試論房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的業(yè)務處理

李軍華

（河南金岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，鄭州 450000）

試論房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的業(yè)務處理

李軍華

（河南金岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，鄭州 450000）

隨著改革開放的逐步推進，經(jīng)濟水平的不斷提高，人們的生活質(zhì)量和生活水平也隨之大幅度提升，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。本文從房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務處理中存在的問題出發(fā)，論述了完善此行業(yè)會計核算業(yè)務處理的有效措施。

房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；業(yè)務處理；完善措施

1 房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務處理中存在的問題

1.1 會計準則和稅收法規(guī)中存在收入確認差異

會計準則和稅收法規(guī)中收入的確認方式主要表現(xiàn)在以下兩點：

①企業(yè)的預售銷售。在獲取房地產(chǎn)預售許可證后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以預告上市，其銷售所得按其性質(zhì)可分為預收款和暫收款，是不確認收入的。待辦完交接手續(xù)后，才能完成收入確認，并且通過“預收賬歉”直接轉(zhuǎn)到“主營業(yè)務收入”中。稅法上一般把預收款設(shè)定為 “預售收入然后依據(jù)預售毛利率來算出預交所得稅。②企業(yè)的按揭銷售，只有在開發(fā)商賬戶上收到銀行轉(zhuǎn)來的按揭款時會計才確認收入。在稅法的相關(guān)規(guī)定中，則是在收到首付款之后開始確認實現(xiàn)的收入，然后需要到銀行去辦理按揭貸款并于轉(zhuǎn)賬日開始確認收入余款。

1.2 地產(chǎn)企業(yè)附屬設(shè)施收入間的核算處理問題

企業(yè)并沒有將地下室、停車位以及銷售閣樓等附屬設(shè)施算到總收入之中；沒收客戶購房放棄的訂購金、違約金、誤工罰款、先租后售和政府獎勵等均未入賬；上房費、采光費和宣傳費等費用的收取未計收入。

1.3 產(chǎn)品開發(fā)中存在的收入核算問題

將本企業(yè)自主研發(fā)的產(chǎn)品用于獎勵、捐贈、贊助、職工福利、分配給投資者或企業(yè)股東等，都沒有納稅申報，在舊城改造過程中，給予搬遷戶的補償房面積和拆遷面積之間的差價收入并沒有合并到完工后的收入中，影響了企業(yè)預售款的及時結(jié)轉(zhuǎn)。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)在成本費用上存在的收入核算問題

成本劃分不明確，實行成本配比結(jié)轉(zhuǎn)，產(chǎn)品開發(fā)成本與期間費用的計算不夠規(guī)范，尚未完成竣工驗收的商品并入營業(yè)成本，沒有將土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等分攤到獨立核算的企業(yè)配套設(shè)施中。期間費用的列支范圍的擴大，導致計稅的所得額不符合標準，有些企業(yè)會把預售款當作招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的計算基數(shù)，并將其算入企業(yè)的管理費用，工程竣工之前的開發(fā)產(chǎn)品借款利息，也計算到了當期損益之中。企業(yè)的各類明細核算科目未按照開發(fā)產(chǎn)品的對象進行設(shè)置，違規(guī)發(fā)票入賬：經(jīng)過涂改、已經(jīng)作廢或是自行填開的發(fā)票等均屬于違規(guī)發(fā)票；開發(fā)成本沒有嚴格依據(jù)“工程結(jié)算單據(jù)”進行結(jié)算的，卻是依據(jù)合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對象被混淆，成本的自用、提前列支以及有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施未進行單獨成本核算，而將其直接計入企業(yè)的主營業(yè)務成本。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算業(yè)務處理的有效措施的完善

2.1 加強房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)應當強化票據(jù)管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用制度，以此完善納稅業(yè)務處理。如：預收房款收據(jù)以及代收的各種集資款等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外使用的收據(jù)，應當視其為發(fā)票對其進行管理，完善票具的領(lǐng)用存的制度，方便相關(guān)部門的檢查。同時還要嚴格按照預收款預繳制度，定期繳納稅款。

2.2 嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以確保稅款到位

相關(guān)部門要嚴格按照國家的相關(guān)規(guī)范和標準，對所得收入按照制定的計算標準進行計算，其中要扣除一定的費用，同時也要計入納稅所得，當完成產(chǎn)品開發(fā)結(jié)算計稅成本后才可以對其進行適當?shù)恼{(diào)節(jié)，以確保稅收款及時到位。

