基于綠色建筑運營管理的幾點探討

王少鋒 李慶平 高洋 王 凱

(北京市住宅建筑設(shè)計研究院有限公司，北京 100005)

我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的關(guān)鍵階段，堅持可持續(xù)發(fā)展，大力推動建筑節(jié)能，妥善應(yīng)對氣候變化，事關(guān)我國經(jīng)濟社會的發(fā)展全局和人民群眾的根本利益，是國家經(jīng)濟社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。綠色建筑體現(xiàn)了人與自然和諧共存，順應(yīng)時代發(fā)展的潮流和社會民生的需要，是建筑節(jié)能和建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展的迫切需要，不僅涉及人民的生活質(zhì)量，而且也是關(guān)系國計民生的大事，落實這一戰(zhàn)略措施將會不斷引導(dǎo)我國城鎮(zhèn)建設(shè)向科學(xué)、重節(jié)約、重效益、重質(zhì)量、健康協(xié)調(diào)的方向發(fā)展。

我國綠色建筑目前已進入規(guī)?；l(fā)展時代，隨著《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50378－2014)的正式實施［1］，越來越多的房地產(chǎn)商、設(shè)計院及咨詢行業(yè)加入進來，共同為綠色建筑的發(fā)展添磚加瓦。截止至2015 年1 月，全國已評出2538 項綠色建筑標(biāo)識項目，總建筑面積達到2.92 億m2，其中設(shè)計標(biāo)識2 379 項，建筑面積為2.72 億m2;運行標(biāo)識159 項，建筑面積0.2 億m2。然而，在這些參與評價的項目中，發(fā)現(xiàn)有不少項目在設(shè)計階段獲得了高星級評價，而到運營階段，由于缺乏有效的運營能力和真實的運行數(shù)據(jù)，往往達不到預(yù)期的綠色目標(biāo)［2］。這就需要我們思考:投入大量的精力和資金建造的綠色建筑，為什么達不到預(yù)期目標(biāo)?如何讓綠色建筑做到名副其實?

1 綠色運營的概念

綠色運營是指企業(yè)適應(yīng)社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求，把節(jié)約資源、保護和改善生態(tài)與環(huán)境、有益于消費者和公眾身心健康的理念，貫穿于經(jīng)營管理的全過程和各個方面，以實現(xiàn)可持續(xù)增長，達到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)保效益的有機統(tǒng)一。

世界上的人工設(shè)施需要通過精心的規(guī)劃與執(zhí)行，去謀求實現(xiàn)當(dāng)初立意的目標(biāo)—功能、經(jīng)濟收益、非經(jīng)濟的效果和收益，這就是運營管理。運營管理是確保能成功地向用戶提供和傳遞產(chǎn)品與服務(wù)的科學(xué)。綠色建筑有一個投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，來實現(xiàn)價值增值［3］。

綠色建筑理念因符合中國可持續(xù)發(fā)展的國策而得到快速發(fā)展。綠色技術(shù)和產(chǎn)品層出不窮，綠色建筑的工程項目蓬勃興起，相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)及政策不斷推出。實施綠色技術(shù)，取得綠色建筑的標(biāo)識認(rèn)證，已經(jīng)成為中國建設(shè)業(yè)的主流。

2 綠色運營面臨的困難

綠色建筑運營階段面臨的困難主要有兩點，一是高昂的運行成本讓物業(yè)管理團隊望而卻步，二是目前國家缺少監(jiān)管的措施和手段。

2.1 運營成本分析

公共建筑物的生命期成本［3］分配如圖1 所示，其中運行與管理費用約占生命期成本(LCC)總費用的85%以上，而一次建設(shè)費用僅為15%。維持設(shè)備功能、確保設(shè)備高效率、盡量減少設(shè)備故障，運營管理是發(fā)揮設(shè)備投資效益的重要環(huán)節(jié)。其中的信息化與自動化系統(tǒng)則為現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施管理提供了平臺與基礎(chǔ)。

圖1 建筑物生命期成本分配

綠色建筑技術(shù)［4］分為兩大類:被動技術(shù)和主動技術(shù)。所謂被動綠色技術(shù)，就是不使用機械電氣設(shè)備干預(yù)建筑物運行的技術(shù)，如圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱、固定遮陽、隔聲降噪、朝向和窗墻比的選擇，使用透水地面材料等。而主動綠色技術(shù)則使用機械電氣設(shè)備來改變建筑物的運行狀態(tài)與條件，如暖通空調(diào)、雨污水的處理與回用、智能化系統(tǒng)應(yīng)用、垃圾處理、綠化無公害養(yǎng)護、可再生能源應(yīng)用等。

中國綠色建筑近十年的工程實踐積累了大量的經(jīng)驗教訓(xùn)，各類綠色技術(shù)的應(yīng)用日益成熟，建設(shè)的增量成本也從早期的盲目投入，逐步收斂到一個合理的范圍。表1 是對2011～2014 年期間部分申報中國綠色建筑標(biāo)識認(rèn)證項目的平均增量成本概算統(tǒng)計［5］。

