權(quán)重 首先基于近5年武漢市有形土地市場(chǎng)價(jià)格空間分布特征趨勢(shì)，結(jié)合規(guī)劃資料的詳盡程度，確定商業(yè)中心輻射度、交通易達(dá)度、設(shè)施完善度和環(huán)境宜人度4項(xiàng)評(píng)價(jià)因素，并細(xì)化為商業(yè)中心區(qū)、道路通達(dá)度、公交便利度、軌道交通、對(duì)外交通便利度、基礎(chǔ)設(shè)施配套及景觀環(huán)境7個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)（表1）。

表1 地價(jià)潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表Tab.1 The indicators of potential land price evaluation

將土地市場(chǎng)成交樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正后，首先確定單項(xiàng)因子最高功能分，同時(shí)考慮因子的等級(jí)和規(guī)模確定各級(jí)別因子的作用半徑和功能分；其次按距離衰減確定各因子現(xiàn)狀作用分；再建立樣點(diǎn)修正地價(jià)與各因子現(xiàn)狀作用分值之間的多元回歸方程，求出各因子權(quán)重及合成權(quán)重（表2）。

表2 地價(jià)潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重表Tab.2 The indicators weights of potential land price evaluation

3.2.3 模型計(jì)算 首先對(duì)評(píng)價(jià)區(qū)域劃分出250 m×250 m的評(píng)價(jià)單元，根據(jù)前述評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和指標(biāo)權(quán)重，分別求取各評(píng)價(jià)單元現(xiàn)狀和規(guī)劃實(shí)施后兩個(gè)時(shí)點(diǎn)下的總作用分值，并利用現(xiàn)狀及規(guī)劃用地性質(zhì)圖、規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)布局圖分別對(duì)現(xiàn)狀和規(guī)劃總作用分值計(jì)算結(jié)果進(jìn)行局部邊界修正，將修正分值結(jié)果求取差值即為規(guī)劃因素影響的商業(yè)用地潛在總作用分值（圖3，封三）。根據(jù)潛在總作用分值頻率統(tǒng)計(jì)結(jié)果共劃分出城市規(guī)劃因素影響下的商業(yè)地價(jià)潛力，分為9個(gè)級(jí)別（圖4，封三）。

3.3 考慮規(guī)劃因素的土地定級(jí)

武漢市商業(yè)用地地價(jià)潛力模型評(píng)價(jià)結(jié)果表明，未來3—5年，預(yù)期商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)較大的區(qū)域主要集中在近期規(guī)劃確定的各類商業(yè)中心區(qū)，這些區(qū)域也是交通軌道、快速路建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。潛力分級(jí)結(jié)果綜合了近期規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)值的影響，將其提煉為規(guī)劃地價(jià)潛力因子，作為一項(xiàng)土地定級(jí)的面狀因素參與多因素綜合評(píng)價(jià)。

將規(guī)劃地價(jià)潛力因子納入土地定級(jí)因素因子體系，采用特爾斐法進(jìn)行3輪權(quán)重打分，其中第一輪打分結(jié)果須進(jìn)行因子權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)化處理，最終確定武漢市商業(yè)用地定級(jí)因素因子體系及權(quán)重結(jié)果（表3）。根據(jù)《規(guī)程》提出的城鎮(zhèn)土地定級(jí)程序，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，最終劃定商業(yè)用地分為9個(gè)級(jí)別。

表3 武漢市商業(yè)用地定級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)重表Tab.3 The indicators and weights of commercial land classifcation of Wuhan

3.4 土地定級(jí)結(jié)果驗(yàn)證

武漢市本輪土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果于2011年8月由市政府公布實(shí)施。為驗(yàn)證本文提出的土地定級(jí)技術(shù)路線科學(xué)性，參考近兩年武漢市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果，對(duì)考慮城市規(guī)劃因素以后土地級(jí)別有所調(diào)整的近期城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域進(jìn)行了檢驗(yàn)（表4）。結(jié)果表明，受規(guī)劃利好及城市建設(shè)投入影響，這些重點(diǎn)發(fā)展區(qū)近兩年地價(jià)水平出現(xiàn)了相對(duì)顯著的提升，經(jīng)過期日修正后的基準(zhǔn)地價(jià)水平與地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果比較接近，可見該技術(shù)路線因考慮了城市規(guī)劃因素，對(duì)地價(jià)的適度超前預(yù)判具有合理性與科學(xué)性。

表4 武漢市商業(yè)用地定級(jí)成果驗(yàn)證表Tab.4 The verifcation of commercial land grading result of Wuhan

4 結(jié)語

本文在現(xiàn)有國家行業(yè)規(guī)程總體技術(shù)框架下，提出了一種兼顧城市規(guī)劃影響的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)途徑。通過建立地價(jià)潛力模型揭示城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的綜合影響，基于模型測(cè)算結(jié)果提煉城市規(guī)劃因素因子，納入城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子體系后參與多因素綜合評(píng)價(jià)確定土地級(jí)別，并以武漢市為例進(jìn)行了實(shí)證研究。從武漢市實(shí)踐來看，將城市規(guī)劃的影響力作用于城鎮(zhèn)土地定級(jí)，適當(dāng)考慮城市規(guī)劃帶來的土地價(jià)值超前變化影響，使本輪定級(jí)成果與實(shí)際地價(jià)水平更為吻合，有利于更好地發(fā)揮地價(jià)在土地資源配置方面的杠桿調(diào)節(jié)作用。本文提出的定級(jí)技術(shù)體系具有武漢地方特點(diǎn)，其中規(guī)劃因子選擇及權(quán)重確定方式尚有不完善之處，有待在以后的工作中予以進(jìn)一步優(yōu)化。

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（本文責(zé)編：仲濟(jì)香）

Technical Roadmap of Urban Land Grading Combining Urban Planning Factors: A Case of Commercial Land Grading in Wuhan

CHEN Wei1, XIONG Xiang-ning1, WANG Fang1,2, HUANG Guang-sheng1
（1. Wuhan Land Use and Urban Spatial Planning Research Center, Wuhan 430014, China; 2. College of Resources and Environmental Science, Wuhan University, Wuhan 430079, China）

The purpose of this study is to discover the factors and technical roadmap of urban land grading and to discuss an approach for urban land grading regarding to the urban planning factors. Method of multi-factor synthetic evaluation is employed to model the potential land values and to quantify the impacts of urban planning on land grade. Based on the model result, a set of urban planning factors is refined for urban land grading. The results indicate that urban planning has significant effects on the spatial distribution and variation tendency of urban land values in terms of the urban dimensional distribution and constructions; the technical roadmap taking account of urban planning factors may not only overcomes the limitations of traditional urban land grading, but also expand the technical framework of national regulations. The paper uses a case study of commercial land grading in Wuhan city to demonstrate the validity of the technical roadmap.

F301.2

A

1001-8158（2015）01-0079-07

2014-04-01

2014-10-21

陳韋（1963-），男，湖北武漢人，高級(jí)工程師、國家注冊(cè)規(guī)劃師、武漢大學(xué)兼職教授。主要研究方向?yàn)槌鞘幸?guī)劃與土地利用。E-mail: wlsp_chenwei@163.com