中日房產(chǎn)稅制比較研究

□文/王文豪（新疆財(cái)經(jīng)大學(xué) 新疆·烏魯木齊）

中日房產(chǎn)稅制比較研究

□文/王文豪
（新疆財(cái)經(jīng)大學(xué) 新疆·烏魯木齊）

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火暴使得房產(chǎn)稅成為普通大眾熱議的話題。本文通過中日房產(chǎn)稅收體制比較，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房產(chǎn)稅征收過程中存在一些問題，并從理論上提出建議。

房地產(chǎn)稅；比較

收錄日期：2014年10月28日

房產(chǎn)稅作為一種稅種，它已經(jīng)被世界各國(guó)開征已久。并且已經(jīng)成為各國(guó)政府財(cái)政收入的重要來源。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要中，我國(guó)政府提出了要對(duì)房地產(chǎn)稅收征收制度進(jìn)行改革，以及取消有關(guān)不合理的甚至重復(fù)性的收費(fèi)。而在十二五規(guī)劃綱要中也提出推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的同時(shí)逐步健全地方稅收體系，以增加地方的財(cái)政收入。因此，從國(guó)家層面來講，房產(chǎn)稅收體制的改革業(yè)已提上了日程。

一、房產(chǎn)稅的含義及征收意義

（一）房產(chǎn)稅的含義。房產(chǎn)稅指的是一個(gè)稅種。我國(guó)的房產(chǎn)稅中所指的房產(chǎn)主要是指經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，所謂經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)指的是用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，能夠給投資者帶來收益的而非用于居住的房產(chǎn)。換句話說，目前我國(guó)實(shí)施的房產(chǎn)稅只對(duì)一些寫字樓、商鋪、酒店、購(gòu)物中心、娛樂中心等盈利性質(zhì)的房產(chǎn)，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為依據(jù)，向房產(chǎn)所有人征收。

（二）房產(chǎn)稅征收意義

1、能夠推進(jìn)保障性住房建設(shè)，并增加地方政府財(cái)政收入。目前對(duì)我國(guó)來說，地方政府的土地出讓金收入已經(jīng)占據(jù)重要地位，而且土地出讓金收入也間接地推高了房?jī)r(jià)。過高的房?jī)r(jià)不僅使得老百姓怨聲載道，而且使得政府頭疼不已。征收房產(chǎn)稅不僅可以增加地方政府財(cái)政收入，還可以讓地方政府?dāng)[脫對(duì)土地出讓金的依賴，間接的抑制房?jī)r(jià)的上漲，從而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的目的。另外，“國(guó)八條”中要求加大對(duì)保障性住房建設(shè)的力度，但是地方政府籌資能力有限，無法籌集到足夠的資金進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。最重要的是，保障性住房帶來的收益比較低，而商品房卻能夠帶來更多的財(cái)政收入，因而地方政府沒有足夠的動(dòng)力去建設(shè)保障性住房。而房產(chǎn)稅的征收能夠?yàn)檫@部分保障性住房建設(shè)提供資金來源。通過征收房產(chǎn)稅能夠在一定程度上緩解保障性住房資金不足的問題，為其提供較為穩(wěn)定的資金來源。

2、調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。目前，我國(guó)貧富差距正在不斷加大，而稅收作為一項(xiàng)財(cái)政政策可以調(diào)節(jié)過大的收入分配差距。對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行征稅不僅能夠增加地方政府的收入，而且能夠調(diào)節(jié)社會(huì)成員之間的收入再分配。一方面，富有的人由于其擁有的房產(chǎn)較多，二套房、三套房甚至四套房，所占有的社會(huì)資源就多。國(guó)家對(duì)這部分人群征納較多的稅收，而對(duì)無房居住的人群不征收稅收。通過這種方式，國(guó)家可以從富有的人群中征納較多的稅收通過轉(zhuǎn)移支付補(bǔ)貼窮人來達(dá)到調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配的目的。但是從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果并不是很大。以上海征收房產(chǎn)稅為例，一部分富有群體的購(gòu)房者，他們購(gòu)房主要用于投資，即以投資性需求為主。雖然稱為納稅主體，但每年0.6%的稅率對(duì)于這部分支付能力較強(qiáng)的投機(jī)者來說，產(chǎn)生的抑制作用并不明顯。因此，房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱方面所起的作用十分有限，不能作為調(diào)控的主要措施。

3、有利于促使住房消費(fèi)回歸居住本質(zhì)。據(jù)資料顯示，我國(guó)擁有居于世界第三位的土地總面積，卻只有占世界人均土地資源量1/3的人均土地面積，同時(shí)土地沙化面積占我國(guó)國(guó)土面積高達(dá)18.12%，特別是經(jīng)過改革開放以來幾十年的發(fā)展，隨著城市的規(guī)模不斷擴(kuò)張，土地資源的利用已經(jīng)達(dá)到極限。因此，國(guó)家希望通過對(duì)居民經(jīng)營(yíng)性住房征收適量的房產(chǎn)稅，在增加購(gòu)房者的住房持有成本的基礎(chǔ)上，來促使其合理進(jìn)行住房消費(fèi)，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧理性。如2011年初，上海和重慶進(jìn)行的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，主要針對(duì)擁有別墅、高檔住房以及二套以上住房的群體進(jìn)行征收，其對(duì)征收范圍的明確不僅指明了購(gòu)房消費(fèi)的方向，而且還端正了“購(gòu)房保值”的觀念。

