新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)協(xié)同發(fā)展研究—以江西省為例

■ 李念秋 黃俐波 教授（江西經濟管理干部學院 南昌 330088）

引言

城鎮(zhèn)化建設是社會現(xiàn)代化水平和經濟發(fā)展的綜合標志?，F(xiàn)階段，我國各級政府部門都非常重視城鎮(zhèn)化問題，著力于走具有中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路，以促進中國經濟的良性發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化的“新”，是指體制革新、觀念更新和技術創(chuàng)新?！靶汀笔侵赋鞘协h(huán)境、產業(yè)發(fā)展、建設用地等方面的轉型，城市發(fā)展應向綠色文明建設轉型，加強污染防治，注重城市的生態(tài)化發(fā)展，多發(fā)展生態(tài)產業(yè)和生態(tài)基礎設施。另外，房地產業(yè)對于我國經濟發(fā)展也起到了積極的作用，它改善了我國經濟結構和產業(yè)結構，擴大了內需和就業(yè)，提高了人民生活水平，有效促進了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。但是我國的房地產業(yè)起步較晚，存在投資結構不合理、房地產價格偏高等問題。因此，本文以江西省為例，對新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)之間的發(fā)展關系進行研究分析，提出兩者協(xié)同發(fā)展的對策建議，為政府制定相關政策提供參考，以推進我國新型城鎮(zhèn)化進程及房地產業(yè)健康有序發(fā)展。

江西省新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)的相互作用關系

江西省新型城鎮(zhèn)化對房地產業(yè)有帶動作用，房地產業(yè)對新型城鎮(zhèn)化有促進作用，兩者之間互相影響、互相依存，共同發(fā)展。

（一）江西省城鎮(zhèn)化建設對房地產業(yè)發(fā)展的帶動作用

1.新型城鎮(zhèn)化建設中人口集聚增加房地產業(yè)需求。在江西省新型城鎮(zhèn)化進程中，由于城市就業(yè)機會的增多，大量農民進入城鎮(zhèn)工作，導致城市人口增加，促進城市經濟發(fā)展，增加市場對房地產的剛性需求。同時，新型城鎮(zhèn)化建設為房地產明確了發(fā)展方向，以促進房地產的可持續(xù)發(fā)展。從江西省情況看，按照江西省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，2020年城鎮(zhèn)化率將達到 60%左右，這意味著每年有80萬左右農民轉化為市民，需要提供大量的住房、交通、教育、醫(yī)療等社會保障和公共服務及相配套的基礎設施建設。老城區(qū)拆遷改造，也將促進住房需求。同時，伴隨著人們生活水平的提升，人們對住房的要求也逐步提高。新型城鎮(zhèn)化進程擴大了城市建設規(guī)模，為城市重要的建設開發(fā)投資主體房地產業(yè)提供了一個新的發(fā)展機遇，有利于江西省樓市的繁榮。

2.新型城鎮(zhèn)化建設改善房地產業(yè)的用地結構。隨著新型城鎮(zhèn)化進程的推進，城市形態(tài)結構由于產業(yè)結構的變化也變得復雜起來。當前，計算機、金融、通訊等新興產業(yè)發(fā)展迅猛，已在國民經濟中占據主導地位。由于新興產業(yè)的用地特點與傳統(tǒng)產業(yè)大不相同，因此城市用地結構也必須重新規(guī)劃設計。城市形態(tài)受到城市中信息網絡建設的很大影響。信息網絡建設使城市成為數(shù)據城市，城市用地的各項功能需要重新改變。信息網絡技術的進步使人的生活與工作不再受到空間與距離的限制，工業(yè)生產可以搬出城市，而辦公與居住功能可以合二為一。房地產開發(fā)用地結構應與城市發(fā)展的需要相一致，因此，在新型城鎮(zhèn)化進程中房地產業(yè)的開發(fā)用地結構也應重新調整。由此可見，新型城鎮(zhèn)化推動著城市房地產業(yè)的發(fā)展。

