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    海景房泡沫

    2015-01-04 03:03:12黃秋麗
    東西南北 2014年23期
    關鍵詞:銀灘海岸線規(guī)劃

    黃秋麗

    過去的10多年中,“海景房”是一個被頻繁炒作的概念,海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴重的區(qū)域。投機的熱潮,驅動著全國各地的人奔赴海邊,買下一套或者數套一年也住不上幾天的海景房。

    “面向大海,春暖花開?!痹谶@個13億人口的內陸國家,中國人均海岸線只有2到3厘米,“面向大海”一直是一個奢侈和美好的想象。但是,想象最終要跌落在現實里。

    經過了一輪價格暴漲之后,2014年以來,海景房驟然降溫,銷售越來越難。而且,這次海景房還遇到了三年一輪的地產低潮。海濱地產的泡沫會破裂嗎,這些沒有人住的海景房命運如何?

    沒人住的海景房

    夕陽西下,山東威海乳山縣海邊的人多了起來。

    冒著煙的燒烤攤,叫賣小海鮮的人力三輪車,賣泳衣和飾品的小攤,這片亂糟糟、臟兮兮的海灘,與其聲名在外的“銀灘”難以匹配。21.3公里海岸線上行人稀少,卻密密麻麻分布著200多個小區(qū),這些沒有燈光的房子影影綽綽,路邊幾個已經廢棄的酒店還能看出過往的繁華。

    “現在已經是最旺的季節(jié)了,很多人帶著孩子來過暑假。到了冬天根本看不到人,那才叫荒涼呢。”出租車司機說。

    整個銀灘的中心地帶,是管委會辦公所在的銀灘大酒店,它正面向海,側面是銀灘唯一的餐飲街。位于餐飲街上的幾個小區(qū),也沒有比遠處的樓房更有人氣,基本上十室九空,有些房子的窗戶已經破損,看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶,每棟房子都能看到好幾處“出售”、“急售”之類的廣告。

    “房子現在非常難賣?!便y灘旅游地產5S店里的小吳說,從2010年以來這里房價滯漲了5年,而買房人越來越少?!昂芏喽址渴?008年前后花了50萬買的,現在掛出來就是20多萬,如果運氣好,買家要現金十幾萬就賣了?!庇行潜P開盤多年,房子至今還沒有賣完。

    蓋房子之前,銀灘60多平方公里的土地上長著茂密的松樹,現在只剩下了這些沒有人住的房子。由于當地房管局并不公布相關信息,很難查證銀灘海景房的確切開發(fā)量,以每個小區(qū)10萬平米計算,200個小區(qū)的住宅供應量就是2000萬平米。如果按照人均40平米計算,這里至少能容納50萬人口,但現在它幾乎就是一座空城。

    像“銀灘”這樣硬生生造出的空城,在中國的海岸線上比比皆是。

    規(guī)劃亂象

    中國著名戰(zhàn)略策劃機構王志綱工作室深圳公司副總經理孫洪波認為,中國的海岸線開發(fā)出現這么多亂象,有三點原因:一是開發(fā)時機不對,過早透支了海岸線資源;第二是缺乏好的規(guī)劃,開發(fā)商一哄而上,造成了破壞性開發(fā);第三是沒有一個核心產業(yè)支撐,沒有健康的經濟生態(tài)鏈,無法持續(xù)發(fā)展。由于這三點原因,早期開發(fā)的海岸線,基本都沒有形成旅游目的地,而變成了房地產投機的樂園。

    海南有1528公里海岸線,1988年開始便有了東線重點發(fā)展旅游業(yè),西線重點發(fā)展工業(yè)的定位。2010年1月4日,國務院發(fā)布了《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》,一時間連旅游資源并不豐富的西線也變成了開發(fā)商追逐的目標。據央視調查,海南西部地區(qū)的海岸線總長630多公里,除了幾個工業(yè)開發(fā)區(qū)占據了100多公里外,剩下的500多公里都將用于旅游和地產開發(fā)。