4、有利于財(cái)政稅收體制的完善。目前，我國(guó)的財(cái)稅體系主要是一些生產(chǎn)或開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅種，如營(yíng)業(yè)稅、增值稅等，而缺乏像西方發(fā)達(dá)國(guó)家所征收的財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種如房產(chǎn)稅等。自從1994年我國(guó)實(shí)施分稅制體制改革以來，雖然說通過這次改革在一定程度上加強(qiáng)了中央政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力，但是，由于財(cái)政稅收體制改革的方向產(chǎn)生了偏差，為了鼓勵(lì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而把GDP當(dāng)作地方政府政績(jī)的主要反映，從而使得地方政府逐步從“稅收財(cái)政”走上“土地財(cái)政”。地方政府通過高價(jià)拍賣土地，從而獲得大量的土地出讓金收入。在一些地區(qū)，土地出讓金收入甚至能夠占到政府財(cái)政收入的1/3。過高的土地出讓金收入雖然增加了財(cái)政收入，但是也提高了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本，從而導(dǎo)致地方房?jī)r(jià)飛速上漲，嚴(yán)重?fù)p害了城鄉(xiāng)居民的切身利益。為此，完善房產(chǎn)稅收體制改革，無論對(duì)于調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是完善財(cái)政稅收體制都是十分必要的。

二、現(xiàn)行中日房產(chǎn)稅收體制比較

現(xiàn)在，世界上許多國(guó)家和地區(qū)都對(duì)房產(chǎn)征收了房產(chǎn)稅，在美國(guó)稱為房產(chǎn)稅，在日本稱為不動(dòng)產(chǎn)稅，而在俄羅斯稱為物業(yè)稅等。在眾多國(guó)家中，日本不僅是亞洲最發(fā)達(dá)的國(guó)家，最重要的

是日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與我國(guó)有許多相近的地方，因此日本房產(chǎn)稅的征收體制對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的修訂、遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱具有借鑒作用。

（一）征稅范圍不同。我國(guó)房產(chǎn)稅征稅范圍偏小。我國(guó)于1986年推出的房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定：房產(chǎn)稅只在城市、縣城以及一些工礦區(qū)征收，而其他農(nóng)村住房、國(guó)家機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位等新建的單位自用房產(chǎn)、個(gè)人非經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)等都被列為免稅對(duì)象，予以免稅。但是經(jīng)過改革開放以來幾十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已經(jīng)得到大大提高。GDP從1986年2，975.731305億美元上升到2013年9.40萬億美元，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與我國(guó)房產(chǎn)稅條例制定時(shí)期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相比發(fā)生了巨大的變化。首先，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民收入水平得到很大提高，一部分富有的農(nóng)民開始向城市遷徙。城市人口的增多導(dǎo)致對(duì)房產(chǎn)的需求急劇擴(kuò)大，快速增加的各類經(jīng)營(yíng)性用房，完全可以納入征稅的范圍。但是，房產(chǎn)稅的征收并未與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同步，居民住房特別是一些別墅類的高端住房未納入房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)。

日本房產(chǎn)稅的征稅范圍比較廣泛。首先，日本房產(chǎn)稅法律規(guī)定：房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人指那些擁有住房、店鋪、工廠、倉(cāng)庫及其他能增加房屋使用價(jià)值的附屬物的群體，符合免稅規(guī)定的除外。從這方面來說，日本的房產(chǎn)稅征收范圍比較廣泛。征稅范圍的廣泛性使得日本政府的財(cái)政收入擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)能力更強(qiáng)了。另外，日本稅法規(guī)定對(duì)屬于政府的房屋、一些非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)所擁有的房屋、科研團(tuán)體所擁有的房屋，以及宗教寺院內(nèi)房屋免稅。這些舉措都體現(xiàn)了政府在一些公用事業(yè)方面的扶持。

（二）側(cè)重點(diǎn)不同。在房地產(chǎn)的開發(fā)、交易和保有這三個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)所承受的稅負(fù)程度不同。在房地產(chǎn)購(gòu)買、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中征收的稅收種類比較多、稅收負(fù)擔(dān)也比較重。而在房地產(chǎn)的保有階段的征稅就顯得過輕。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)（取得）環(huán)節(jié)繳納的房產(chǎn)稅，主要包括耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及其他政府收費(fèi)性項(xiàng)目等；而在處置房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中，也需要繳納契稅、印花稅等。但在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)需要繳稅的僅指那些用于經(jīng)營(yíng)的那部分房產(chǎn)，其他部分房產(chǎn)幾乎不必繳納任何的費(fèi)用。因此，這種狀況的存在使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)十分猖獗，從而造成了大量房地產(chǎn)遭到長(zhǎng)期空置。據(jù)權(quán)威媒體報(bào)道，國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，對(duì)全國(guó)660個(gè)城市進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示總共有6，540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。