（二）江西省房地產業(yè)發(fā)展對新型城鎮(zhèn)化建設的促進作用

1.房地產業(yè)發(fā)展加快新型城鎮(zhèn)化建設的速度。江西省房地產業(yè)的發(fā)展擴大了城市規(guī)模，提高了舊城改造速度。在江西省房地產業(yè)的發(fā)展過程中，房地產企業(yè)開發(fā)了大批的住宅，大大解決了新型城鎮(zhèn)化進程中的城市新增人口、舊城改造中市民的居住問題；開發(fā)了大量的辦公樓和工業(yè)廠房，解決了產業(yè)發(fā)展所需的生產辦公空間問題；建設了許多的道路交通、供水供暖、污水垃圾處理等基礎設施，以及醫(yī)院、學校、賓館、商場等公共服務設施，提升了城市服務能力和檔次，改善了居民生活環(huán)境與質量。正是因為江西省房地產業(yè)提供這些堅實的物質基礎，才能加快新型城鎮(zhèn)化的建設速度。同時，江西省房地產業(yè)交納了大量的稅費，增加江西省的財政收入，為城市建設提供大量的所需資金。房地產業(yè)的發(fā)展對其他相關產業(yè)發(fā)展有很大的帶動作用。江西省房地產的發(fā)展，必將帶動其他相關產業(yè)的發(fā)展，從而提高江西社會經濟的發(fā)展，為江西省新型城鎮(zhèn)化提供相應的經濟基礎，加快新型城鎮(zhèn)化的建設速度。

2.房地產業(yè)發(fā)展提高新型城鎮(zhèn)化建設的質量。江西省房地產企業(yè)落實城市規(guī)劃，開發(fā)建設了一批批配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)和商務中心，大大改善城市居住環(huán)境，增強土地等相關資源的合理有效利用，提高了城市檔次和吸引力，提升江西省新型城鎮(zhèn)化的質量水平。江西省房地產業(yè)提供了大量的就業(yè)機會，提高了居民的收入，進而改善居民消費結構，促進江西區(qū)域經濟的增長，提高江西省新型城鎮(zhèn)化的質量。當前，隨著江西經濟增長，江西省城鄉(xiāng)居民生活已達到小康水平，居民消費結構發(fā)生了很大的改變，已從生存溫飽型轉變成享受發(fā)展型。房地產業(yè)能使新型城鎮(zhèn)化實現(xiàn)城市環(huán)境、建設用地等方面的轉型，提高新型城鎮(zhèn)化的質量。

促進江西省新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)協(xié)同發(fā)展的對策

（一）根據江西省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標加強城鎮(zhèn)土地利用

土地利用是城鎮(zhèn)化的最終體現(xiàn)，而城市房地產的發(fā)展方向、規(guī)模和性質由土地利用所決定。因此，政府根據江西省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，優(yōu)化已有的城鎮(zhèn)規(guī)劃，建立長效的城市土地管理制度，發(fā)揮土地最大價值，加強對土地市場的調控，綜合運用各項調控措施，如完善相應的法律法規(guī)、制定計劃與規(guī)劃、采取金融政策、財政等調控手段，改革土地利用思路和模式，高效利用有限的存量土地，實行嚴格土地管理制度，按照可持續(xù)原則，集約和節(jié)約開發(fā)土地資源，充分發(fā)揮存量土地的潛力抑制土地投機，才能實現(xiàn)江西省新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)互動健康發(fā)展的目標。

（二）改革完善相關制度

1.改革完善江西省農村土地制度。深化改革江西省農村土地制度，構建農地流轉市場化的機制，使農民擁有長期而有保障的土地使用權。改革農村土地制度主要包括：允許農戶承包的土地在農地集體所有制的前提下，在集體經濟組織范圍內以轉讓、轉包、互換、入股等不同方式進行流轉；允許土地置換；進城后的農民原有的宅基地必須要還耕。

2.重新制定合理的征地補償標準。征地補償應接近市場價格，應反映農地最佳用途和質量等級，同時還要考慮征地帶來耕地污染、相鄰土地損失賠償。為了提高農民的耕地保護意識，應最大限度地增加農地非農化利用的機會成本。為了降低失地農民面臨的風險，應建立失地農民社會保障基金。

3.推進戶籍、保障等綜合配套體制改革。改革城鎮(zhèn)戶籍管理制度，應當針對不同城市、從不同階段來制定不同的政策，使符合條件的農村人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶，享受到城鎮(zhèn)居民的社會福利待遇，分享改革紅利。政府要制定全社會統(tǒng)一的社會保障制度，完善社會保障工作，擴大保障覆蓋面，積極建立居民基本生活保障制度。

