鄂爾多斯房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與問(wèn)題思考

穆杰

鄂爾多斯市國(guó)土資源局 鄂爾多斯 017000

鄂爾多斯房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與問(wèn)題思考

穆杰

鄂爾多斯市國(guó)土資源局 鄂爾多斯 017000

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直作為鄂爾多斯的地方經(jīng)濟(jì)，伴隨著“煤炭輝煌十年”發(fā)生了翻天覆地的變化，逐漸成為鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了相當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)。但是隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大，當(dāng)?shù)氐胤慨a(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了許多問(wèn)題。本文就房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)分析鄂爾多斯房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r和問(wèn)題，由此提出的思考。

房地產(chǎn)；發(fā)展?fàn)顩r；問(wèn)題；思考分析

改革開(kāi)放之初，鄂爾多斯市（原伊克昭盟，2001年9月撤盟設(shè)市）是內(nèi)蒙古最貧困落后的地區(qū)之一。近年來(lái)，鄂爾多斯市依托資源優(yōu)勢(shì)，搶抓西部大開(kāi)發(fā)等一系列重大機(jī)遇，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞打造國(guó)家級(jí)能源重化工基地的戰(zhàn)略目標(biāo)，全力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，初步實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)總量由小到大，發(fā)展布局由亂到治，產(chǎn)業(yè)層次由低到高，增長(zhǎng)方式由粗放到集約的歷史性轉(zhuǎn)變，特別是“鄂爾多斯發(fā)展模式”得到中央和自治區(qū)的充分肯定和高度重視，成為改革開(kāi)放30周年全國(guó)十八個(gè)典型地區(qū)和學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀五個(gè)典型城市之一。2011年，榮獲了全國(guó)文明城市和國(guó)家衛(wèi)生城市榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。鄂爾多斯房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為鄂爾多斯的支柱經(jīng)濟(jì)之一，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)。隨著當(dāng)?shù)爻鞘芯用裆钏讲粩嗵岣?，?duì)商品房的需求不斷增加，房地產(chǎn)業(yè)得到舉世矚目的發(fā)展。但是近幾年，隨著當(dāng)?shù)孛禾慨a(chǎn)業(yè)的持續(xù)低迷，居民收入驟減，成交量相應(yīng)減少，導(dǎo)致大量商品房積壓。加之政府對(duì)房地產(chǎn)提出了許多敏感性政策，如稅收、信貸、限購(gòu)等，使得鄂爾多斯房地產(chǎn)行業(yè)受到重創(chuàng)。

一、鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)用地管理基本情況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。

鄂爾多斯房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)主要以東勝、康巴什為起點(diǎn)，向周邊縱向延伸。近10年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也如火如荼。但是從2010年開(kāi)始開(kāi)發(fā)規(guī)模開(kāi)始下降，購(gòu)地和竣工規(guī)模的增速也減緩。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地大多來(lái)自拆遷，但是由于拆遷費(fèi)用較高，由此產(chǎn)生諸多的安置問(wèn)題，帶來(lái)了不少的社會(huì)矛盾。尤其在近幾年，拆遷工作處于停滯狀態(tài)。

（二）房地產(chǎn)的投資情況。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，作為自主發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，在近20年投資規(guī)模不斷增長(zhǎng)，而鄂爾多斯的房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模卻不平衡。從2005年到2015年，鄂爾多斯市商品房的規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，大量的商品房積壓。從地區(qū)分布來(lái)看，市區(qū)不斷增加。從增速來(lái)看，近幾年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)幾乎處于停滯狀態(tài)。從資金投資來(lái)源來(lái)看，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金，而其中絕大部分資金都來(lái)自于銀行信貸，而銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的審批也處于停滯狀態(tài)。

（三）房?jī)r(jià)情況。

從2001年到2010年期間。面對(duì)均價(jià)7000以上的商品房，投機(jī)與投機(jī)需求鋪天蓋地而來(lái)，推動(dòng)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出一種非理性的增長(zhǎng)，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平增長(zhǎng)的水平。大量的商品房由于價(jià)格過(guò)高，老百姓能買(mǎi)得起得很少，買(mǎi)得起的大多都是投資客。從11年開(kāi)始，一方面鄂爾多斯支柱產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重跌落，居民收入驟減；另一方面國(guó)家出臺(tái)各種宏觀調(diào)控政策打壓房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，抑制房?jī)r(jià)泡沫。

二、鄂爾多斯房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

1.鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步晚，基礎(chǔ)薄弱，受前幾年煤炭市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)飆升，煤炭企業(yè)大量的資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量急劇擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)規(guī)模、竣工面積和銷(xiāo)售面積迅猛增加，造成房地產(chǎn)過(guò)剩；

