多項(xiàng)目條件下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理探析

○李燕

（成都金堂和裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部 四川 成都 610400）

一、引言

近年來(lái)，國(guó)家的樓市調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去那種粗狂式的增長(zhǎng)模式便逐步顯露出弊端，加之土地價(jià)格、建材、人工等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)被進(jìn)一步削減，面對(duì)嚴(yán)峻的形式，加強(qiáng)企業(yè)自身的管理、提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益成為房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。當(dāng)下不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式，以期提高現(xiàn)有資源的利用率，形成規(guī)模效應(yīng)來(lái)提高利潤(rùn)回報(bào)，實(shí)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以使得企業(yè)的人力、資金、物資等實(shí)現(xiàn)共享，尤其可以提高資金的使用效率，部分費(fèi)用還可以進(jìn)行分?jǐn)?，降低開(kāi)發(fā)成本，可以說(shuō)，實(shí)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)企業(yè)在目前環(huán)境下的必然選擇。

但多項(xiàng)目條件也為企業(yè)的預(yù)算管理帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，與單個(gè)項(xiàng)目預(yù)算管理相比，實(shí)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)單個(gè)項(xiàng)目具體的預(yù)算管理控制較少，更多的是需要企業(yè)為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)而對(duì)一組項(xiàng)目進(jìn)行宏觀(guān)統(tǒng)籌、規(guī)劃，因而在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)所處的視角不一樣，需要考慮的因素更多，也更為復(fù)雜，例如在對(duì)資金進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，不僅要考慮項(xiàng)目資金的來(lái)源、償還時(shí)間，還需要考慮各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序、開(kāi)發(fā)周期等，有時(shí)候開(kāi)發(fā)順序安排得宜可以降低企業(yè)籌措資金的金額，或者減少借貸資金的時(shí)間，從而降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，可見(jiàn)，多項(xiàng)目條件下企業(yè)進(jìn)行有效的預(yù)算管理很可能為企業(yè)帶來(lái)不小的收益。

二、多項(xiàng)目條件下企業(yè)預(yù)算管理的問(wèn)題

1、缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃

企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理是為利用預(yù)算對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)資源進(jìn)行良好的分配，以?xún)?yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而經(jīng)營(yíng)目標(biāo)又是為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)的，可以說(shuō)，企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)才是影響預(yù)算的本質(zhì)因素，對(duì)預(yù)算管理起著引導(dǎo)作用?？偹苤?，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、耗資大等特點(diǎn)，但企業(yè)的資源是有限的，實(shí)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)勢(shì)必需要企業(yè)確定資源該怎么進(jìn)行分配，項(xiàng)目該如何進(jìn)行取舍才能實(shí)現(xiàn)效益最大化，對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行考慮時(shí)，企業(yè)就需要從戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，即思考如何、何時(shí)開(kāi)發(fā)哪一個(gè)項(xiàng)目于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)最有利，畢竟每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都會(huì)占用企業(yè)一定的資源，如果盲目進(jìn)行開(kāi)發(fā)很可能會(huì)加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)的失敗，而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行考慮，卻不會(huì)制定一個(gè)合適的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，更不會(huì)從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的角度出發(fā)來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行篩選、確定合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間以及所投入的資源，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不適宜與多項(xiàng)目背景，那么預(yù)算管理也難以得到有效的進(jìn)行。

2、預(yù)算編制在多項(xiàng)目條件下不適用

在預(yù)算管理中，預(yù)算的編制十分重要，恰當(dāng)?shù)?、科學(xué)合理的預(yù)算表才能得到良好的執(zhí)行，而目前不少實(shí)行多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)卻沿襲單項(xiàng)目的預(yù)算編制方法，沒(méi)有從整體層面對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行考慮，導(dǎo)致預(yù)算的編制在多項(xiàng)目條件下實(shí)際上是不適用的。

以資金預(yù)算的編制為例，單項(xiàng)目情況下進(jìn)行資金預(yù)算編制時(shí)，企業(yè)只需要研究該項(xiàng)目資金的投入和收回情況即可編制預(yù)算，而目前不少實(shí)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)也采取這樣的編制方式，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目資金預(yù)算進(jìn)行簡(jiǎn)單匯總即形成資金預(yù)算表，沒(méi)有需要考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式是項(xiàng)目的多個(gè)同時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、在多個(gè)項(xiàng)目劃分周期滾動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、還是部分大盤(pán)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)與其他項(xiàng)目并行開(kāi)發(fā)相結(jié)合，每一種不同的開(kāi)發(fā)模式都會(huì)對(duì)資金預(yù)算編制造成影響，例如，如果企業(yè)實(shí)行多個(gè)項(xiàng)目分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，進(jìn)行資金預(yù)算編制時(shí)就需要結(jié)合各自的開(kāi)工、竣工時(shí)點(diǎn)，考慮項(xiàng)目之間的資金流動(dòng)，倘若項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間與銷(xiāo)售時(shí)間可以錯(cuò)開(kāi)，那么企業(yè)的資金籌措計(jì)劃就需要改變。

