淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本的管理對策

【摘 要】在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，成本管理是一項非常重要的內(nèi)容，在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，它都發(fā)揮著十分關(guān)鍵的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下有的更大的發(fā)展空間，就必須要采取有力的措施，降低成本。本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本的管理對策，以供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；房地產(chǎn)項目

在我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的支撐作用，它在發(fā)展的過程中會受到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，同時其在實際的應(yīng)用中也起到了基礎(chǔ)性的作用，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又會對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到非常重要的促進(jìn)作用，此外，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程建設(shè)的過程中需要非常大的經(jīng)濟(jì)投入，同時一個建筑工程需要非常長的時間去建設(shè)，有很多因素都會對其產(chǎn)生重要的影響，所以成本管理對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)就顯得更加的重要。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制，必須清楚開發(fā)項目的成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各種耗費，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售五個階段。房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費用、管理費用、稅收，行政性費用等。目前，在我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般占總成本75%左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過拍賣取得土地以后，開發(fā)成本已達(dá)到總成本的80%-90%。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制上存在的問題

2.1缺乏嚴(yán)肅性

由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過程的成本管理和控制，致使財務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實，造成企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成本無從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無法及時取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實性，給企業(yè)經(jīng)營決策造成影響。二是工程的實物工作量與財務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對象應(yīng)根據(jù)成本項目的核算內(nèi)容來設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)?。成本費用分?jǐn)偟碾S意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。

2.2缺乏必要的科學(xué)性

很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理的過程中都對成本控制不是非常的重視，通常在開發(fā)項目結(jié)束之后才對整個成本進(jìn)行核算，這種方式在財務(wù)統(tǒng)計上能夠體現(xiàn)出非常好的作用，但是對于動態(tài)過程來說，它不能很好的體現(xiàn)出企業(yè)在管理過程中存在的諸多問題，在這方面對于那些滾動式開發(fā)的大企業(yè)而言有著非常明顯的影響，無法很好的展現(xiàn)出企業(yè)在項目開發(fā)過程中體現(xiàn)出的真正情況，因此在成本資料的核對方面也存在著很大的障礙。

2.3不具備良好的全面性

在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，很多企業(yè)的管理者都將項目后成本費用當(dāng)做對單項成本費用的控制工作，這樣就會出現(xiàn)在某一方面的成本控制的很好，但是在項目的規(guī)劃設(shè)計以及定位等工作中存在著很大的問題，這些問題會在施工和銷售的過程中不斷出現(xiàn)，成本管理就變成了一種純粹的成本控制，企業(yè)也不能用填堵成本漏洞的方式進(jìn)行相應(yīng)的管理工作，應(yīng)該將成本控制工作和成本管理工作充分的融合在一起。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目加強成本控制的措施

3.1樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制在整個開發(fā)過程中都是非常重要的一項工作，控制從某種角度上來說，是從宏觀到微觀的一種變化，由粗放管理到細(xì)致管理的一個過程，它是根據(jù)項目建設(shè)不同階段的性價比具體情況進(jìn)行綜合的對比和評選過程，成本控制工作并不是簡單的審查和核算，它和整個工程承的經(jīng)營都有著非常密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中也必須要從這個維度上進(jìn)行成本控制工作，還要和技術(shù)人員形成合力，在很多方面都采取有效的措施，同時還要對其進(jìn)行有效的控制，只有不斷的發(fā)揮人才的力量，才能更好的對成本進(jìn)行有效的控制，從而也幫助企業(yè)更好的實現(xiàn)整體的控制目標(biāo)。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目立項階段，應(yīng)做好項目的可行性研究、投資預(yù)算

在項目確立的階段，企業(yè)首先應(yīng)該對市場的具體情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和分析，同時還要不斷的收集一些有用的市場信息，房地產(chǎn)價格會受到很多因素的影響，其中比較重要的就是其所處的位置、配套設(shè)施建設(shè)的具體情況和戶型等等。另外，企業(yè)還應(yīng)該將政府最近一段時間內(nèi)推出的一些價格政策變化和金融機構(gòu)的政策變化考慮到項目的可行性當(dāng)中，在目標(biāo)定位和計算方面也應(yīng)該考慮到各項因素對其產(chǎn)生的重大影響，同時還要根據(jù)市場價格的相應(yīng)變化對目標(biāo)成本進(jìn)行有效的控制，再將目標(biāo)成本的總額分解成幾個部分這樣才能使得整個成本具有一定的可預(yù)見性和可控制性。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)階段，加強項目現(xiàn)場管理，引入市場競爭機制，壓低材料成本

在項施工的過程中要對項目出現(xiàn)的變動進(jìn)行嚴(yán)格的管理。在已經(jīng)獲得了現(xiàn)場簽證的時候應(yīng)該保證付款到賬之后再進(jìn)行落實，在對每一個簽證進(jìn)行辦理之前一定要對工程具體施工量的變化進(jìn)行合理化分析，將工程成本控制工作在施工之前就能夠有效的控制住，還要在實際的工作中指定一些有責(zé)任心的，有較高職業(yè)素養(yǎng)的人員展開相應(yīng)的工作，同時還要充分的引入競爭機制，選擇更有優(yōu)勢的單位，同時還要根據(jù)相關(guān)文件的要求選擇一些好的單位，這樣才能在施工階段對整個造價進(jìn)行有效的控制，從而也幫助企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

4.結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)成本費用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時期、不同經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境的要求。因此，加強成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我圍房地產(chǎn)市場的有著重大意義。

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