4.運用市場化手段經營城市并創(chuàng)新城市建設的投融資體制。改變城市建設全部依靠政府投資的舊模式，運用市場化手段依法經營城市，對城市的所有資產進行集中、重組、經營，采用股份制與有償使用等市場運作的辦法，吸引多元主體參與城市的建設。積極推行城建投資主體多元化，依據“投資者受益”的原則，探索多元化城市建設的融資方式，以穩(wěn)步推進新型城鎮(zhèn)化進程，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。

5.改革房地產融資體制。房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，我國房地產企業(yè)資產負債率普遍較高，增加了企業(yè)的經營風險，不利于房地產市場的健康發(fā)展，因此政府應加強對房地產市場的監(jiān)管，加快改革金融體制，以提高企業(yè)的抗風險能力，加強金融基礎設施建設。主要包括：開辟多元化融資渠道，培育新型資本市場；建立保險和抵押擔保制度，建立企業(yè)和個人誠信制度，以避免和減少違約風險。

（三）制定科學的新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)協(xié)同發(fā)展策略

充分發(fā)揮市場機制對資源配置的作用，依據城市發(fā)展規(guī)律，制定科學的新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)協(xié)同發(fā)展策略，根據各地的實際情況因地制宜地選擇城市發(fā)展規(guī)模、結構和布局。

1.堅持“以人為本”。新型城鎮(zhèn)化不僅僅是擴大城市規(guī)模，其核心是讓農村轉移人口進入城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶，享受到與其他城鎮(zhèn)居民同等的社會福利待遇，才能擴大內需。在城市規(guī)劃及房地產開發(fā)中應注重人的發(fā)展需要、生活質量和生活環(huán)境，按照以人為本的原則建設城市、發(fā)展城市房地產業(yè)，才能使城鎮(zhèn)成為具有較高品質的宜居之所。

2.房地產經營模式從以開發(fā)為主向開發(fā)運營兼顧轉變。在新型城鎮(zhèn)化進程中，城市人口的增多，城市規(guī)模的擴張，基礎設施建設規(guī)模的需求也不斷增大，城市功能必須向集約化發(fā)展，這就要求房地產企業(yè)具備更為專業(yè)的城市綜合開發(fā)與運營能力，才能滿足新型城鎮(zhèn)化建設的需要。當前，房地產項目開發(fā)的經營風險較高，地產開發(fā)需要不斷獲取新的土地資源，籌集資金進行滾動開發(fā)。同時，國家宏觀調控及經濟周期也會對這種開發(fā)模式產生較大影響。相比之下，房地產企業(yè)能夠通過開發(fā)運營兼顧的模式獲得更為穩(wěn)定的租金收益，并通過投資組合方式平衡項目收益和風險。因此，房地產企業(yè)應把握新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展機會，積極從以開發(fā)為主轉向開發(fā)運營兼顧的經營模式，投資持有型物業(yè)既可以改變傳統(tǒng)的單一開發(fā)利潤模式，調整企業(yè)的利潤結構，又提高了企業(yè)的風險抵抗能力，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

3.產品功能應從滿足基本居住向生態(tài)環(huán)境友好轉變。新型城鎮(zhèn)化突出了生態(tài)化的發(fā)展模式。新型城鎮(zhèn)化下，居民消費觀念與消費結構發(fā)生較大的改變，對居住環(huán)境和質量提出新的要求。因此，房地產業(yè)產品功能應從滿足基本居住轉變成生態(tài)環(huán)境友好。房地產開發(fā)企業(yè)應發(fā)展循環(huán)經濟，實現(xiàn)資源及能源的循環(huán)、集約利用。大力推廣利用風能、太陽能等清潔能源，選用環(huán)保性材料，節(jié)能減排，最大程度地減少房地產對周圍環(huán)境的影響。房地產開發(fā)商應充分尊重城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境，挖掘城鎮(zhèn)的歷史文化內涵。

4.保持合理的新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展速度。新型城鎮(zhèn)化是以民生改善為根本目的，不能單純追求城鎮(zhèn)化的速度，更應注重提高人的生活質量，根據各地的實際情況，因地制宜地選擇新型城鎮(zhèn)化模式和速度。房地產業(yè)為各行各業(yè)的發(fā)展提供前期固定資產建設基礎，房地產業(yè)的發(fā)展應先于其他行業(yè)，但是房地產業(yè)的發(fā)展應與產業(yè)發(fā)展速度相匹配，產業(yè)發(fā)展的缺失和停滯會造成居民收入水平、消費能力的下降，房產消費能力也會降低，就會導致房產空置、資源浪費，會阻礙城市的可持續(xù)發(fā)展。

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