3、預(yù)算執(zhí)行力度不大，考核體系不完善

預(yù)算編制之后，就需要各項(xiàng)目的員工執(zhí)行預(yù)算，但多項(xiàng)目條件下，預(yù)算的執(zhí)行力度卻差強(qiáng)人意。首先，多項(xiàng)目條件下勢(shì)必涉及對(duì)企業(yè)有限資源的劃分，那么各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人出于對(duì)項(xiàng)目利益的考慮，可能會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)奪資源的情況，一些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就會(huì)選擇拒絕對(duì)現(xiàn)有預(yù)算認(rèn)真執(zhí)行、私自進(jìn)行預(yù)算調(diào)整或者不斷向公司申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整等方式來(lái)達(dá)到提高項(xiàng)目利益的目的；其次，多項(xiàng)目條件下對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督是十分困難的事情，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有建立起足夠完善的監(jiān)督體系來(lái)保證預(yù)算的執(zhí)行，如果部分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的整體責(zé)任意識(shí)較為淡薄，那么預(yù)算是否執(zhí)行、執(zhí)行效果如何都取決于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)待預(yù)算的態(tài)度，不少負(fù)責(zé)人就將預(yù)算視為限制自己權(quán)利的手段因而有一定的排斥心理，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行力度不大；此外，預(yù)算考核體系的不完善導(dǎo)致項(xiàng)目員工缺乏執(zhí)行預(yù)算的積極性，例如，多項(xiàng)目條件下，有的時(shí)候出于實(shí)現(xiàn)整體戰(zhàn)略目標(biāo)的考慮，會(huì)對(duì)部分預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，那么該部分預(yù)算執(zhí)行效果不好有可能是由于外在因素所導(dǎo)致，如果在考核時(shí)不對(duì)這些因素加以考慮，可能會(huì)進(jìn)一步打擊員工執(zhí)行預(yù)算的積極性。

4、缺乏預(yù)算管理人才

多項(xiàng)目條件下需要企業(yè)在宏觀(guān)層面進(jìn)行預(yù)算管理，其深度和廣度都超越一般的項(xiàng)目預(yù)算，這就需要更加有能力的人才來(lái)進(jìn)行預(yù)算管理工作，不僅要熟知房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、企業(yè)管理，了解房地產(chǎn)行業(yè)背景、宏觀(guān)環(huán)境，還要有龐大的知識(shí)體系作為支撐，掌握財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)、數(shù)學(xué)等諸多方面的知識(shí)，才能更好地完成多項(xiàng)目條件下的預(yù)算管理工作，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)明顯缺乏這種復(fù)合型人才，很多進(jìn)行預(yù)算管理工作的員工都有大量的項(xiàng)目預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)，卻缺乏對(duì)多項(xiàng)目條件下的預(yù)算管理進(jìn)行考慮，二者雖有很大的不同，但是相關(guān)人員照搬歷史經(jīng)驗(yàn)的情況并不罕見(jiàn)，長(zhǎng)期重視業(yè)務(wù)擴(kuò)展、輕視管理又使得房地產(chǎn)企業(yè)缺乏人才培養(yǎng)體系，為多項(xiàng)目條件下進(jìn)行預(yù)算管理帶來(lái)阻礙。

三、多項(xiàng)目條件下加強(qiáng)預(yù)算管理的建議

1、制定合理的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，引導(dǎo)預(yù)算管理

從預(yù)算管理的概念來(lái)看，合理的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理的根本標(biāo)準(zhǔn)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)面臨著政策的多變性，經(jīng)營(yíng)環(huán)境也有著較大的不確定性，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定帶來(lái)了一定的困難，戰(zhàn)略無(wú)用論成為主流觀(guān)點(diǎn)，但是房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要重視進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，畢竟，合理的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略才能協(xié)助企業(yè)在諸多項(xiàng)目中進(jìn)行取舍，合理進(jìn)行資源的分配，避免在繁多的項(xiàng)目中盲目投資，浪費(fèi)資源。一方面，企業(yè)要認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀(guān)政策，結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略，并將經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略形成書(shū)面的、確定的文字，向所有的員工進(jìn)行傳達(dá)；另一方面，對(duì)于所有可選擇的項(xiàng)目，企業(yè)要進(jìn)行項(xiàng)目估算，綜合考慮其收入、成本、費(fèi)用總額，現(xiàn)金支付量、流入量以及時(shí)點(diǎn)，施工周期，對(duì)企業(yè)資源的占用，項(xiàng)目所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和非經(jīng)濟(jì)效益等，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行取舍，選擇最有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的項(xiàng)目。

