淺談商業(yè)地產(chǎn)的金融投資決策

宋嘉嘉

摘 要：當(dāng)前，根據(jù)我國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)十分良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，城鎮(zhèn)建設(shè)都給了商業(yè)地產(chǎn)廣闊的發(fā)展空間。所以做好商業(yè)地產(chǎn)的金融投資決策有著深遠(yuǎn)的意義，可以為房地產(chǎn)行業(yè)和國家經(jīng)濟(jì)做出突出的貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；金融投資；投資決策

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)日新月異。國家對房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)行了不同程度的調(diào)控，投資者因?yàn)閲业母缮媸艿搅艘欢ǔ潭鹊挠绊?，但是這種房地產(chǎn)調(diào)控對于我國的商業(yè)地產(chǎn)并沒有產(chǎn)生太大的影響。在這種形勢之下，投資者更應(yīng)該謹(jǐn)慎投資，要充分了解金融投資和商業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)系，這樣才能做到準(zhǔn)確投資。

現(xiàn)如今，我國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)正在飛速發(fā)展，金融投資是一個(gè)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而不斷豐富發(fā)展而形成的比實(shí)物投資還重要的投資行為。金融投資的方式有很多，根據(jù)時(shí)間可以劃分為長期投資和短期投資。金融投資既是公司理財(cái)?shù)姆绞?，又是一種經(jīng)營發(fā)展的戰(zhàn)略。而商業(yè)地產(chǎn)就是有著商業(yè)用途和價(jià)值的地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營用途多種多樣，如餐飲、娛樂、健身等。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，經(jīng)營模式也多種多樣。隨著近些年我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的變化，我國出現(xiàn)了土地過度開發(fā)和房價(jià)飛漲等現(xiàn)象，在這些現(xiàn)象出現(xiàn)之后，我國政府及時(shí)采取了調(diào)控手段。但是我國出臺(tái)的調(diào)控政策僅僅限于住宅地產(chǎn)，并沒有對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生影響，所以我們研究金融投資在商業(yè)地產(chǎn)的決策才有了十分重要的意義。

1.商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展的瓶頸

商業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)中是后來者，是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。我國與其他國家相比，對于商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控研究開始的比較晚。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)有著很多不同，住宅產(chǎn)業(yè)主要的運(yùn)營方式就是賣房子，是一種銷售盈利手段，而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營方式是利用房子進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，是一種后期經(jīng)營盈利手段，這種區(qū)別給商業(yè)地產(chǎn)的投資發(fā)展帶來一定的困難。而且如今國家的政策不允許投資者對民用地產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模投資，此時(shí)投資者只能選擇投資商業(yè)地產(chǎn)，這給投資者帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)投資的因素

2.1 貨幣的流動(dòng)性

我國目前主要采取貨幣寬松政策，它的目的就是讓資金流動(dòng)性的過剩流向房地產(chǎn)行業(yè)，在這種方式中，短期資產(chǎn)起到主要的作用。2008年陸偉剛總結(jié)了投資流動(dòng)性過剩的原因，主要有貨幣供應(yīng)量太大、通脹壓力太大、銀行以外的融資規(guī)模過大、投資被壓抑、外匯占款被擴(kuò)張等。次年王東風(fēng)提出流動(dòng)性過剩是因?yàn)榇渭?jí)抵押貸款的繁榮使市場中產(chǎn)生了泡沫。資產(chǎn)的流動(dòng)性對資金運(yùn)營有著很大的影響，資金在商業(yè)地產(chǎn)上大量投入會(huì)帶動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性泡沫，為地產(chǎn)行業(yè)帶來負(fù)面影響。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)的證券化