日本的房產(chǎn)稅主要包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、事業(yè)所得稅三個(gè)稅種。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中，日本政府根據(jù)購(gòu)房者保有房地產(chǎn)的時(shí)間來確定征繳稅率。如對(duì)持有時(shí)間超過兩年的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)另行加收30%的稅；對(duì)持有時(shí)間超過5年的土地和建筑物，在轉(zhuǎn)讓時(shí)稅率從20%提高到30%。

（三）征稅目的不同。起初我國(guó)征收房產(chǎn)稅主要是鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，房?jī)r(jià)飛速上漲。國(guó)家為了調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，調(diào)節(jié)過高的房?jī)r(jià)，希望通過房產(chǎn)稅的征收來增加購(gòu)房者的保有成本，并抑制房地產(chǎn)投資需求和打擊炒房者的投機(jī)活動(dòng)，并促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到住房的本質(zhì)上去。另外，國(guó)家希望將征收的房產(chǎn)稅收入用以代替土地出讓金收入，減少房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本，從而在根本上降低房?jī)r(jià)。

日本開征房產(chǎn)稅的原因是二戰(zhàn)后，日本政府財(cái)政虧空。為了增加財(cái)政收入，日本決定征收房產(chǎn)稅。日本進(jìn)行全面的稅制改革起始于1950年，根據(jù)當(dāng)時(shí)的“肖普建議”，日本確立了現(xiàn)代房產(chǎn)稅的基本架構(gòu)，主要包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所稅三大稅種。這三大稅種的征收不僅解決了當(dāng)時(shí)日本政府財(cái)政虧空的局面，還為進(jìn)行城市規(guī)劃事業(yè)籌措了經(jīng)費(fèi)以及為改善教育醫(yī)療環(huán)境做出了巨大的貢獻(xiàn)。

三、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革建議

參照日本房產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家在改革房地產(chǎn)稅收的過程中應(yīng)該注重：

（一）房產(chǎn)稅改革應(yīng)該堅(jiān)持拓寬稅基、適度稅率的原則。拓寬稅基的意思就是逐漸擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍。國(guó)家不僅要對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行征稅，而且要對(duì)一些高檔娛樂場(chǎng)如高爾夫球場(chǎng)、高檔會(huì)所征收重稅。當(dāng)然，在征收的過程中要遵循適度稅率的原則。同時(shí)，要對(duì)各級(jí)政府、公益設(shè)施、學(xué)校、農(nóng)業(yè)設(shè)施實(shí)施減稅和免稅。另外，由于我國(guó)東部、中部、西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r不同，各地房?jī)r(jià)和居民收入與支付能力相異，各地政府在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行征收。對(duì)于不同的地區(qū)采取不同的稅率，對(duì)一線發(fā)達(dá)城市由于其土地供應(yīng)比較緊張，可以施行較高的稅率。而對(duì)于二三線經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城市可以施行較低的稅率?？傊魇辗慨a(chǎn)稅的同時(shí)不能影響到居民正常的住房需求，要在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)增加財(cái)政收入的同時(shí)盡可能將居民的住房消費(fèi)回歸理性。

（二）改革房產(chǎn)稅收征收體制。改變以往那種輕保有重開發(fā)的現(xiàn)象，將房產(chǎn)稅的征收重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)上來，一方面可以減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)水平，從而降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從根本上降低房?jī)r(jià)；另一方面在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，根據(jù)不同的消費(fèi)群體制定不同的房產(chǎn)稅率，增加購(gòu)房者的持有成本，抑制購(gòu)房者的投機(jī)性需求，弱化房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。另外，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收征收的過程中存在的重復(fù)征稅的現(xiàn)象，國(guó)家應(yīng)該在房產(chǎn)稅總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上避免重復(fù)征稅，降低宏觀稅負(fù)水平，提高經(jīng)濟(jì)效率。

（三）明確征稅目標(biāo)，合理征稅措施。現(xiàn)在，國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)：增加財(cái)政收入。因此，我國(guó)征收房產(chǎn)稅也應(yīng)效仿其他國(guó)家本著增加財(cái)政收入的目的，而不是僅僅為了調(diào)控房?jī)r(jià)。但是，在具體征收房產(chǎn)稅的過程中，一定要先解決好房產(chǎn)稅的征收目的，怎么征收，依據(jù)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)去征收等問題。只有解決好這些問題，才能將房產(chǎn)稅順利推行。另外，在征收房產(chǎn)稅的過程中，還要時(shí)刻注意市場(chǎng)的動(dòng)向以及廣大人民群眾的情緒反應(yīng)，及時(shí)解決好人民群眾反映的問題。只有這樣，在推行房產(chǎn)稅的過程中受到的阻力才會(huì)變小，更多的房產(chǎn)稅政策才能得到很好的落實(shí)。

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