2、科學(xué)地進(jìn)行預(yù)算編制

多項(xiàng)目條件下預(yù)算的編制需要考慮更多的因素，其難度要大于單項(xiàng)目預(yù)算的編制，但是科學(xué)進(jìn)行預(yù)算又是預(yù)算管理的基礎(chǔ)，如果編制不規(guī)范將直接影響預(yù)算管理的效果。首先，房地產(chǎn)企業(yè)仍要重視單項(xiàng)目的預(yù)算編制，這是進(jìn)行多項(xiàng)目預(yù)算編制的基礎(chǔ)，在編制當(dāng)項(xiàng)目預(yù)算時(shí)注意使用統(tǒng)一的口徑、統(tǒng)一的指標(biāo)，建立預(yù)算科目體系，對(duì)預(yù)算項(xiàng)目按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，為下一步預(yù)算編制奠定基礎(chǔ)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮實(shí)行多維度的預(yù)算編制，即除了單個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算編制外，還可以編制部門(mén)預(yù)算、專(zhuān)項(xiàng)預(yù)算等，從不同的側(cè)面考慮預(yù)算編制的合理性；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要從整體角度考慮多項(xiàng)目預(yù)算平衡問(wèn)題，尤其是多項(xiàng)目所共同需要的物資，諸如工程材料，資金等，要綜合考慮物資在各項(xiàng)目流動(dòng)情況、使用時(shí)點(diǎn)等因素，進(jìn)行資源的分配。

3、建立完善的制度，加大預(yù)算執(zhí)行力度

首先，編制預(yù)算后，企業(yè)要落實(shí)預(yù)算執(zhí)行的負(fù)責(zé)人，包括項(xiàng)目預(yù)算負(fù)責(zé)人、部門(mén)預(yù)算負(fù)責(zé)人等，形成多維度的負(fù)責(zé)機(jī)制來(lái)進(jìn)行相互牽制，避免只有一個(gè)負(fù)責(zé)人對(duì)部分預(yù)算執(zhí)行的控制，然后再由相應(yīng)的負(fù)責(zé)人將預(yù)算的執(zhí)行向下細(xì)化，明確每位員工所必需執(zhí)行的預(yù)算內(nèi)容，以保證預(yù)算的執(zhí)行；其次，企業(yè)可考慮建立起完善的監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證預(yù)算的執(zhí)行，例如，企業(yè)可形成多項(xiàng)目整體監(jiān)督與單項(xiàng)目監(jiān)督結(jié)合的機(jī)制，一方面從宏觀(guān)層面對(duì)預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)行控制，一方面也加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目執(zhí)行情況的了解，以便在適時(shí)的情況下對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，為此，企業(yè)還可以考慮成立專(zhuān)門(mén)的預(yù)算控制機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行；最后，為了提高預(yù)算執(zhí)行的積極性，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮建立預(yù)算執(zhí)行考核體系，將考核結(jié)果與績(jī)效掛鉤，在制定考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也要注意區(qū)分主觀(guān)與客觀(guān)因素，例如，有時(shí)為了實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)部分預(yù)算進(jìn)行調(diào)整而影響的預(yù)算效果，需要將此因素進(jìn)行特殊考慮。

4、重視預(yù)算管理人才的培養(yǎng)

人才在多項(xiàng)目預(yù)算管理中占據(jù)著重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視培養(yǎng)適合企業(yè)實(shí)際情況的人才。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮引進(jìn)符合知識(shí)背景的人才負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作，例如聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)資深專(zhuān)家，但很多時(shí)候高端人才較為稀缺，因而企業(yè)可以考慮從內(nèi)部員工中選拔一批具有較為深厚的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)的員工，聘請(qǐng)專(zhuān)家進(jìn)行多項(xiàng)目預(yù)算管理知識(shí)的培訓(xùn)，培養(yǎng)了解企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)算管理人才；此外，企業(yè)可以建立起日常培訓(xùn)機(jī)制，根據(jù)需要定期或不定期地對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工自主學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，企業(yè)還可對(duì)知識(shí)進(jìn)行考核，將考核結(jié)果與績(jī)效掛鉤，以此激勵(lì)員工對(duì)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多項(xiàng)目運(yùn)作已成為當(dāng)下很多房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，這樣的背景也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理提出了新的要求，多項(xiàng)目下條件下的預(yù)算管理與單一項(xiàng)目有很大的區(qū)別，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)從整體角度對(duì)各項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行平衡，雖然多項(xiàng)目條件下預(yù)算管理難度加大，但是為了順應(yīng)不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)，企業(yè)必須對(duì)仔細(xì)分析多項(xiàng)目條件下，現(xiàn)有預(yù)算管理的問(wèn)題，積極解決，才能應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)。

[1]張雁：基于多項(xiàng)目視角下的房地產(chǎn)預(yù)算管理模式分析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（22）.

[2]祖英奇：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系構(gòu)建[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2015（1）.