通過對房地產(chǎn)行業(yè)的深入研究，可以發(fā)展如今的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐漸開始實(shí)施證券化的模式，實(shí)施證券化中包括政府的調(diào)控干涉、資金的轉(zhuǎn)移、信用度增級(jí)等，這對于商業(yè)地產(chǎn)的投資者有著很大的好處。商業(yè)地產(chǎn)的證券化對于我國金融投資的發(fā)展有著重要的意義，商業(yè)地產(chǎn)的證券化可以推動(dòng)社會(huì)的資源分配，可以保證證券市場的穩(wěn)定，可以刺激其他產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，改善了投資環(huán)境，同時(shí)也減少了投資風(fēng)險(xiǎn)。采取證券化也擴(kuò)大了資本市場，加強(qiáng)了市場中的不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)的穩(wěn)定性。

3.對商業(yè)地產(chǎn)金融投資的簡析

3.1 金融投資的模式

商業(yè)地產(chǎn)的金融投資是一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)與投資獲利相結(jié)合的方式。從廣義上說，金融投資就是通過搭建信用平臺(tái)和吸引資金，從而滿足投資商的資金要求，最終獲得回報(bào)和利益的方式。從狹義上說，金融投資就是融合了不同方式的投資方法，從而獲得利益的方式。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的投資融合方式，金融投資的模式可以分為以下幾種：

一是地產(chǎn)基金。這是目前最重要的投資模式，這種模式主要通過個(gè)人或者企業(yè)進(jìn)行私募投資，主要是采用股權(quán)的方式，從而獲取投資之后的收益。

二是銀行貸款。這也是比較常見的一種投資模式，銀行通過風(fēng)險(xiǎn)評估，對其給與長期或者短期的投資支持，最終獲取利益。銀行投資有其自己特有的特點(diǎn)，即銀行放在首位是安全性，也就是風(fēng)險(xiǎn)小，其次才是利益性。

三是投資信托。這種方式主要是通過信托機(jī)構(gòu)，將投資者的投資集合起來，再對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資，信托機(jī)構(gòu)也可以從中獲得利益。這種投資方式是將資金證券化，經(jīng)過管理評估才進(jìn)行投資，投資方向也很多元化，投資方向包括地產(chǎn)、項(xiàng)目等方面。

四是房地產(chǎn)信托投資資金。REITs是一個(gè)專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的組織，它首先將資金集合起來，然后進(jìn)行整理分析，對地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評估，將地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行組合評價(jià)，最后確定合理的方案，進(jìn)行投資，最終從中獲取利益。這種方式與投資信托相比，資金的流動(dòng)性大大增加。

3.2 金融投資的理論

在對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資，其評估方式多是采取許多專家的主觀性評價(jià)，這種方法簡單、快速。對于金融投資，國內(nèi)外有著很多的研究理論，而且國內(nèi)外的理論又有著不同之處。在國內(nèi)，有一個(gè)理論被廣泛應(yīng)用，也就是1982年鄧聚龍教授創(chuàng)立的灰色理論，就是采用特定的方法對不完全的灰色系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測、評估。當(dāng)然還有其他的理論體系，例如應(yīng)用層次分析法和模糊綜合評價(jià)等。應(yīng)用層次分析法就是通過出互反矩陣計(jì)算出各部分的權(quán)重，同時(shí)專家們根據(jù)百分制對其進(jìn)行打分，再次通過分?jǐn)?shù)進(jìn)行計(jì)算就可以得出最佳方案。模糊數(shù)學(xué)評價(jià)是利用模糊數(shù)學(xué)理論對各層次進(jìn)行評價(jià)，分析投資中的模糊性和不確定性，分析各種方案，最終確定方案。在國外，投資理論多種多樣。前蘇聯(lián)的經(jīng)濟(jì)與數(shù)學(xué)家L.V. Kantorovich提出了線性規(guī)劃方法，這種方法就是在數(shù)學(xué)關(guān)系的約束之下求出函數(shù)極值問題，分析其投資方案的優(yōu)缺點(diǎn)，多目標(biāo)規(guī)劃可以使管理者得到最優(yōu)的投資方法。其他的理論體系還有很多，例如美國加州大學(xué)伯克利分校教授L. A. Zadeh提出了模糊集合概念，打破了古典集合論局限性。美國的教授J. H. Holland提出遺傳算法思想，這種方法也是 一種比較普遍的方法。美國的運(yùn)籌學(xué)家T.L.Satty和助手等人還提出了層次分析法。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有很多特有的特點(diǎn)，資金需求量大，開發(fā)經(jīng)營所需時(shí)間長，不可動(dòng)等，所以商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率的計(jì)算公式是：投資回報(bào)率=（售出價(jià)-購入價(jià)）/購入價(jià)，商業(yè)地產(chǎn)的收入方式主要為將房屋出租或者在房屋里進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目，從中獲取利益，其最主要的依靠就是后期進(jìn)行的商業(yè)項(xiàng)目，由于商業(yè)活動(dòng)具有高收入性，所以商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率非常高。

