房地產(chǎn)市場調(diào)查的質(zhì)量控制研究

王春麗

（重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院，重慶 401331）

實踐證明，在紛繁復(fù)雜、競爭激烈的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過細致有效的市場調(diào)查和科學(xué)地預(yù)測，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，才能幫助企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險，以制訂出切實可行的經(jīng)營戰(zhàn)略。

1 房地產(chǎn)市場調(diào)查質(zhì)量控制研究的意義

常言道，質(zhì)量就是生命。房地產(chǎn)市場調(diào)查工作也是一樣，如果忽視了對質(zhì)量的關(guān)注和要求，房地產(chǎn)市場調(diào)查工作就會流于形式，同時也無法發(fā)揮其對企業(yè)經(jīng)營的指導(dǎo)作用，甚至可能會以錯誤的結(jié)論誤導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略。

2 房地產(chǎn)市場調(diào)查質(zhì)量控制的全過程研究

房地產(chǎn)市場調(diào)查的質(zhì)量控制是一個動態(tài)化的過程，它是為達到和保持質(zhì)量，而進行的一系列技術(shù)措施和管理措施方面的活動，而不是片面的、靜止的活動。

2.1 房地產(chǎn)市場調(diào)查前期準(zhǔn)備工作的質(zhì)量控制

（1）明確房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的，制訂周密的市場調(diào)查計劃，認真組織和策劃房地產(chǎn)市場的調(diào)查工作。明確的目標(biāo)、周密的計劃，是市場調(diào)查的行動指南和行動方案，是市場調(diào)查科學(xué)有序進行的保證，是確保調(diào)研效度和信度的首要措施。或者有些企業(yè)對房地產(chǎn)市場調(diào)查工作組織草率，由于房地產(chǎn)業(yè)具有信息不對稱性的特點，故而使很多房地產(chǎn)企業(yè)為了保護本企業(yè)商業(yè)秘密的需要，不愿意聘請專門的調(diào)查機構(gòu)進行調(diào)查。此外，房地產(chǎn)企業(yè)自身在進行房地產(chǎn)市場調(diào)查前，沒有進行詳細地規(guī)劃組織而倉促進行，更不用說建立專門的市場調(diào)查機構(gòu)來進行專題的設(shè)計，這在一些經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)和國有房地產(chǎn)企業(yè)中較為普遍。

（2）根據(jù)確定的調(diào)查目標(biāo)和調(diào)查計劃，結(jié)合受訪者的實際情況，設(shè)計切實可行的調(diào)查問卷。問卷是市場調(diào)查的工具，其質(zhì)量直接關(guān)系著調(diào)查效果，問卷設(shè)計要把握好問題的廣度和深度，正確地反映受訪者的需求狀況。此外，調(diào)查問卷的設(shè)計要使調(diào)查結(jié)果具有可操作性，調(diào)查指標(biāo)的確定和問題的制訂要規(guī)范，這樣才能有利于調(diào)查者對調(diào)查結(jié)果進行科學(xué)地分析，從而得出較準(zhǔn)確的結(jié)論。

（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的專業(yè)素養(yǎng)是保證市場調(diào)查質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。調(diào)查問卷的問題設(shè)置是統(tǒng)一的，被訪對象的情況是千差萬別的，問卷作為一種測量工具，它是調(diào)查者與被調(diào)查者之間完成合作的中介。因此，市場調(diào)查人員、訪員的素質(zhì)和態(tài)度，直接關(guān)系到調(diào)查結(jié)果的正確程度。