表1 綠色建筑不同等級的增量成本統(tǒng)計

被動綠色技術(shù)所使用的材料與設(shè)施，在建筑物的運行中一般養(yǎng)護的工作量很少，但也存在一些日常的加固與修補工作。而主動綠色技術(shù)所使用的材料與設(shè)施，則需要在日常運行中使用能源、人力、材料資源等，以維持有效功能，并且在一定的使用期后，必須進行更換或升級。

綠色建筑的運行成本大致有7 類。一類是設(shè)施維護費。信息與控制系統(tǒng)一般為造價的2～4%，機械電氣設(shè)備一般為造價的2～3%。第二類是設(shè)施更新費。信息與控制系統(tǒng)的更新周期一般為6～8年，機械電氣設(shè)備的更新周期一般為8～10 年。第三類是設(shè)施運行消耗。主要為設(shè)施本身的能耗和材耗，如水處理設(shè)施運行所需投放的藥劑等。第四類是養(yǎng)護費。綠化養(yǎng)護(包括人工、肥料、農(nóng)藥等)費用。第五類清潔費。中央空調(diào)投運后，其風(fēng)管需兩年清洗一次。清洗費用按風(fēng)管展開面積計算，每平方米大約20～30 元。第六類垃圾分類收集與處理費。第七類檢測費。建筑物運行中所排放污水和廢氣的檢測，非傳統(tǒng)水源水質(zhì)的檢測等。

顯然，這些費用是綠色建筑運行所必須的，如果不能持續(xù)保證投入的話，必然會有一部分的綠色設(shè)施和措施出現(xiàn)問題。

2.2 機制撬動運營

國內(nèi)綠色建筑運營水平不高的情況源于長期以來的“重建輕管”風(fēng)氣，這里有體制問題，也有操作機制問題［6］。

我們追求建成了多少綠色建筑，這是建設(shè)者的成就與業(yè)績。但是要核查綠色建筑的運行效果是否一一達到了設(shè)計目標(biāo)，尤其是綠色措施出現(xiàn)問題時，建設(shè)者和管理者往往互相推諉責(zé)任。因為建設(shè)者不承擔(dān)運營的責(zé)任，而管理者則是被動地去運行管理綠色建筑，并不將此作為自己的成就和業(yè)績。如從經(jīng)濟核算的角度考慮，綠色措施的運行成本高于傳統(tǒng)建筑，在物業(yè)費低收益的狀態(tài)下，不少物業(yè)管理機構(gòu)其實把綠色建筑視為一種負(fù)擔(dān)，常會因某些理由不時地停用一些綠色設(shè)施。這就直接導(dǎo)致了綠色建筑無法真正地實現(xiàn)當(dāng)初設(shè)計的節(jié)能目標(biāo)，綠色設(shè)備成了一種擺設(shè)。

3 如何提高綠色建筑運營水平

首先，應(yīng)明確綠色建筑管理者的責(zé)任與地位。物業(yè)管理機構(gòu)接管獲綠色設(shè)計認(rèn)證的建筑，應(yīng)承擔(dān)綠色設(shè)施運行正常并達到設(shè)計目標(biāo)的責(zé)任，如獲得綠色運營認(rèn)證，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)得到80%的榮譽和不低于50%的獎勵。

其次，認(rèn)定綠色建筑運行的增量成本。綠色建筑的建設(shè)有增量成本，綠色建筑的運行也有增量成本，這是不爭的事實。建議凡是獲得綠色運營標(biāo)識認(rèn)證的建筑物，可按不同星級考慮適當(dāng)增加物業(yè)管理收費，以彌補綠色建筑運行的增量成本，在機制上使物業(yè)管理企業(yè)得到合理的工作回報。

再者，建設(shè)者須以面向成本的設(shè)計實行綠色建筑的建設(shè)。綠色建筑不能不計成本地構(gòu)建亮點工程，應(yīng)在滿足用戶需求和綠色目標(biāo)的前提下，盡可能降低成本。

最后，用好智能控制和信息管理系統(tǒng)，以真實的數(shù)據(jù)不斷完善綠色建筑的運營。經(jīng)過智能控制和信息管理系統(tǒng)的平臺幾年的運行，所積累的運營數(shù)據(jù)、成本和收益將能正確反映綠色建筑的實際效益。

4 結(jié)論

綠色建筑只有通過有效的運營管理手段，堅持PDCA 管理模式，才能達到預(yù)期目標(biāo)。我們要應(yīng)用生命期評價和成本分析的科學(xué)方法，準(zhǔn)確掌握綠色建筑建設(shè)、運行維護費用所構(gòu)成的生命期成本，合理選用綠色技術(shù)，逐步完善綠色建筑運營的體制與機制，提高管理水平，使我國的綠色建筑走上持續(xù)發(fā)展的道路［3］。

［1］GB50378-2014 綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn).北京:中國建筑工業(yè)出版社，2014.

［2］《綠色建筑效果后評估與調(diào)研》課題組，2014.

［3］程大章.綠色建筑運營管理報告［J］，2013.

［4］綠色建筑評價技術(shù)指南.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2010.

［5］孫大明，邵文晞.當(dāng)前中國綠色建筑增量成本統(tǒng)計報告論文［J］，2013.

［6］能源世界.中國建筑節(jié)能網(wǎng)www.chinagb.net.