商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也多種多樣，主要表現(xiàn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)商自身經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)來自于政府對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)重要部分，房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相連。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者采用貸款的方式擴(kuò)大金融投資的范圍，但這就大大增加了投資的不確定性，很有可能出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資收益小于貸款產(chǎn)生的債務(wù)，從而產(chǎn)生巨大的資金漏洞。市場風(fēng)險(xiǎn)來自于市場的供應(yīng)和需求的失衡，一種是供大于求，房屋過多但不投入項(xiàng)目，造成了大量的房屋閑置，另一種是供不應(yīng)求，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不能滿足市場的發(fā)展，從而造成經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)商自身經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商自身經(jīng)營管理存在問題，決策者和其他管理人員缺乏專業(yè)知識(shí)，導(dǎo)致評估開發(fā)過程中出現(xiàn)漏洞，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。

4.提升商業(yè)地產(chǎn)金融投資的合理化建議

在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，商業(yè)地產(chǎn)有著無窮的潛力和價(jià)值。做好商業(yè)地產(chǎn)金融投資十分重要。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很大，所以在對其進(jìn)行金融投資的時(shí)候就要做到揚(yáng)長避短，下面我們提出一些提升地產(chǎn)金融投資的合理化建議：

一是分析內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的作用，并合理利用。商業(yè)地產(chǎn)具有自己極大的發(fā)展空間，如果能夠合理的利用外部環(huán)境，將內(nèi)外綜合分析搭建有效的投資平臺(tái)，那么商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就能充分的展現(xiàn)出來。

二是使用商業(yè)地產(chǎn)的自身優(yōu)勢掩蓋外部風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)很大，有效控制風(fēng)險(xiǎn)的措施很多，但是利用自身優(yōu)勢是很重要的一個(gè)方法，如果能夠合理的利用REITs方式，那么風(fēng)險(xiǎn)能夠有效得到控制。

三是以最大可能利用外部環(huán)境，來掩蓋自身的弱點(diǎn)。如今住宅地產(chǎn)受到國家政策的調(diào)控，這給了商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)良好的機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)可以利用這一環(huán)境條件，完善自身的內(nèi)部管理，抓住自身的特點(diǎn)，從而迅速發(fā)展起來。

四是努力完善自身，避免外部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資和其他行業(yè)的投資一樣，風(fēng)險(xiǎn)是不可以避免的，但是如何降低風(fēng)險(xiǎn)就是一個(gè)關(guān)鍵問題。投資企業(yè)應(yīng)該合理分析外部環(huán)境，學(xué)習(xí)成功的案例，并從自身的實(shí)際情況出發(fā)，做出一個(gè)最合理最完美的投資方案。

5.結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，盡管這個(gè)產(chǎn)業(yè)起步較晚，但是有著巨大的發(fā)展?jié)撃?，未來的發(fā)展空間十分大，它的發(fā)展能夠?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出突出的貢獻(xiàn)。所以深入研究金融投資與商業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)系及金融投資在商業(yè)地產(chǎn)上的投資決策就變成了當(dāng)務(wù)之急，希望通過政府在商業(yè)地產(chǎn)上的調(diào)控，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家在商業(yè)地產(chǎn)投資決策上的研究，可以為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一定的推動(dòng)效應(yīng)。在未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)必將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

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