2.2012 年以來(lái)，因鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，樓市需求萎縮，出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面；

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源比較單一，大多數(shù)來(lái)源于銀行或個(gè)人信貸，開(kāi)發(fā)商的自由資金比重較小。受全球金融危機(jī)影響和國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，加之鄂爾多斯市陷入民間借貸危機(jī)，使房地產(chǎn)業(yè)深受重創(chuàng)，市民消費(fèi)能力大幅下降，住宅空置率增高，存量房產(chǎn)進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)整體下滑態(tài)勢(shì)；

4.市場(chǎng)存量房明顯增加，壓占大量民間及企業(yè)資本。隨著近年來(lái)商品房開(kāi)竣工、上市銷(xiāo)售面積大幅增加，特別是2010年以來(lái)建設(shè)的速度一定程度上超過(guò)了實(shí)際的需求增長(zhǎng)速度，大量上市及預(yù)售商品房存量增加導(dǎo)致銷(xiāo)售急降。另一方面由于國(guó)家信貸政策趨緊，企業(yè)融資難度普遍加大，中小企業(yè)很難在大型銀行獲得貸款，加之企業(yè)融資渠道不暢，不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)民間融資借貸等手段開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，對(duì)民間融資依賴性強(qiáng)，導(dǎo)致大量民間資本積壓于房地產(chǎn)市場(chǎng)。本來(lái)中小企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，受房市低迷的影響，容易陷入一種惡性循環(huán)狀態(tài)。

5.土地市場(chǎng)受城市規(guī)劃調(diào)整影響較大。近年來(lái)，隨著鄂爾多斯市城市化步伐的不斷加快，原有城市規(guī)劃已不適應(yīng)于城市發(fā)展需要，但部分旗區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)展緩慢或作用發(fā)揮不充分，導(dǎo)致城市規(guī)劃的隨意性和不確定性。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的變更不得使收儲(chǔ)土地和擬出讓土地的使用條件發(fā)生改變。同時(shí)由于城市規(guī)劃調(diào)整，部分經(jīng)營(yíng)性用地容積率增加，用途改變，影響實(shí)現(xiàn)土地收益最大價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

6.隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨向理性，進(jìn)入調(diào)整期，價(jià)格總體上得到了遏制。

三、淺談對(duì)鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題的幾點(diǎn)思考

1.為了加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控，鄂爾多斯發(fā)布《鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》稱(chēng)，房地產(chǎn)調(diào)控依然是去“泡沫”的核心。通過(guò)保障房滿足一部分住房需求，都是為了防止房地產(chǎn)的泡沫引發(fā)的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。

2.要嚴(yán)厲打擊各種地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。降低房產(chǎn)稅費(fèi)，鄂爾多斯政府要采取有效的措施，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

3.適當(dāng)引入外資經(jīng)濟(jì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，這樣也可以有效避免地方保護(hù)主義。完善市場(chǎng)法規(guī)，通過(guò)建立市場(chǎng)法規(guī)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

4.嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房有關(guān)政策。保障性安居工程的項(xiàng)目原則上允許回購(gòu)、改建，以消化存量房為主。必須新建的，嚴(yán)格按照“保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，保障性住房用地應(yīng)保盡?！钡囊螅罁?jù)自治區(qū)分解下達(dá)的保障性安居工程任務(wù)和合理住房需求，加快保障性安居工程用地報(bào)批和土地供應(yīng)工作。加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)的監(jiān)督管理，嚴(yán)禁擅自改變保障性住房用地性質(zhì)。嚴(yán)格按照政策規(guī)定的各類(lèi)保障性住房套型面積核定用地規(guī)模和供應(yīng)土地，確保節(jié)約集約用地。

5.完善供地政策。積極發(fā)揮招拍掛在市場(chǎng)配置土地資源中的作用，從完善土地市場(chǎng)機(jī)制、健全土地宏觀調(diào)控體系、實(shí)施節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略的基本要求出發(fā)，以“保民生、促穩(wěn)定”為重點(diǎn)，堅(jiān)持土地招拍掛出讓基本制度，通過(guò)創(chuàng)新和完善，有效實(shí)現(xiàn)中央調(diào)控政策要求的土地出讓政策和措施，主動(dòng)解決商品住房建設(shè)項(xiàng)目供地、開(kāi)發(fā)利用和監(jiān)管中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了土地經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)綜合效益的統(tǒng)一、市場(chǎng)配置與宏觀調(diào)控的統(tǒng)一，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

[1]中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r與問(wèn)題思考.2011.

[2]鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告.鄂爾多斯市政研室.2015.

[3]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2003.

[4]史東輝.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理專(zhuān)論.北京.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2008.