2.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查執(zhí)行過程中的質(zhì)量控制

（1）抽樣控制。房地產(chǎn)市場調(diào)查多采用抽樣調(diào)查方式，即從總體市場上抽取一部分作為樣本，對抽取的樣本進行調(diào)查，并以樣本的調(diào)查結(jié)果推斷市場總體狀況的一種調(diào)查方法。相對于普查，抽樣調(diào)查可以節(jié)省人力、物力、財力和時間，但抽樣調(diào)查必須慎重選擇調(diào)查樣本，才能保證調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性。一方面，要求市場調(diào)查的組織策劃人員能夠依靠個人或?qū)＜业慕?jīng)驗和判斷，事先確定抽樣的樣本，并能準(zhǔn)確地傳達給現(xiàn)場調(diào)查人員；另一方面，在實施現(xiàn)場調(diào)查的過程中，應(yīng)有督導(dǎo)人員對現(xiàn)場調(diào)查人員予以指導(dǎo)和監(jiān)督，確保嚴格按照抽樣計劃進行調(diào)查，避免現(xiàn)場調(diào)查人員為了圖方便而隨便選取樣本，而導(dǎo)致降低了調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（2）作弊控制。作弊行為涉及篡改部分甚至整個問卷，調(diào)查人員很可能篡改部分答案使之合格或者偽造答案，甚至偽造整個問卷或不與調(diào)查對象聯(lián)系就填寫虛假答案。要想對這些作弊行為完全杜絕，必須在調(diào)查前做好現(xiàn)場調(diào)查人員的甄選和培訓(xùn)工作，這要求現(xiàn)場調(diào)查人員在具備良好知識結(jié)構(gòu)的同時，還要對調(diào)查工作熱心、感興趣，有著求真、求實、踏實肯干、吃苦耐勞的工作態(tài)度和工作作風(fēng)。

（3）訪談質(zhì)量控制?，F(xiàn)場實施不規(guī)范、缺乏有效的質(zhì)量監(jiān)督機制，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)查工作面臨的又一個突出問題。訪談質(zhì)量的評估標(biāo)準(zhǔn)包括介紹是否恰當(dāng)、現(xiàn)場工作人員的提問是否準(zhǔn)確、在不誤導(dǎo)的前提下進行追問的能力、詢問敏感性問題的能力、訪談中表現(xiàn)出的人際交往技巧以及結(jié)束訪談時的表現(xiàn)。如果發(fā)現(xiàn)調(diào)查人員存在不適當(dāng)?shù)姆绞交蚺e措，應(yīng)及時與其溝通，并予以指導(dǎo)或糾正。

2.3 房地產(chǎn)市場調(diào)查后期信息處理的質(zhì)量控制

（1）問卷內(nèi)容真實性核實。為了保證調(diào)查結(jié)論的準(zhǔn)確性，在房地產(chǎn)市場調(diào)查執(zhí)行結(jié)束后，必須對問卷內(nèi)容的真實性予以核實，這個階段可以采用回訪的方式。總之，回訪是市場調(diào)查質(zhì)量控制的有效手段，一定要很好利用?；卦L率不能太低，否則起不到作用，太高也沒必要，一般控制在5～10%之間即可。

（2）有效數(shù)據(jù)的篩選。數(shù)據(jù)質(zhì)量的評判標(biāo)準(zhǔn)，諸如記錄的數(shù)據(jù)清晰易讀、嚴格按照問卷說明進行調(diào)查、逐字記錄非結(jié)構(gòu)性問題的答案、非結(jié)構(gòu)性問題的答案有意義且完整，并能夠進行編碼、未回答的問題比較少等。

總之，房地產(chǎn)市場調(diào)查的質(zhì)量控制應(yīng)該是動態(tài)的全過程控制，房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)參與機構(gòu)及人員必須樹立質(zhì)量控制意識。只有這樣，房地產(chǎn)市場調(diào)查工作才能真正發(fā)揮其社會功能和現(xiàn)實價值。

［1］賈曄.市場調(diào)查的發(fā)展現(xiàn)狀研究［J］.企業(yè)改革與管理， 2014（6）.

［2］史仕軍.數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測中的應(yīng)用［J］.中國高新技術(shù)企業(yè)，2013（10）.

［3］高皖秋.略論市場調(diào)查的質(zhì)量控制［J］.安徽科技，2008（4）.

［4］徐小惠.房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測［M］.北京：科學(xué)出版社，2009.