    2009年12月經國務院批準實施的《海南省土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》明確規(guī)定,岸線資源屬于稀缺資源,海邊一線地可用于旅游發(fā)展,不得用于商品房開發(fā)(不產生經營性收入的房地產)。國際旅游島的規(guī)劃出臺,很多項目打著旅游的旗號,事實上做的是住宅開發(fā)?!昂D系囊?guī)劃很多地方彈性很大,規(guī)劃成了‘鬼話。”

    在中國最知名的度假勝地三亞,眾多的海灣中,只有海棠灣是唯一政府主導了整體規(guī)劃的海灣。在很多業(yè)界人士看來,海棠灣的規(guī)劃具有國際性,它有可能會成為三亞開發(fā)得最有水平的海灣。

    澳大利亞的黃金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅游目的地,無一不是政府主導規(guī)劃,又經過了比較謹慎、長周期的開發(fā),才有了這些海岸線的精品項目。對于海岸線這樣的公共資源,很多國家的開發(fā)都相當謹慎。但中國沿海的地方政府,無一不是迫切地賣地了事。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國家級貧困縣,但有了雅居樂清水灣為代表的房地產項目,這里一躍成海南省經濟和社會發(fā)展綜合排名名列前茅的市縣。

    產業(yè)黑洞

    乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程,在銀灘年景最好的2008年、2009年,外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空,消費也一片興旺。但銀灘上除了房地產,沒有任何成氣候的產業(yè),這兩年買房客們撤退之后,銀灘變成了一座空城。

    產業(yè)黑洞不是銀灘獨有,這是狂熱投機驅使下海岸線開發(fā)的通病。2007年,營口規(guī)劃了沿海產業(yè)基地,在土地財政的驅動下,大量的土地被迅速出讓,但產業(yè)升級速度卻趕不上房地產開發(fā)的速度。由于產業(yè)無法及時導入,沿海產業(yè)基本陷入蕭條,樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發(fā)的主題是度假,但度假只是一個泛概念,并沒有落實到相關產業(yè)鏈的可持續(xù)運轉,也沒有真正形成支撐。

    “國外那些開發(fā)得很成功的海岸線,基本都有一個主題產業(yè)做支撐。如果沒有的話,都很難生存下去?!睂O洪波說,比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地,大堡礁是潛水基地,泰國普吉島是國際商務會議中心,摩洛哥有賭場和F1賽車,美國的舊金山更是有金融、商務、文化體育等很多產業(yè)。這些成功開發(fā)的海岸線都是生活、工作、休假三位一體,除了旅游之外,本來就有很多現實生活的內容,因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發(fā)都很單調,除了蓋房子,沒有其它產業(yè)。因此,中國的海岸線旅游也很單調,除了洗海水澡、搞些水上運動,就再也沒有其它的東西了。因為入住率低,中國很多旅游地產根本沒有配套,導致生活不方便,這又拉低了入住率,最后變成惡性循環(huán)。

    經過了這一輪瘋狂投機之后,這些海岸線會重蹈海南1990年代房地產泡沫破滅的覆轍嗎?

    孫洪波認為,這一波海岸線開發(fā)可能會像之前的主題公園開發(fā)熱一樣,慢慢走向沒落。“你不是像迪斯尼樂園一樣有唯一性的內容。如果沒有內容產業(yè),你靠什么升級呢?”

    宋丁把一攬子賣海景房的模式稱為“小循環(huán)”,這種模式只注重短期利益。但未來無論是海岸線還是其它的旅游地產,都必然走上“大循環(huán)”的模式?!霸诖笱h(huán)的模式下,地產商變成了戰(zhàn)略投資商,就不是說像以前一樣只蓋房子了,而是要把旅游、文化、商業(yè)、教育等等都考慮進去。如果做成功,這就是中央提出的小城鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村?!彼味≌f。貴州省政府已經在做Top50小城鎮(zhèn),拿出50個旅游資源最好的地方對外招商,在這樣的項目設計中,重點考慮的是整體經濟、生態(tài)發(fā)展的需要,房地產開發(fā)被壓縮到一個相對小的份額。“大循環(huán)模式對社會的承諾越來越多,它不是中小開發(fā)商能做的?!?/p>

    (伍國艷薦自《中國企業(yè)家》)endprint

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