2.3 健全和完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算流程

2.3.1 明確企業(yè)核算范圍

目前，房地產(chǎn)的銷售收入主要包括銷售商品房所得的收入、自行開發(fā)房地產(chǎn)的銷售所得、土地轉(zhuǎn)讓所得的收入以及配套設(shè)施的銷售所得。與購買方事前簽訂的購銷合同、房地產(chǎn)的開發(fā)按合同內(nèi)容進行的就屬于自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其中也包括購買方事前未簽訂購銷合同的房地產(chǎn)。此外，舊城改造過程中所交納的房產(chǎn)安置權(quán)款、周轉(zhuǎn)房的出售、超出面積的房產(chǎn)款等也應該包括在“銷售收入”的核算范圍內(nèi)。而自用房產(chǎn)應該算作固定資產(chǎn)進行核算。

2.3.2 正確采納收入確認規(guī)范和標準

在進行房地產(chǎn)商品銷售的過程中，一般需要簽署交付房款、房產(chǎn)預售合同等，然后還要完成驗收合格的工程、房產(chǎn)銷售合同、交付買方驗收并進行產(chǎn)權(quán)過戶等程序，在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完成竣工驗收的前后方認可驗收房屋時，買方就尚未接受商品的所有權(quán)上具有的風險與報酬，不管款項是否已經(jīng)完成收付，都不滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的確認收入條件。在辦好移交手續(xù)、進行開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收之前，房地產(chǎn)預售款只能進行預收或暫收款處理，不作收入確認。僅當客戶與企業(yè)簽訂了正式的銷售合同，遵循法律手續(xù)；當客戶確認了房屋的結(jié)構(gòu)、面積和付款方式之后，移交手續(xù)也就隨之完成。在計量收入金額時，可進行銷售收入確認，簡言之，就是只有房屋完工并交到購房者手中，才可以自預售賬款劃入主營業(yè)務收入。

2.4 加強房地產(chǎn)企業(yè)預售流轉(zhuǎn)稅費核算

在預告過程中，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未完成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到的價款，不符合相關(guān)收入確認的條件，所以其不可計入收入，屬于預售房地產(chǎn)款，暫時記入“預收賬款”科目；當開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并與用戶辦理移交手續(xù)后，才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入，其“預收賬款”也就變成了“主營業(yè)務收入”。在進行納稅申報時，房地產(chǎn)企業(yè)一般會貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅”科目，借記“應交稅費——預交營業(yè)稅（印花稅、城建稅等）”科目，經(jīng)過相關(guān)收入確認之后，再轉(zhuǎn)出部分稅費，貸記“應交稅費——預交營業(yè)稅”科目，借記；“營業(yè)稅金”科目，同時對報表項目進行系統(tǒng)性分析，這樣可以更好地實現(xiàn)稅費與收入的配比，反映企業(yè)的經(jīng)營悄況。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，可以適當增補信息披露政策

（1）增加土地信息資料，確保使用者能夠全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和能力，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)一定的比例，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展，就需要對土地的成本和土地的儲備狀況進行全面定位。部分企業(yè)獲得了成本較低的土地，從而導致他們在市場競爭中獲得較大的優(yōu)勢，也具備了較大的發(fā)展空間和利潤，此時就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為投資者提供詳細的未來發(fā)展趨勢，使他們能夠?qū)ζ髽I(yè)信息有個全方位的把握，從而產(chǎn)生較高的投資價值。因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布的財務報告中加入土地儲備盤和成本信息是非常有必要的，這些信息不僅能夠準確定位企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，而且還能對市場有個準確的評估，推動企業(yè)更好、更快的發(fā)展。

（2）對于不同的項目要揭露和獲取不同項目現(xiàn)金流信息，在進行房地產(chǎn)企業(yè)財務報告階段，每個分項目都需要揭露現(xiàn)金流的附加信息，并將其詳細地陳列在附注中。此過程中，最好以企業(yè)每一個分項目為單位，列出在開發(fā)經(jīng)營過程中每個分項目的現(xiàn)金流向，其中主要包括采購工程所需物資資金、每一筆銷售收到的現(xiàn)金以及支付給工人的工資等，從而確?，F(xiàn)金流向信息的有效性。

3 結(jié)語

總而言之，我國最近這些年的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展尤為引人注目，但是，它在面臨巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用量大，使用周期長，其資金核算工作有著較大的困難。一旦處理不當，將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，我們必須針對當前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的各種問題，采取積極有效的措施來切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算質(zhì)量，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作更具有針對性與實效性，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

［1］許雋孜.土地增值稅的清算對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響［J］.中國房地產(chǎn)金融，2008（9）.

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［3］杜丹陽，李愛華.大數(shù)據(jù)在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用研究［J］.中國房地產(chǎn)：學術(shù)版，2014（6）.

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.15.032

F272.7

A

1673-0194（2015）15-0060-02

2015-05-13